【正文】 設。（3）竣工驗收根據(jù)計劃在建設期最后兩個月內逐步完成水、電安裝、室內外裝飾、環(huán)境綠化及施工驗收。 項目實施階段具體安排根據(jù)本項目根據(jù)項目規(guī)劃方案和項目開發(fā)前期工作的一般規(guī)律及項目內特點，及其相應的工期定額，具體的項目實施進度計劃見下： 建設期各階段根據(jù)工期定額，結合本項目實際情況擬定本項目建設工期為30個月。實施進度安排（1）項目機構組建及報批等前期工作2個月。（2）征地及地“三通一平“施工準備2個月。（3）地基處理、土方工程、道路建設1個月。（4）立體建筑23個月（5）內裝修及設備安裝1個月（6）總體及營業(yè)區(qū)布置 1個月十、投資估算及資金籌措 （1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；（2）項目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項目的總投資估算對于無法準確估算的項目在預備費中考慮；（4）充分運用周邊資源、節(jié)約投資、綜合評價。 （1）《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額某市基價表》、《某市安裝工程單位基價表》、《某市市政工程預算定額》等某市頒布的有關工程造價方面的政策規(guī)定及指導結算價；（2）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設工程其他費用定額》及《建設工程投資估算手冊》（中國建筑工業(yè)出版社）；（3）項目規(guī)劃設計方案；（4）有關材料和設備的現(xiàn)行市場價格；（5）某市現(xiàn)行各項稅費標準；（6）某工貿有限公司提供的有關資料等。項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建安工程費、建設監(jiān)理費、管理費用、預備費以及建設期貸款利息等項。某工貿有限公司物資配送中心項目占地面積128畝，預計土地所發(fā)生費用2189萬元，包括得到土地使用權的各項稅費。前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、三通一平、辦手續(xù)規(guī)費及城建費用等。（1）三通一平費用估算為45萬元；（2）辦手續(xù)規(guī)費估算為210萬元；（3）依據(jù)某市建設委員會關于印發(fā)《某市建設項目城建費用統(tǒng)一征收標準》管理費用估算為：55萬元。前期工程費用合計：310萬元。 建安工程及其設備費建筑安裝工程費依據(jù)某市相關規(guī)定并結合項目實際情況，建安成本估算如下表：建安工程及其設備費造價表序 號項目工程名稱標準費 用1場地提高土方（40000立方米）50元/立方米200萬元2停車場硬化（8000平方米）120元/平方米96萬元3貨運信息交易大樓，辦公區(qū)（10000平方米）1800元/平方米1800萬元4倉儲區(qū)，物流區(qū)（55000平方米）500元/平方米2750萬元5車輛維修用房（600平方米）1200元/平方米72萬元合 計4918萬元室外工程費是指在區(qū)內建設道路、綠化、各項構筑物以及區(qū)內的管線布置所花費的費用。根據(jù)某市具體情況，室外工程費估算為：123萬元。:365萬元。：92萬元。 項目總投資估算（未包括流動資金）項目總投資為前面其五項費用之和，項目投資估算總計為 8000萬元?！拔锪髦行捻椖俊表椖靠偼顿Y估算表序 號費 用 名 稱費用（萬元）1土地費用21892前期其他費3103建安工程費49184貨運設備費3655信息處理設備956配套設施費（道路，綠化等）1237投資估算總計8000項目總投資為8000萬元，資金的主要用途是：購地2189萬元，土建4918萬元，購設備460萬元，其他費用433萬元。十一、經濟評價本項目的財務評價主要從項目的財務盈利能力、清償能力兩個方面進行分析評價，從而判斷項目在財務上是否可行。 財務評價的原則（1）費用與效益計算范圍相一致的原則。費用與效益計算范圍相一致即是把投入與產出范圍限定在同一范圍內。（2）費用與效益識別遵循有無對比原則。（3）動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合，以動態(tài)分析為主的原則。根據(jù)資金的時間價值原理，考慮項目整個計算期內各年的效益與費用，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計算內部收益率、凈現(xiàn)值等動態(tài)評價指標。（4）基礎數(shù)據(jù)確定中的穩(wěn)妥原則。 財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算各期的銷售費用取當期銷售收入的3%。 營業(yè)稅金及附加的確定營業(yè)稅取銷售收入的5%，城市維護建設稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的3%，三項相加即為銷售稅金及附加，%。 利潤總額及所得稅所得稅在累計利潤總額出現(xiàn)正值的年份按當期利潤總額的25%計取。公司主要業(yè)務效益預測如附表所示。（1）投資利潤率=利潤總額/總投資額100%其中：利潤總額為1600萬元，項目總投資為8000萬元。