【正文】 目資金管理，實行專賬管理、?？顚Ｓ?、嚴禁挪用和擠占。7．2 項目實施階段項目實施分以下三個階段：準備：編制項目可行性研究報告、準備設計資料、方案設計等?？辈煸O計：場區(qū)測量勘察、總體方案設計、施工圖設計。施工：要落實好協(xié)作關系，土建招標與施工，設備安裝調試。為加快建設進度，縮短建設時間，各階段的工作提前做好準備，應盡量提前進行，允許有一定的交叉。7．3 建設周期工程建設周期初步計劃為3年。2012年2月以前為前期準備工作階段，完成項目的征地、立項、可研、設計、招標工作；2012年2月2013年2月一期工程施工時間；2013年2月2014年2月為二期工程施工時間；2014年2月2015年2月為三期工程施工時間；2015年2月前完成工程項目竣工驗收。 第八章 招標方案 項目基本情況項目名稱：洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心。工程規(guī)模：建筑面積459172平方米。總投資：。資金來源：銀行貸款20000萬元。其余為企業(yè)自籌資金。 項目法人資格承辦單位名稱：洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司。法定代表人：陳振康。項目聯(lián)系人：胡嬋娟。聯(lián)系電話：037963152603。擬建項目地址：位于洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營莊村。東至洛吉快速通道；南至310國道；西部隔已建成的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)與機場路相望；北接擬建中電產(chǎn)業(yè)洛陽基地?？傉嫉孛娣e約1000畝。 招標范圍本項目的建筑、安裝工程及其主要設備的采購。 招標方式招標方式：公開招標。 招標組織形式項目擬采用委托招標形式招標。招標代理機構：具備組織招標條件，有招標資質的招標代理機構。 評標專家?guī)旒霸u標委員會情況本項目評標委員會由7人組成，由項目法人和評標專家組成，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家5人（占評委會成員總數(shù)的三分之二以上），擬從洛陽市評標專家?guī)熘须S機抽取。 招標基本情況表建設項目名稱：洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心。招標方式招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計√ √√建筑工程√√√ 安裝工程√√√ 設備√√√ 建設單位蓋章第九章 投資估算與資金籌措，總建筑面積為459172m2。，資金來源：銀行貸款20000萬元。其余為企業(yè)自籌資金。 估算范圍及依據(jù)根據(jù)本項目總平面圖包括的全部設計內(nèi)容及配套的室外工程、其他基本建設費用等。 １、 征地和拆遷安置補償費：本項目為招商引資項目，老城區(qū)政府擬將儲備土地1000畝工業(yè)用地轉讓給洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司使用，預計土地賠償及拆遷費用28萬元/畝。２、勘察設計和前期工程費：指開發(fā)項目前期工作所必需發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地的費用，本項目按國家規(guī)定結合市場實際估算計入。３、建安工程費：指列入施工圖決算項目的主體房屋建筑安裝費用，包括房屋主體部分的土建工程費、水電安裝工程費及附屬工程費，本項目依據(jù)：①《河南省建設工程工程量清單綜合單價》（2008版）②《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（2008版）③ 相應的費用定額④ 工程造價管理處2011年第5期公布的材料價。⑤ 本項目總平面布置圖４、基礎設施建設費( 非營業(yè)性配套公建費)：指在用地規(guī)劃紅線以內(nèi)， 與交易用房同步配套建設的道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊、照明、排污、排洪、環(huán)衛(wèi)、綠化、消防等公共基礎設施建設費用。 ５、建設單位管理費：項目籌建過程中所發(fā)生的費用，本項目依據(jù)基本建設會計制度暫按1%計算。 資金籌措及資金使用計劃本工程資金銀行貸款20000萬元，其余為企業(yè)自籌資金。資金使用計劃，主要用于一期工程建設，占總投資的30%；，主要用于二期工程建設，占總投資的23%；，主要用于三期工程建設，占總投資的47%；第十章 經(jīng)濟評價 評價原則和方法本項目建設期3年，計算期為10年，各期項目建成后第二年即投入試運行，其中一期工程2012年2月開始建設，次年3月投入試運行。