豪庭項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-04-05 02:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的 75%，政策打壓下 成交量出現(xiàn)萎縮。 ? 商品房成交價達到 8429 元 /m2的高位，同比增幅達到 31%，可見房價并未受到遏制，增幅明顯。 南海區(qū)住宅供應情況 ? 東部區(qū)域的黃岐 鹽步 大瀝，供應環(huán)比下降近 35%，其中黃岐供應近 1920 套，占據(jù)本區(qū)域近 55%。 ? 中心區(qū)域的桂城 平洲，本年批出量為 4711 套，供應與 09 年基本持平，批出集中度較高。 ? 中部區(qū)域的大獅山 羅村，本年批出量為 6701 套，出現(xiàn)明顯爆發(fā)，接近 09 年的 倍。 ? 西部區(qū)域的金沙 丹灶，本年批出量為 1552 套，基本與上年同期持平。 ? 北部區(qū)域的里水 和順，本 年批出量為 3625 套，環(huán)比上升 75%。 ? 西南區(qū)域的九江 西樵，供應環(huán)比上升 46%，本年批出量為 3605套，其中 %為西樵項目。 住宅成交狀況 12 南海區(qū) 10 年成交 23020 套，同比下降近 25%，中心區(qū)域下降幅度達 60%。 鎮(zhèn)街主流成交價格分布 發(fā)展?jié)摿? 城市規(guī)劃引發(fā)樓市放量，釋放長久積壓需求。 2021 年開始，里水鎮(zhèn)政府開始將第三產(chǎn)業(yè)特別是旅游業(yè)和房地產(chǎn)作為未來鎮(zhèn)區(qū)重點發(fā)展方向，帶動一批具質(zhì)素的高端房地產(chǎn)項目進駐里水，成為撬動當 13 地房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素，同時也釋放了里水鎮(zhèn)長久以來的積壓的市場需要。 板塊地理位置優(yōu)越、交通便利，成就廣佛新豪宅板塊。金沙洲位于“廣州以西，南海以東” —— 廣佛都市圈的核心圈層，同時享有廣佛雙城的客源優(yōu)勢。 06 年以來，逐漸成為各大品牌發(fā)展商必爭之地 。由于板塊規(guī)劃合理、準人門檻較高，板塊高端形象較被認可。 品牌發(fā)展商供應放量，板塊熱度形成。 07 年以來中海金沙灣、中海金沙洲限價房項目、中糧萬科金域藍灣、萬科四季花城、保利西子灣、恒大御景半島（官方統(tǒng)計口徑為里水）六大商品房項目齊上市，貨量供應在 1800 到 2200 套，總建筑面積在 45 萬平方米以上，相當于過去白云區(qū)半年的供應量。 高位入市已被認可，新豪宅定于重新詮釋。目前金沙洲在售和潛在項目，除政策必須規(guī)限的雙限房以外，基本定位中高端以上。由于本身資源優(yōu)勢，以及政府輿論導向，該區(qū)域“熱地效應”已呈現(xiàn)，后續(xù)關注 持續(xù)提升。 板塊供應產(chǎn)品實現(xiàn)層次拉差，合理回避消化風險。作為廣佛都市圈未來供應的主體，金沙洲在規(guī)劃上注重了項目檔次的合理拉差，實現(xiàn)了不同客戶群體的梳分，回避了因貨量較大帶來的競爭風險，較為合理地保證了板塊的競爭力和社會認可度。 五 .個盤分析 【 合生 君景灣 】 個盤分析 項目概況 14 地理位置：南海區(qū)黃岐北村大道名雅花園旁 發(fā)展商：合生創(chuàng)展集團 項目規(guī)模：占地面積達 22 萬平方米，總建筑面積超過 50 萬平方米，規(guī)劃入住 5000 多戶。 容積率： 綠化率： 30% 交通狀況：毗鄰佛山一環(huán)出入口 ， 30 分鐘暢達佛山全程。毗鄰廣佛高速沙涌出口，鄰近黃岐廣佛路， 15 分鐘順達芳村、荔灣各區(qū)。 在售戶型分析 15 主力戶型： 以三房和四房為主，沒有其它戶型 裝修標準：精裝修約 10001200 元 /平方米 價格分析 均價： 8000 元 /平方 米 配套：歐洲風情園林、風情商業(yè)街、大型會所 推售分析 項目定位：廣佛核心首席水岸歐洲城 客源特征：主要為廣州客戶，約占 70%，本地及周邊約 30%。本地客戶主要購買大面積單位。 推售范圍：合生君景灣在售三期領郡組團“帝泓廷”中頂層的少量得幾套單位，面積全部為 91 平方米，設計兩房 +1 多功能房，售價在 8500 左右，帶價值 1000 元 /平方米的簡單裝修。 項目綜合分析 優(yōu)勢： ? 項目是占地 22 萬平方米的規(guī)模大盤，且有一線江景稀缺資源； 16 ? 廣佛日益融合，各項基礎設施建設日益完善，前景無可限量； ? 項目強勢的品牌效應 劣勢： ? 周邊現(xiàn)時環(huán)境較雜亂，配套欠缺； ? 產(chǎn)品中規(guī)中矩，沒有較有力的產(chǎn)品賣點。 總結(jié)： 該項目有強大的品牌做先鋒，占據(jù)了有利的地理位置，在廣佛大融合的背景下，促進了廣州人前來置業(yè)，但項目自身產(chǎn)品優(yōu)勢并不明顯、周邊環(huán)境有待完善，再加上周邊競爭項目較多，是影響項目銷售的主要原因。 【 珠江峰景灣 】 個盤分析 項目概況 項
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