【正文】 的重中之重。作為 863 計(jì)劃 308主題的示范鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn)將立完善的規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，對(duì)溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展將是很大的促進(jìn)。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時(shí)也 為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 24 鎮(zhèn)中心規(guī)劃 具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)海淀園組團(tuán)之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的海淀區(qū)第二水廠。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)。 東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。而且還有一定數(shù)量的自建別墅。 本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開發(fā)普通商品住宅的可能。各種樓體自西向東依次增高，層次分明，錯(cuò)落有致。即使入住以后，透過朝西的房間窗戶，看到的風(fēng)景將十分“單調(diào)” —— 除了綠色還是綠色。 C、 科技人文氛圍濃厚 百旺家苑周邊高科技園區(qū)林立。前景比現(xiàn)在會(huì)更加看好 海淀山后地區(qū)有著無可比擬的山水優(yōu) 勢(shì)，隨著道路交通和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信這塊土地會(huì)慢慢體現(xiàn)出自身蘊(yùn)藏的巨大價(jià)值。其他指標(biāo)，我們假定 可售面積占地上建筑面積 97%、其他具體指標(biāo)詳見下表： 溫泉 D1 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 內(nèi)容 面積（平 方米） 其中 面積（平方 米） 備注 (數(shù)據(jù)來源） 規(guī)劃容積 率 一、總占地面積 298991 可開發(fā)用地 158337 代征地面積 140654 二、總建筑面積 230589 地上面積 230589 可售面積 三、居住建筑面積 172932 地上面積 172932 四、辦公建筑面積 36957 地上面積 36957 五、商業(yè)建筑面積 11250 地上面積 11250 六、其他配套建筑面積 9450 地上面積 9450 七、銷售面積 住宅 假定可售面積占地上建筑面積97% 商業(yè) 假定可售面積占地上建筑面積97% 辦公 假定可售面積占地上建筑面積97% 其他商業(yè) 4725 假定可售面積占地上建筑面積50% 八、綜合容積率 九、居住總戶數(shù) 戶均面積 平方米 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 37 十、居住人數(shù) 戶均 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 38 第 四 部分 、經(jīng)濟(jì)測算 一 、開發(fā)經(jīng)營期與銷售計(jì)劃假定 初步假定開發(fā)經(jīng)營期為 3 年，銷售計(jì)劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件 二 “ 溫泉 D1 項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資金測算表（施工及銷售進(jìn)度表）” 二 、主要成本假定 ? 土地取得費(fèi)： 元人民幣 ? 前期費(fèi)用： 可 研 費(fèi)： 45萬元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 50元 /平方米 ? 建安費(fèi)用： 住 宅： 1,400 元 /平方米 寫字樓： 1,800元 /平方米 商 業(yè) ： 1,800元 /平方米 其他配套： 1,800元 /平方米 ? 小市政： 200元 /平方米 ? 銷售費(fèi)用：取銷售收入的 3% Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 39 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按貸款 6%計(jì)息 ? 不可預(yù)見費(fèi)：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目成本測算表” 前四大項(xiàng)和 的 3% ? 管理費(fèi)用：取附件 三 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目成本測算表” 前三大項(xiàng)和的 3% ? 