【正文】 BDA國際企業(yè)大道 63C1地塊市場定位報告本本案案定定位位流流程程圖圖本案市場定位本案的前景與展望市場研究 地塊限制條件市場定位可行性論證以價值創(chuàng)造市場 以競爭力規(guī)避風(fēng)險獨(dú)棟辦公價值點(diǎn)各類需求研究 各類供給研究2/8/2024 2第 2 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點(diǎn)與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點(diǎn)五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險 —— 本案的抗風(fēng)險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/8/2024 3第 3 頁市場研究 —— 大體量獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨(dú)棟供給較少2/8/2024 4第 4 頁盈創(chuàng)動力客戶需求 3000平米以上的占到 17%面積 6001000 10002024 20243000 30005000 5000以上來電來訪 161 87 33 40 20來電來訪 47% 26% 10% 11% 6%來電來訪需求主要以中小面積為主 。3000平米以上的需求占到總需求的 17%。2/8/2024 5第 5 頁市區(qū)寫字樓 3000平米以上的需求占總需求的 20%樣本數(shù)量 :81市區(qū)寫字樓面積需求分布圖 從圖表可以看出市區(qū)內(nèi)寫字樓需求特征：l 2024平米以下需求有一定市場，說明中小企業(yè)數(shù)量較多l(xiāng) 3000平米以上產(chǎn)品雖然不是市場需求主流，但是也占20%的比重l 5000平米以上大體量辦公也有一定的市場需求數(shù)據(jù)來源見后表，北京寫字樓大全網(wǎng)站 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)2/8/2024 6第 6 頁序號 成交客戶名稱（ 2024年 2季度 2024年 1季度） 成交物業(yè) 成交面積（平米）1 富士膠片 惠通時代廣場 1002 北京競越投資顧問有限公司 城建大廈 3 美國施樂普醫(yī)療用品有限公司北京辦事處 光大大廈 1404 臺積電（上海）有限公司 量子芯座 2005 MIRAPOINT 東方廣場 2006 蘇州利加電子有限公司北京分公司 大成大廈 2007 北京太斗時空技術(shù)有限公司 東升大廈 3008 北京創(chuàng)科匯訊綜合客戶服務(wù)技術(shù)開發(fā)有限公司 金運(yùn)大廈 4009 芬歐匯川紙業(yè)有限公司 漢威大廈 40010 北京元太世紀(jì)廣告有限公司 新華保險大廈 40011 美國奔峰軟件公司 京泰大廈 40012 北京威奧特信通科技有限公司 成銘大廈 44713 斯德銳公司 銀科大廈 50014 華創(chuàng)天元實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司 城建大廈 50015 當(dāng)代經(jīng)理人雜志社 華騰北塘 16 北京遠(yuǎn)洋投資集團(tuán)公司 大康大廈 60017 北京金諾盟企業(yè)形象策劃有限公司 富海大廈 60018 京都薇薇 遠(yuǎn)大中心 60019 上海威柯空調(diào) 大成大廈 63420 美國孚萊國際公司 國企大廈 北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)2/8/2024 7第 7 頁21 旭格幕墻門窗系統(tǒng)（北京）有限公司 南銀大廈 22 妙士乳業(yè) 理想國際大廈 90023 大陸汽車 國航大廈 98024 卡特比勒 中國人壽大廈 100025 長安世杰醫(yī)療管理 雨霖大廈 100026 中辰國際集團(tuán)有限公司 尚獨(dú)國際 100027 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司 豐聯(lián)廣場 100028 BSI英標(biāo)管理體系認(rèn)證（北京）有限公司 新華保險大廈 100029 北京石油化工設(shè)計院 遠(yuǎn)大中心 A座 30 北京國都信業(yè)實業(yè)集團(tuán) 科實大廈 110031 美國易金卡技術(shù)有限公司 金運(yùn)大廈 32 書生數(shù)字技術(shù)公司 世寧大廈 120033 中電奧勝 北科大廈 120034 深圳飛通光電股份有限公司（北京分公司） 環(huán)球貿(mào)易中心 120035 東方仁德廣告有限公司 萬達(dá)廣場 130036 招商證券股份有限公司 首鋼國際 130037 正華健康保險股份有限公司（分部） 新洲商務(wù)大廈 38 北京即時俊業(yè)軟件有限公司 航星科研樓 146039 智聯(lián)招聘網(wǎng) 惠通時代廣場 150040 金普斯 華麗大廈 1500北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)2/8/2024 8第 8 頁41 中美大都會保險 東方廣場 E二座 150042 北京廣告公司 瑞賽大廈 2期 150043 寧波杉杉服裝有限公司北京分公司 交道口東街 6號樓 