【正文】 金管理，實行專賬管理、專款專用、嚴(yán)禁挪用和擠占。7．2 項目實施階段項目實施分以下三個階段：準(zhǔn)備：編制項目可行性研究報告、準(zhǔn)備設(shè)計資料、方案設(shè)計等?？辈煸O(shè)計：場區(qū)測量勘察、總體方案設(shè)計、施工圖設(shè)計。施工：要落實好協(xié)作關(guān)系，土建招標(biāo)與施工，設(shè)備安裝調(diào)試。為加快建設(shè)進度，縮短建設(shè)時間，各階段的工作提前做好準(zhǔn)備，應(yīng)盡量提前進行，允許有一定的交叉。7．3 建設(shè)周期工程建設(shè)周期初步計劃為3年。2012年2月以前為前期準(zhǔn)備工作階段，完成項目的征地、立項、可研、設(shè)計、招標(biāo)工作；2012年2月2013年2月一期工程施工時間；2013年2月2014年2月為二期工程施工時間；2014年2月2015年2月為三期工程施工時間；2015年2月前完成工程項目竣工驗收。 第八章 招標(biāo)方案 項目基本情況項目名稱：洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心。工程規(guī)模：建筑面積459172平方米?？偼顿Y：。資金來源：銀行貸款20000萬元。其余為企業(yè)自籌資金。 項目法人資格承辦單位名稱：洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司。法定代表人：陳振康。項目聯(lián)系人：胡嬋娟。聯(lián)系電話：037963152603。擬建項目地址：位于洛陽市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營莊村。東至洛吉快速通道；南至310國道；西部隔已建成的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)與機場路相望；北接擬建中電產(chǎn)業(yè)洛陽基地?？傉嫉孛娣e約1000畝。 招標(biāo)范圍本項目的建筑、安裝工程及其主要設(shè)備的采購。 招標(biāo)方式招標(biāo)方式：公開招標(biāo)。 招標(biāo)組織形式項目擬采用委托招標(biāo)形式招標(biāo)。招標(biāo)代理機構(gòu)：具備組織招標(biāo)條件，有招標(biāo)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)。 評標(biāo)專家?guī)旒霸u標(biāo)委員會情況本項目評標(biāo)委員會由7人組成，由項目法人和評標(biāo)專家組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家5人（占評委會成員總數(shù)的三分之二以上），擬從洛陽市評標(biāo)專家?guī)熘须S機抽取。 招標(biāo)基本情況表建設(shè)項目名稱：洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心。招標(biāo)方式招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計√ √√建筑工程√√√ 安裝工程√√√ 設(shè)備√√√ 建設(shè)單位蓋章第九章 投資估算與資金籌措，總建筑面積為459172m2。，資金來源：銀行貸款20000萬元。其余為企業(yè)自籌資金。 估算范圍及依據(jù)根據(jù)本項目總平面圖包括的全部設(shè)計內(nèi)容及配套的室外工程、其他基本建設(shè)費用等。 １、 征地和拆遷安置補償費：本項目為招商引資項目，老城區(qū)政府?dāng)M將儲備土地1000畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司使用，預(yù)計土地賠償及拆遷費用28萬元/畝。２、勘察設(shè)計和前期工程費：指開發(fā)項目前期工作所必需發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地的費用，本項目按國家規(guī)定結(jié)合市場實際估算計入。３、建安工程費：指列入施工圖決算項目的主體房屋建筑安裝費用，包括房屋主體部分的土建工程費、水電安裝工程費及附屬工程費，本項目依據(jù)：①《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價》（2008版）②《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（2008版）③ 相應(yīng)的費用定額④ 工程造價管理處2011年第5期公布的材料價。⑤ 本項目總平面布置圖４、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費( 非營業(yè)性配套公建費)：指在用地規(guī)劃紅線以內(nèi)， 與交易用房同步配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊、照明、排污、排洪、環(huán)衛(wèi)、綠化、消防等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。 ５、建設(shè)單位管理費：項目籌建過程中所發(fā)生的費用，本項目依據(jù)基本建設(shè)會計制度暫按1%計算。 資金籌措及資金使用計劃本工程資金銀行貸款20000萬元，其余為企業(yè)自籌資金。