豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)
【正文】 ） 商鋪 車位 812 住宅 合計(jì) 23 投資回報(bào)分析 方案名稱 總銷售收入 （萬元） 總投資 （萬元） 稅后凈利 （萬元） 項(xiàng)目回報(bào)率 （ 100%） 方案一 % 方案二 % 方案三 % 市場(chǎng)總結(jié) ? 從需求方面來看，作為佛山南海區(qū)的一個(gè)工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，里水的人均收入其實(shí)相當(dāng)可觀，消費(fèi)潛力十分龐大，特別是一群企業(yè)的中堅(jiān)力量人員（多為外來人口，在本地?zé)o房）、公務(wù)員和商人，他們的收入可觀，迫切需要改善居住環(huán)境，因此是一群不可忽視的購(gòu)買力，市場(chǎng)的剛性需求很大。 ? 針對(duì)項(xiàng)目臨主干道但居二線使項(xiàng)目昭示性差這一問題，可在沿鹽南路建造銷售中心，增強(qiáng)項(xiàng)目的昭示性。關(guān)鍵在于對(duì)銷售時(shí)機(jī) 、市場(chǎng)形勢(shì)的 把握。 劣勢(shì)： ? 合拼戶型，銷售抗性大； ? 價(jià)格較高，與鎮(zhèn)街客戶的心理價(jià)格承受力出入較大； ? 周邊村落環(huán)境較差，項(xiàng)目?jī)?nèi)沒有商業(yè)配套； ? 物業(yè)管理質(zhì)量令人擔(dān)憂，區(qū)內(nèi)無人車分道。 周邊配套：里水醫(yī)院、里水中學(xué)、里水新天地、旗峰小學(xué)等 核心競(jìng)爭(zhēng)力：戶戶向山景、便達(dá)交通、品牌開發(fā)商 銷售概況 17 產(chǎn)品定位： 90126m2； 銷售狀況： 90 m2去貨最快，基本售罄，存貨以 112 m2為主、 132 m2次之。 容積率： 綠化率： 30% 交通狀況：毗鄰佛山一環(huán)出入口 ， 30 分鐘暢達(dá)佛山全程。 07 年以來中海金沙灣、中海金沙洲限價(jià)房項(xiàng)目、中糧萬科金域藍(lán)灣、萬科四季花城、保利西子灣、恒大御景半島（官方統(tǒng)計(jì)口徑為里水）六大商品房項(xiàng)目齊上市，貨量供應(yīng)在 1800 到 2200 套，總建筑面積在 45 萬平方米以上，相當(dāng)于過去白云區(qū)半年的供應(yīng)量。 住宅成交狀況 12 南海區(qū) 10 年成交 23020 套，同比下降近 25%，中心區(qū)域下降幅度達(dá) 60%。佛山房產(chǎn)成交量出現(xiàn)下滑現(xiàn)象 ： 附表 1：佛山市 單位：套、元 /平方米 10 佛山市 附表 2：佛山市 2021第一季度 — 第三季度存量住宅市場(chǎng)運(yùn)行 單位：套、 % 佛山市 2021第一季度 — 第三季度存量住宅市場(chǎng)運(yùn)行 四 .里水鎮(zhèn)區(qū)域房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析 南海區(qū)住宅供應(yīng)情況 南海區(qū)商品房成交狀況 11 ? 2021 年南海區(qū)成交量約占 09 年的全年成交量的 75%，政策打壓下 成交量出現(xiàn)萎縮。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 9 ? 房地產(chǎn)開發(fā)需要良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，近年來，里水鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于不斷上升的階段，有利于促進(jìn)社會(huì)的安定與團(tuán)結(jié)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資及消費(fèi)者的購(gòu)房行為。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 97 億元，比 2021 年增長(zhǎng) %。 里水地理 資源 環(huán)境總 結(jié) ? 深厚的資源優(yōu)勢(shì)為里水的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 鎮(zhèn)內(nèi)擁有交通路發(fā)達(dá)。 簡(jiǎn)要規(guī)劃控制要點(diǎn) （ 1）土地面積： 平方米（折合 畝） ； （ 2）土地用途：商品住宅； （ 3）規(guī)劃容積率：多層≤ ；高層≤ ； （ 4）規(guī)劃建筑密度：多層≤ 30%；高層≤ 25%； （ 5）綠地率：多層≤ 30%；高層≤ 35%； （ 6） 建筑間距：須符合《南海市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定。 交通現(xiàn)狀 地塊不直接臨路。廣佛高速公里、佛山“一環(huán)”快速干線、珠二環(huán)高速公路、廣州華南快速干線第三期以及其它縱橫交錯(cuò)的公路干線構(gòu)筑了完善的交通網(wǎng)絡(luò) ，交通方便快捷地緣優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 ? 地緣優(yōu)勢(shì)和完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)使得里水有著廣闊的發(fā)展前景。在崗職工平均收入為 18800 元，同比增長(zhǎng) %。 ? 過去幾年，里水的住 宅建筑以自建房為主，商品住宅項(xiàng)目極少，難以滿足消費(fèi)者的日益提升的居住要求，房地產(chǎn)發(fā)展水平與里水經(jīng)濟(jì)繁榮不相配，市場(chǎng)存在較大潛力。 ? 商品房成交價(jià)達(dá)到 8429 元 /m2的高位，同比增幅達(dá)到 31%，可見房?jī)r(jià)并未受到遏制，增幅明顯。 鎮(zhèn)街主流成交價(jià)格分布 發(fā)展?jié)摿? 城市規(guī)劃引發(fā)樓市放量，釋放長(zhǎng)久積壓需求。 高位入市已被認(rèn)可，新豪宅定于重新詮釋。毗鄰廣佛高速沙涌出口，鄰近黃岐廣佛路， 15 分鐘順達(dá)芳村、荔灣各區(qū)。 項(xiàng)目綜合分析 優(yōu)勢(shì)： ? 項(xiàng)目規(guī)模大，酒店、
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