企業(yè)投資利潤率為1600/8000100%≈20%（2）投資利稅率=利稅總額/總投資額100%其中：利稅總額為1920萬元，項目總投資為8000萬元。開發(fā)商投資利稅率為1920/8000100%≈24%（3）項目投資回收期5年，年內回收1600萬元。 盈虧平衡分析據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ成本費用方程：C=VQ+TQ+F其中: R——實現(xiàn)銷售收入 P——計劃銷售收入 Q——銷售收入的實現(xiàn)率 C——總成本費用 V——銷售費用，為銷售收入的3% T——銷售稅金及附加，為銷售收入的 % F——總投資令B=RC=0,即可求出Q的值。通過計算當營業(yè)收入的實現(xiàn)率Q≈76%為本項目的盈虧平衡點，即當營業(yè)收入實現(xiàn)76%時，項目即可以實現(xiàn)盈虧平衡。項目的銷售收入的實現(xiàn)率高于這個比例時，項目會出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個比例，項目則會出現(xiàn)虧損。從項目的盈虧平衡點76%來看，可以說本項目具有一定的抗風險能力。建設物流中心對企業(yè)效益定性評估：（1）有利于搶占某物流業(yè)的制高點；（2）有利于招商引資、盡快形成規(guī)模；（3）有利于政府機構政策扶持；（4）有利于陜北區(qū)域貨運市場的形成；（5）有利于公司物流業(yè)的發(fā)展壯大、增強競爭力；（6）有利于集公司綜合效益的提高。 建設物流中心對社會效益的評估（1）物流中心建成將極大改善某道路貨運基礎設施落后的現(xiàn)狀，做到“車進站、貨入場”。規(guī)范某貨運市場，優(yōu)化某貨運環(huán)境，樹立圣地新形象；（2）物流中心建成后極大改變貨車在市區(qū)亂停亂放，影響市容、交通擁擠的局面，實現(xiàn)“貨車走外環(huán)，交通保暢通”的工程目標；（3）有利于交通管理部門對貨運市場的統(tǒng)一管理，提高車輛的合理配載，提高經營效率；（4）有利于某市物流事業(yè)的發(fā)展，盡快形成品牌式市區(qū)配送業(yè)務，為某市創(chuàng)優(yōu)、創(chuàng)衛(wèi)工程作出新貢獻；（5）有利于促進某市的產品結構的調整，積極推進第三方物流、降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)綜合效益，促進我市的經濟發(fā)展和共同繁榮；（6）物流中心建成必將帶動第三產業(yè)的發(fā)展，為社會提供大量的就業(yè)崗位，對維護社會的穩(wěn)定是有積極意義的。影響分析：估算年新增營業(yè)收入4000萬元；估算年新增利潤1600萬元；估算年新增稅收290萬元.十二、結 論 結 論經本可行性研究初步分析、報告論證，該項目的建設，是一個充分利用地理優(yōu)勢以及企業(yè)整體經營能力、符合社會經濟發(fā)展和某發(fā)展規(guī)劃的項目。目前，已具備了啟動該項目的市場時機、條件與基礎，如果該項目得到實施，相信能創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的經濟效益和良好的社會效益。綜合以上得出以下結論：根據(jù)市場調研分析可知，項目市場前景廣闊，企業(yè)能快速回籠資金；項目的前期工作準備充分，建設條件良好能夠滿足項目建設的要求；項目投資額雖然較大，但投資回收期較短，從而項目經營風險較小。 建設建議根據(jù)在本項目在評價過程中對項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：（1）加強對物流中心場區(qū)的合理規(guī)劃、倉庫、加油站、維修車間、工作區(qū)與生活我的劃分應界線明確功能與流程清晰，加快安全設施清晰及監(jiān)控報警系統(tǒng)，提高科學管理的基礎。（2）項目建設過程中加強對進度、質量控制，確保進度目標和質量目標的實現(xiàn)；（3）應劃分出專用的消防道路和工作人員疏散途徑，確保發(fā)生事故時，搶救效率和人員安全。（4）控制投資。項目的建設投資較大，是影響項目財務可行性的重要敏感性因素，建議建設單位嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風險；（5）充分認識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚長避短，做好整個項目的建設及經營全過程策劃；（6）盡快與銀行建立業(yè)務關系。解決資金相對短缺問題。（7）由于該項目在原有基礎上異地擴建，項目規(guī)模增長較大，業(yè)主要充分利用西部大開發(fā)優(yōu)惠政策，精心組織、精心實施該項目，確保該項目順利實施；在項目投入運營前，應認真做好市場營銷和策劃工作，以確保該項目的效益預期；在項目運營中應加強人員培訓，尤其是網絡信息人才的培訓。（8）建議政府有關部門重視該項目，協(xié)調和解決項目興建過程中所遇到的各類實際問題；同時，金融機構也為項目提供必要的融資支持，從資金上給予傾斜和保證，確保項目按期完工。十三、附件某工貿物流基地選址方案示意圖營業(yè)執(zhí)照組織機構代碼關于某工貿有限公司新建倉儲物流中心項目備案確認通知某棗園倉儲物流中心總平面圖及一區(qū)鳥瞰圖。陜西宏盛工程咨詢有限責任公司資質