折現(xiàn)率： 6% 三 、具體測算 參見附件 二 “ 溫泉 D1項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資金測算表（施工及銷售進(jìn)度表） ”，附件 三 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目成本測算表” 四 、現(xiàn)金流量分析 根據(jù)動(dòng)態(tài)資金測算分析，安排現(xiàn)金流，具體見附件 四 “ 溫泉 D1可研項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算表 ”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖： Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 40 現(xiàn)金流量表25,00020,00015,00010,0005,0005,00010,00015,00020,0002021年 2021年 2021年 2021年 2021年年凈現(xiàn)金流量( 萬元) 圖 3：現(xiàn)金流量 圖 對(duì)圖 3 分 析 知 ： 2021年 、 2021年由于凈現(xiàn)金流為負(fù) ，通過銷售回款， 2021年起現(xiàn)金流為正 。 本公司已推出北京吉普車廠地塊和常營等地塊可行性研究報(bào)告，如有所需請(qǐng)致電 聯(lián)系電話： 64843163， 13801235417 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 44 第五部分、附件 附件一 溫泉鎮(zhèn)周圍旅游資源 鳳凰嶺自然風(fēng)景區(qū)： 位于溫泉鎮(zhèn)的西北方向，占地面積 973 公頃，背靠神山，面向朝陽。 陽臺(tái)山自然風(fēng)景區(qū) ： 位于山后地區(qū)北安河鄉(xiāng)境內(nèi)，面積 26 平方公里。 黑龍?zhí)都褒埻鯊R： 位于畫眉山北的黑龍?zhí)?，明成化二十二年?1486年）在潭旁敕建此廟，后屢次重修，現(xiàn)存為清代建筑。 曹雪芹故居前石橋 ：位于白家疃村西，橋呈東西走向，雙孔石板橋，相傳乾隆二十三年（ 1758 年）前后，曹雪芹潦倒中來到白家疃，住在離家不遠(yuǎn)的茅屋中，十分清貧。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 47 附件二 溫泉 D1 可研項(xiàng)目動(dòng)態(tài)資金測算表 開發(fā)時(shí) 間 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 合計(jì) 全區(qū) 前期 1 期 2 期 3 期 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 施工面積 230589 230589 施工進(jìn)度 % % % % 住宅 172932 172932 施工進(jìn)度安排 40% 30% 30% % 商業(yè) 11250 3375 4500 3375 11250 施工進(jìn)度安排 30% 40% 30% % 寫字樓 36957 36957 施工進(jìn)度安排 25% 35% 40% % 其他配套面積 9450 1890 3780 3780 9450 施工進(jìn)度安排 20% 40% 40% % 銷售總面積 年度總比例 % % % % % 住宅 銷售進(jìn)度 30% 30% 30% 10% % 商業(yè) 銷售進(jìn)度 15% 30% 30% 25% % 辦公樓 銷售進(jìn)度 20% 35% 30% 15% % 其他配套 銷售進(jìn)度 18% 50% 32% % Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 48 附件三 溫泉 D1 可研項(xiàng)目成本測算表 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位造價(jià) 面積 計(jì)算方法 (萬元 ) (萬元 /米 ) (平方米 ) 開發(fā)計(jì)劃 一 .土地開發(fā)費(fèi) 47,839 298,991 占總成本的 49% 二 .前期工程費(fèi) 1,186 298,991 占總成本的 % 45 1,141 230,589 1,038 230,589 建安費(fèi)用的 % 104 230,589 三、房屋開發(fā)費(fèi) 39,546 230,589 占總成本的 40% 34,589 230,589 +… . 24,210 172,932 2,025 11,250 6,652 36,957 1,701 9,450 4,612 230,589 其它費(fèi)用 346 230,589 （質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi) 施工執(zhí)照費(fèi)、竣工圖費(fèi)、 綠化費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等） 四 .費(fèi)用 7,053 230,589 占總成本的 % 2,657 230,589 管理費(fèi)率按 % 3,685 230,589 按銷售額的 % 711 230,589 18,291萬元貸款 五 .不可預(yù)見費(fèi) 2,869 230,589 占總成本的 % 不可預(yù)見費(fèi)按 % 六 .總成本 98,493 230,589 當(dāng)年投資比例 累計(jì)投資比例 七 .總銷售額 122,824 219,230 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 49 面積銷售進(jìn)度 年度銷售面積 住宅銷售 92,259 167,744 寫字 樓銷售 21,509 35,848 商業(yè)銷售 7,639 10,913 配套商業(yè) 1,418 4,725 面積 * 萬元 銷售比例 累計(jì)銷售比例 八 .銷售稅金 6,755 219,230 九 .經(jīng)營利潤 24,331 219,230 結(jié)利比率 累計(jì)結(jié)利 十 .所得稅 8,029 219,230 十一 .稅后利潤 16,302 219,230 稅后銷售利潤率 % 投資利潤率 % Betterland Investment Consulting Co.,