152844 中英人壽 大成大廈 155045 IDG亞洲數(shù)據(jù)公司 大成大廈 170046 同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 迪陽大廈 170047 現(xiàn)代設(shè)備有限公司 大成大廈 48 環(huán)球康業(yè)疹療中心 建外 SOHO 175049 上海友訊網(wǎng)絡(luò)集團(tuán) 建外 SOHO 175050 千橡科技公司 中國人壽大廈 202451 北京中聯(lián)鋼電子商務(wù) 雨霖大廈 202452 華夏日報 雨霖大廈 202453 愛普生（北京）技術(shù)服務(wù) 城建大廈 202454 和勤軟件公司 新華保險大廈 202455 法國電信 融科資訊中心 c座 250056 陶然居 騰達(dá)大廈 250057 德星電子 理想大廈 250058 信益陶瓷（中國）有限公司 北四環(huán)小樓 250059 椰之風(fēng)裝飾設(shè)計有限公司 城建大廈 250060 北京青年報法制周刊 惠通時代廣場 2500北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)2/8/2024 9第 9 頁61 中油燃料油有限公司 惠通時代 260062 中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心 雍和大廈 260063 金誠律師 華廈銀行 270064 中咨律師 國投大廈 280065 高特兄弟律師 嘉里中心 290066 LGCNS公司 國門大廈二期 300067 中英人壽保險公司 東方廣場 300068 中華網(wǎng) 東方廣場 300069 正華健康保險 東方廣場 300070 中保集團(tuán) 理想國際 300071 中國青少年計算機(jī)信息網(wǎng) 新聞大廈 300072 凱撒國旅 國門大廈 300073 正華健康保險股份有限公司 東方廣場 300074 騰訊公司 銀科大廈 300075 新世界軟件公司 鵬潤大廈 360076 新華信市場咨詢公司 兆維大廈 400077 空中網(wǎng) 騰達(dá)大廈 400078 上海文化廣播影視傳媒集團(tuán) 陽光 100 420079 湘臨天下 騰達(dá)大廈 700080 大富豪 國興大廈 c座 930081 普華永道 北京財富中心 19000北京寫字樓市場 2024年 2季度 2024年 1季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)2/8/2024 10第 10 頁市場研究 —— 大體量獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨(dú)棟供給較少2/8/2024 11第 11 頁30006000平米以上辦公需求的 企業(yè)絕對數(shù)量分析 —— 以朝陽區(qū)為例數(shù)據(jù)摘自：朝陽區(qū)統(tǒng)計局網(wǎng)站 2024年報，注： 以上全部為納入統(tǒng)計年報的企業(yè)數(shù)量，戶均資本為 ；非朝陽區(qū)實際全部企業(yè)數(shù)量 規(guī)模以上企業(yè)指全部國有及年產(chǎn)品銷售收入 500萬元以上的非國有企業(yè)；20242024年規(guī)模以上企業(yè)（見注釋 2）單位變動情況（單位：戶） 年份 2024 2024 2024全區(qū)企業(yè)合計 11513 13711 13766規(guī)模以上企業(yè)合計 3417 3805 4009第一產(chǎn)業(yè) 20 16 21第二產(chǎn)業(yè) 1060 1109 1088第三產(chǎn)業(yè) 2337 2680 2900392家億元企業(yè)的資產(chǎn)總量占朝陽區(qū)企業(yè)近 % 。 ① 即使除開億元企業(yè)后企業(yè)戶均資本 *13766戶 *（ 144%） /（ 13766392）戶=4800萬② 規(guī)模企業(yè)中億元以下企業(yè) 4009392=3617，假設(shè)戶均 8000萬資本，則非規(guī)模企業(yè)均資本（ **3617） /（ 133743617）=3600萬可知納入該統(tǒng)計年報中的企業(yè)資產(chǎn)均較高基本均達(dá)到購買力條件2/8/2024 12第 12 頁30006000平米以上辦公需求的企業(yè) （見注釋） 行業(yè)分布 —— 以朝陽區(qū)為例朝陽區(qū)規(guī)模以上企業(yè) 4009其中 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè) 260現(xiàn)代制造業(yè)企業(yè) 254現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè) 803其他 2692從 BDA項目條件和 B區(qū)銷售成交來看，最有可能進(jìn)入 BDA項目的客戶分布在高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)中。朝陽區(qū)本案潛力客戶：（購買力符合本案要求，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定容易受 BDA項目吸引）規(guī)模企業(yè) 260+254=514家企業(yè) + 年報范圍非規(guī)模企業(yè)類似企業(yè)結(jié)合企業(yè)動遷比例等因素保守估計合計約 200家注釋 1：規(guī)模以上企業(yè)指全部國有及年產(chǎn)品銷售收入 500萬元以上的非國有企業(yè)，其基本達(dá)到 30006000平米體量的購買力條件。