試運行當年按10個月計算，達產(chǎn)率60%，2015年開始正式營運，即開始投入使用，達成營業(yè)產(chǎn)量的80%。以后各年相同。項目財務評價按照國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版）建設項目可行性研究報告編制內(nèi)容及深度所規(guī)定的原則和要求進行。以工程投資、運行管理費用、生產(chǎn)成本等作為項目的成本費用進行評價，以此作為判斷項目財務可行性和經(jīng)濟合理性的主要依據(jù)。 經(jīng)營收入項目各項收入價格按照洛陽市各市場價格情況并結合實際情況確定。（詳見附表三）：：交易大廳建筑面積共260220㎡(含商鋪167820㎡)，平均租金20元/月㎡,取80%出租率。：農(nóng)產(chǎn)品展示中心建筑面積7500㎡，平均租金30元/月㎡，出租率取80%。租金年收入為216萬元。：農(nóng)產(chǎn)品檢測中心建筑面積3600㎡，項目檢測服務為每年700萬噸，按每噸10元計。檢測年收入為70萬元。：1）冷庫：建筑面積24360㎡，平均租金30元/月㎡。2）倉庫：建筑面積10920㎡，平均租金10元/月㎡。3）加工車間： 建筑面積19800㎡，平均租金13元/月㎡。 ：油罐建筑面積24360㎡，平均租金20元/月㎡。：酒店一年租金收入預計150萬元。：大棚區(qū)建筑面積79680㎡，平均租金10元/月㎡。%計算，預計年收入為3750萬元。 每年合計營業(yè)收入：（+216+70+++++150+）+3750 =+3750=。 成本測算，（詳見附表四）：工資按每人每年24000元計，職工福利費按工資總額的14%計取，本項目定員500人。經(jīng)計算，正常年每年工資福利及保險費共計1368萬元。固定資產(chǎn)折舊按平均折舊法計算，折舊年限50年，殘值率按5%計。取折舊費的10%。，年電費（含稅）；項目年耗水量2110860立方米計，年水費（含稅）。本項目按營業(yè)收入的5%繳納營業(yè)稅。按營業(yè)稅額的7%征繳城市維護建設稅，3%征收教育費附加。本項目建設期本金及利息為5年還清，按相關規(guī)定，建設期利息計入投資成本，營運期間利息計入生產(chǎn)成本。所以，本項目運營前兩年有利息發(fā)生。本項目經(jīng)營費用支出約占當年收入的2%。 本項目零星支出約占當年收入的1%。 財務指標分析 ，%，%。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算財務內(nèi)部收益率：（IRR：內(nèi)部報酬率；：第t年營業(yè)收入；：第t年成本費用）經(jīng)預測，%。本研究報告根據(jù)達成期固定費用、產(chǎn)品單價與變動成本計算保本產(chǎn)量的盈虧平衡點，根據(jù)測算結果可知本項目正常年份的盈虧平衡點為BEP=%。%的生產(chǎn)能力，就能達到收支平衡，項目具有較好的抗風險能力。 盈虧平衡點=固定成本/（營業(yè)收入變動成本）=% 根據(jù)對項目的測算，計算期為10年，當項目的經(jīng)營總收入降低3%，%；當項目經(jīng)營成本提高3%，%。表 　收入降低3%正常情況投資提高3%每年營業(yè)收入 年成本費用 營業(yè)稅金及附加年稅前利潤 財務內(nèi)部收益率%綜合以上所有財務數(shù)據(jù)可知，本項目具有良好的發(fā)展前景，但屬于低風險，低回報，高投入行業(yè)。本項目具有良好的盈利能力以及抗風險能力。第十一章 效益評價 經(jīng)濟效益評價。納稅是每個公民的責任和義務。，為洛陽市的建設，為老城區(qū)的發(fā)展做出了貢獻。，使投資者得到豐厚的回報。為洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司的良性循環(huán)，起到推動作用。%，%，高于行業(yè)收益水平。通過敏感性分析，當收入降低3%時，%；當投資上浮3%時，%。項目敏感性正常。通過分析，本項目的建設,能夠拉動相關行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)民收入，間接經(jīng)濟效益顯著，因此，本項目在經(jīng)濟上是可行的。 社會效益評價 就業(yè)效果分析本項目建設過程中，需要大量的建筑人力資源，項目建成后，經(jīng)營過程需要大量的生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售及管理人員，可直接解決約500多人的就業(yè)問題（本公司員工），間接解決上萬人的就業(yè)問題(承包戶工作人員及物流人員)。整體上說，本項目的建成將有效地提高社會就業(yè)率。洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目位于洛陽市老城區(qū)，土地資源非常寶貴。本項目實行集中發(fā)展戰(zhàn)略，走集約化發(fā)展之路，有利于集約利用土地資源，促使道路、排水、供電、通信等基礎設施集中建設和使用，最大限度的合理利用土地資源。本項目的建成將有效地提高區(qū)域土地資源的價值。 本項目的實施對環(huán)境保護具有重要意義。項目內(nèi)將建設污水處理廠，對廢水、垃圾進行統(tǒng)一管理，所有污染物須經(jīng)處理達標才能排放，改變了項目所在地污水隨意排放的現(xiàn)狀，有效地控制了各種污染物對于周邊環(huán)境的影響。加之洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目在設計時就充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，提高項目的環(huán)境空氣質量，減少空氣粉塵，增加空氣的含氧量，調節(jié)項目的氣候，充分發(fā)揮項目綠地的環(huán)境效益，對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的保護起到了不可估量的作用。洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目將極大地提高洛陽市老城區(qū)整體城市形象，為建設洛陽市“旅游城市”、“發(fā)展經(jīng)濟”提供了高標準的硬環(huán)境，它還將整體推動洛陽市老城區(qū)產(chǎn)業(yè)水平的整體提高，同時也帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為洛陽市老城區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供新的經(jīng)濟增長點。 社會風險及對策分析 做任何一件事情都會有風險，包括一個國家，也包括個人和企業(yè)，本項目的風險主要來自項目的投資風險，該風險包括三方面： 政策性的風險及對策。國家宏觀政策的變化，金融政策的變化，產(chǎn)業(yè)政策的變化等。規(guī)避此風險的辦法是密切關注國家的經(jīng)濟形勢，掌握經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)。任何國家的發(fā)展都不是隨心所欲的，都要按經(jīng)濟規(guī)律辦事，政策也有一定的連續(xù)性。本項目為農(nóng)業(yè)項目，目前是國家及地方所支持的產(chǎn)業(yè)，在宏觀政策層面不具有較大的風險。主要的市場風險來源于競爭對手的盲目建設、惡性低價競爭、消費方對項目不認可。包括：原材料價格風險、競爭對手惡意競爭風險、管理和決策失誤風險、資金和技術風險等。規(guī)避該風險的辦法就是：事前做好市場調查和預測，事中做好投資全過程控制，事后做好項目的評價。運營中主要通過加強自身競爭力，確保在公平、公正、公開的市場競爭機制中占領優(yōu)先地位；也可以與同行進行良性溝通，形成價格信息、市場信息的互通、共享，共同把農(nóng)副產(chǎn)品市場做大、做強。 管理風險及對策。本風險來自項目建成后的管理，本項目的投資方具有多年的經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)驗, 在全國有78個市場在經(jīng)營, 輻射面是全國性的。董事會委派管理人員均為開拓創(chuàng)新型、高素質專業(yè)管理人才，科學管理，以實力贏取效益。新聘用的員工可以通過內(nèi)的輪崗培訓，不斷提高管理運營水平。同時通過外部招聘引進國際、國內(nèi)先進的管理思想和管理人員充實進來，以加強管理能力。綜上所述，本項目的風險導數(shù)較低，在可調整范圍內(nèi)。第十二章 結論與建議結論：本項目可行。建議：有關部門應盡快成立本項目的指揮部，抓緊組織實施，盡快實現(xiàn)預期目標。第十三章 附表 附圖 附件13．1 附表：投資估算比率分析表。：投資估算表。：營業(yè)收入表。：成本測算表。：損益表。：用款計劃表。：貸款還本付息估算表。：現(xiàn)金流量表。：現(xiàn)金流量表（收入下浮3%）。：現(xiàn)金流量表（成本上浮3%）。 13．2 附圖（1）洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目總平面布置圖。（2）洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目用地坐標圖。 附件（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。（2）組織機構代碼證。 （3）稅務登記證。（4）法人代表身份證。（5） 項目法人對項目真實性聲明。 56