資金使用計劃，主要用于一期工程建設(shè)，占總投資的30%；，主要用于二期工程建設(shè)，占總投資的23%；，主要用于三期工程建設(shè)，占總投資的47%；第十章 經(jīng)濟評價 評價原則和方法本項目建設(shè)期3年，計算期為10年，各期項目建成后第二年即投入試運行，其中一期工程2012年2月開始建設(shè)，次年3月投入試運行。試運行當(dāng)年按10個月計算，達產(chǎn)率60%，2015年開始正式營運，即開始投入使用，達成營業(yè)產(chǎn)量的80%。以后各年相同。項目財務(wù)評價按照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版）建設(shè)項目可行性研究報告編制內(nèi)容及深度所規(guī)定的原則和要求進行。以工程投資、運行管理費用、生產(chǎn)成本等作為項目的成本費用進行評價，以此作為判斷項目財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性的主要依據(jù)。 經(jīng)營收入項目各項收入價格按照洛陽市各市場價格情況并結(jié)合實際情況確定。（詳見附表三）：：交易大廳建筑面積共260220㎡(含商鋪167820㎡)，平均租金20元/月㎡,取80%出租率。：農(nóng)產(chǎn)品展示中心建筑面積7500㎡，平均租金30元/月㎡，出租率取80%。租金年收入為216萬元。：農(nóng)產(chǎn)品檢測中心建筑面積3600㎡，項目檢測服務(wù)為每年700萬噸，按每噸10元計。檢測年收入為70萬元。：1）冷庫：建筑面積24360㎡，平均租金30元/月㎡。2）倉庫：建筑面積10920㎡，平均租金10元/月㎡。3）加工車間： 建筑面積19800㎡，平均租金13元/月㎡。 ：油罐建筑面積24360㎡，平均租金20元/月㎡。：酒店一年租金收入預(yù)計150萬元。：大棚區(qū)建筑面積79680㎡，平均租金10元/月㎡。%計算，預(yù)計年收入為3750萬元。 每年合計營業(yè)收入：（+216+70+++++150+）+3750 =+3750=。 成本測算，（詳見附表四）：工資按每人每年24000元計，職工福利費按工資總額的14%計取，本項目定員500人。經(jīng)計算，正常年每年工資福利及保險費共計1368萬元。固定資產(chǎn)折舊按平均折舊法計算，折舊年限50年，殘值率按5%計。取折舊費的10%。，年電費（含稅）；項目年耗水量2110860立方米計，年水費（含稅）。本項目按營業(yè)收入的5%繳納營業(yè)稅。按營業(yè)稅額的7%征繳城市維護建設(shè)稅，3%征收教育費附加。本項目建設(shè)期本金及利息為5年還清，按相關(guān)規(guī)定，建設(shè)期利息計入投資成本，營運期間利息計入生產(chǎn)成本。所以，本項目運營前兩年有利息發(fā)生。本項目經(jīng)營費用支出約占當(dāng)年收入的2%。 本項目零星支出約占當(dāng)年收入的1%。 財務(wù)指標(biāo)分析 ，%，%。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算財務(wù)內(nèi)部收益率：（IRR：內(nèi)部報酬率；：第t年營業(yè)收入；：第t年成本費用）經(jīng)預(yù)測，%。本研究報告根據(jù)達成期固定費用、產(chǎn)品單價與變動成本計算保本產(chǎn)量的盈虧平衡點，根據(jù)測算結(jié)果可知本項目正常年份的盈虧平衡點為BEP=%。%的生產(chǎn)能力，就能達到收支平衡，項目具有較好的抗風(fēng)險能力。 盈虧平衡點=固定成本/（營業(yè)收入變動成本）=% 根據(jù)對項目的測算，計算期為10年，當(dāng)項目的經(jīng)營總收入降低3%，%；當(dāng)項目經(jīng)營成本提高3%，%。表 　收入降低3%正常情況投資提高3%每年營業(yè)收入 年成本費用 營業(yè)稅金及附加年稅前利潤 財務(wù)內(nèi)部收益率%綜合以上所有財務(wù)數(shù)據(jù)可知，本項目具有良好的發(fā)展前景，但屬于低風(fēng)險，低回報，高投入行業(yè)。本項目具有良好的盈利能力以及抗風(fēng)險能力。第十一章 效益評價 經(jīng)濟效益評價。納稅是每個公民的責(zé)任和義務(wù)。，為洛陽市的建設(shè)，為老城區(qū)的發(fā)展做出了貢獻。，使投資者得到豐厚的回報。為洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司的良性循環(huán)，起到推動作用。%，%，高于行業(yè)收益水平。通過敏感性分析，當(dāng)收入降低3%時，%；當(dāng)投資上浮3%時，%。項目敏感性正常。通過分析，本項目的建設(shè),能夠拉動相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)民收入，間接經(jīng)濟效益顯著，因此，本項目在經(jīng)濟上是可行的。 社會效益評價 就業(yè)效果分析本項目建設(shè)過程中，需要大量的建筑人力資源，項目建成后，經(jīng)營過程需要大量的生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售及管理人員，可直接解決約500多人的就業(yè)問題（本公司員工），間接解決上萬人的就業(yè)問題(承包戶工作人員及物流人員)。整體上說，本項目的建成將有效地提高社會就業(yè)率。洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目位于洛陽市老城區(qū)，土地資源非常寶貴。本項目實行集中發(fā)展戰(zhàn)略，走集約化發(fā)展之路，有利于集約利用土地資源，促使道路、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施集中建設(shè)和使用，最大限度的合理利用土地資源。本項目的建成將有效地提高區(qū)域土地資源的價值。 本項目的實施對環(huán)境保護具有重要意義。項目內(nèi)將建設(shè)污水處理廠，對廢水、垃圾進行統(tǒng)一管理，所有污染物須經(jīng)處理達標(biāo)才能排放，改變了項目所在地污水隨意排放的現(xiàn)狀，有效地控制了各種污染物對于周邊環(huán)境的影響。加之洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目在設(shè)計時就充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，提高項目的環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉塵，增加空氣的含氧量，調(diào)節(jié)項目的氣候，充分發(fā)揮項目綠地的環(huán)境效益，對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的保護起到了不可估量的作用。洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目將極大地提高洛陽市老城區(qū)整體城市形象，為建設(shè)洛陽市“旅游城市”、“發(fā)展經(jīng)濟”提供了高標(biāo)準(zhǔn)的硬環(huán)境，它還將整體推動洛陽市老城區(qū)產(chǎn)業(yè)水平的整體提高，同時也帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為洛陽市老城區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供新的經(jīng)濟增長點。 社會風(fēng)險及對策分析 做任何一件事情都會有風(fēng)險，包括一個國家，也包括個人和企業(yè)，本項目的風(fēng)險主要來自項目的投資風(fēng)險，該風(fēng)險包括三方面： 政策性的風(fēng)險及對策。國家宏觀政策的變化，金融政策的變化，產(chǎn)業(yè)政策的變化等。規(guī)避此風(fēng)險的辦法是密切關(guān)注國家的經(jīng)濟形勢，掌握經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)。任何國家的發(fā)展都不是隨心所欲的，都要按經(jīng)濟規(guī)律辦事，政策也有一定的連續(xù)性。本項目為農(nóng)業(yè)項目，目前是國家及地方所支持的產(chǎn)業(yè)，在宏觀政策層面不具有較大的風(fēng)險。主要的市場風(fēng)險來源于競爭對手的盲目建設(shè)、惡性低價競爭、消費方對項目不認(rèn)可。包括：原材料價格風(fēng)險、競爭對手惡意競爭風(fēng)險、管理和決策失誤風(fēng)險、資金和技術(shù)風(fēng)險等。規(guī)避該風(fēng)險的辦法就是：事前做好市場調(diào)查和預(yù)測，事中做好投資全過程控制，事后做好項目的評價。運營中主要通過加強自身競爭力，確保在公平、公正、公開的市場競爭機制中占領(lǐng)優(yōu)先地位；也可以與同行進行良性溝通，形成價格信息、市場信息的互通、共享，共同把農(nóng)副產(chǎn)品市場做大、做強。 管理風(fēng)險及對策。本風(fēng)險來自項目建成后的管理，本項目的投資方具有多年的經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)驗, 在全國有78個市場在經(jīng)營, 輻射面是全國性的。董事會委派管理人員均為開拓創(chuàng)新型、高素質(zhì)專業(yè)管理人才，科學(xué)管理，以實力贏取效益。新聘用的員工可以通過內(nèi)的輪崗培訓(xùn)，不斷提高管理運營水平。同時通過外部招聘引進國際、國內(nèi)先進的管理思想和管理人員充實進來，以加強管理能力。綜上所述，本項目的風(fēng)險導(dǎo)數(shù)較低，在可調(diào)整范圍內(nèi)。第十二章 結(jié)論與建議結(jié)論：本項目可行。建議：有關(guān)部門應(yīng)盡快成立本項目的指揮部，抓緊組織實施，盡快實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。第十三章 附表 附圖 附件13．1 附表：投資估算比率分析表。：投資估算表。：營業(yè)收入表。：成本測算表。：損益表。：用款計劃表。：貸款還本付息估算表。：現(xiàn)金流量表。：現(xiàn)金流量表（收入下浮3%）。：現(xiàn)金流量表（成本上浮3%）。 13．2 附圖（1）洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目總平面布置圖。（2）洛陽宏進農(nóng)副產(chǎn)品國際物流中心項目用地坐標(biāo)圖。 附件（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。（2）組織機構(gòu)代碼證。 （3）稅務(wù)登記證。（4）法人代表身份證。（5） 項目法人對項目真實性聲明。 55