2/8/2024 13第 13 頁30006000平米以上辦公需求 絕對數(shù)量有充足保障10003000平米辦公用戶30006000平米辦公用戶市場上需要 30006000平米辦公面積的企業(yè)雖然不占多數(shù)比例，但絕對量仍然較大。全市上千家目標(biāo)客戶僅朝陽區(qū)成為本案潛力客戶的數(shù)量就達(dá) 200多家。2/8/2024 14第 14 頁市場研究 —— 大體量獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨(dú)棟供給較少2/8/2024 15第 15 頁對潛在競爭項目和可類比項目的深入分析n 總部基地n 置地星座n 華遠(yuǎn)首府n 德勝尚城n 非中心n 硅谷亮城n 玉泉慧谷n 鳳凰城 3期2/8/2024 16第 16 頁總部基地 —— 基本概況及優(yōu)劣勢分析n 總建筑面積： 120萬平方米n 容積率： n 單棟體量： 1200－ 6000平米n 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 200－ 500平米n 層高： ，挑空部分 n 銷售情況： 一期銷售 90％，二期銷售 80％，三期今年年底開盤。 2024平米左右的獨(dú)棟戶型銷售情況最好。n 綠化比率： 占總面積約 50%n 總投資額： 約 45億人民幣n 建設(shè)周期： 3年優(yōu)勢：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，對企業(yè)有吸引力。劣勢：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高豐臺區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)2/8/2024 17第 17 頁總部基地 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積（平米）1187125316201658190019182176220828352880314431473426345059435993層數(shù) 6 6 7 8 10 11 12 12數(shù)量 30 41 25 54 18 2 5 12比例 16％ 22％ 13％ 29％ 10％ 1％ 3％ 6％2/8/2024 18第 18 頁總部基地 ——A 型樓（ 5960平米）結(jié)構(gòu)： 12層商務(wù)樓，二樓座組合電梯： 2臺 /樓座，計 4臺。層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 。面積：單體 5960平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 500平米。2/8/2024 19第 19 頁總部基地 ——B 型樓（ 28603445平米）結(jié)構(gòu)： 10－ 12層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯： 2臺 /樓座，計 4臺或 6臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 。單體面積： 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米。2/8/2024 20第 20 頁總部基地 ——C 型樓（ 16202190平米）結(jié)構(gòu)： 6－ 8層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯： 1臺 /樓座，計 2臺或 3臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。單體面積： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米。2/8/2024 21第 21 頁總部基地 ——D 型樓（ 11901250平米）結(jié)構(gòu)： 6層商務(wù)樓，四樓座組合電梯： 1臺 /樓座，計 4臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。單體面積： 1190平米或 1250平米。 2/8/2024 22第 22 頁總部基地 ——E 型樓（ 16252210平米）結(jié)構(gòu)： 6－ 8層商務(wù)樓，四樓座組合電梯： 1臺 /樓座，計 4臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米。單體面積： 6層 1625平米； 7層 1900平米； 8層 2210平米。 2/8/2024 23第 23 頁總部基地 —— 配套設(shè)施n 交通 ：附近有 10多條公交線路， 2024年之前地鐵在附近建成，有的公司設(shè)有班車。n 餐飲 ：每個區(qū)域都有一個會所，提供餐飲服務(wù)，由于園區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)生明火，都是外部送餐服務(wù)。n 會所 ：每個庭院中心均設(shè)