【正文】 340 地 塊 市 場 研 究 報(bào) 告 國 商 機(jī) 構(gòu)目 錄第一章、項(xiàng)目投資背景 5一、揚(yáng)州城市概況 5區(qū)位 5城市規(guī)模及地形地貌 8氣候、資源及行政劃分 9城市人口和城市化率 10二、揚(yáng)州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 11經(jīng)濟(jì)總量高速增長，增幅未出現(xiàn)明顯減緩的態(tài)勢(shì) 11人均GDP即將越過3000美元門檻，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀期 12第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整 13人均可支配收入再創(chuàng)新高，居民收入水平明顯提高 15財(cái)政總收入不斷增長，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增多 16金融運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)不斷拓展 18社會(huì)消費(fèi)品零售總額加大，居民消費(fèi)能力更強(qiáng) 18固定資產(chǎn)投資依然保持快速增長，但其占GDP的比重增幅放緩 20旅游人口和旅游收入增幅明顯 212007年揚(yáng)州全市國民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 22三、揚(yáng)州城市規(guī)劃發(fā)展研究 24揚(yáng)州市總體規(guī)劃（2001年2020年） 24揚(yáng)州規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 29第二章、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場研究 31一、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分 31二、揚(yáng)州市區(qū)房地產(chǎn)市場總體結(jié)構(gòu) 32房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長，其增幅在今年又有提高 32住宅開發(fā)依然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資有所提高 33市區(qū)房地產(chǎn)土地成交面積不斷增長，但總體增幅比較平穩(wěn) 34市區(qū)商品房施工、竣工面積逐年增長，其中住宅是其主要增長點(diǎn) 35市區(qū)商品房供應(yīng)和需求量呈雙向增長，商品房市場健康有序 36西區(qū)依然占據(jù)市場供應(yīng)的主體地位 39市區(qū)商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲 40三、揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場分析 41揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場運(yùn)行特征 41揚(yáng)州市區(qū)普通住宅市場未來走勢(shì)及展望 50第三章、項(xiàng)目競爭市場研究 53一、西區(qū)住宅競爭市場研究 53西區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究 53西區(qū)土地市場研究 56西區(qū)在售普通住宅項(xiàng)目研究 57西區(qū)未來競爭市場分析 63二、揚(yáng)州小戶型產(chǎn)品市場研究 63發(fā)展歷程 63小戶型產(chǎn)品類型及特征 64第四章、項(xiàng)目定位 66一、項(xiàng)目地塊研究 66地塊概述 66項(xiàng)目控制性規(guī)劃 68周邊環(huán)境資源 70二、項(xiàng)目swot分析 71優(yōu)勢(shì) 71劣勢(shì) 72機(jī)會(huì) 72威脅 72三、目標(biāo)客戶群定位 73項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)客戶群 73本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 74四、項(xiàng)目定位 75第五章、產(chǎn)品定位 75一、定位原則 75第六章、價(jià)格預(yù)測 77第一章、項(xiàng)目投資背景一、揚(yáng)州城市概況區(qū)位揚(yáng)州城市區(qū)位（一）■□揚(yáng)州市地處蘇中腹地，具有承南啟北，連接蘇南蘇北的特殊區(qū)位優(yōu)勢(shì)；■□隨著揚(yáng)州火車客運(yùn)站建成、潤揚(yáng)大橋通車、328國道（揚(yáng)州段寧通公路）投入使用，揚(yáng)州的對(duì)外開放程度將不斷提升；■□位列長三角沿江經(jīng)濟(jì)帶城市開發(fā)的前沿，沿江經(jīng)濟(jì)開發(fā)將成為其下一階段區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地位；■□區(qū)域位置上是南京都市圈、蘇南蘇錫常都市圈、上海（蘇北）經(jīng)濟(jì)輻射圈的交集區(qū)域?！觥鯎P(yáng)州市由于落處長江以北，且比較而言深處腹地，因此對(duì)外經(jīng)貿(mào)聯(lián)系歷史上一度較弱；■□隨著江蘇省內(nèi)南京都市圈、蘇南蘇錫常都市圈及上海都市圈的發(fā)展與成型，揚(yáng)州城市區(qū)位凸顯——三大都市圈的交集，但是從經(jīng)濟(jì)聯(lián)系上而言主要隸屬南京都市圈。小結(jié)：216。 蘇中腹地前沿；216。 沿江經(jīng)濟(jì)開發(fā)將成為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)；216。 南北及東西向交通樞紐；216。 長三角都市圈地理重心；216。 受南京都市圈輻射力矩較大，決定城市發(fā)展的西向性特征；216。 南京都市圈與蘇南都市圈的不斷壯大，決定城市整體發(fā)展將呈現(xiàn) 西南指向性發(fā)展特征。揚(yáng)州城市區(qū)位（二）城市西南發(fā)展指向性特點(diǎn)決定城市西南板塊將日漸成熟；城市經(jīng)濟(jì)將與南京都市圈、蘇南蘇錫常都市圈及上海都市圈聯(lián)系不斷加強(qiáng)；三大都市圈將分別從城市西、南、東三個(gè)方向輻射揚(yáng)州，且西、南兩個(gè)方向力矩短期顯然大于動(dòng)向。所以這也與揚(yáng)州目前城市發(fā)展“主導(dǎo)向南，拓展東西”的發(fā)展規(guī)劃不謀而合。城市規(guī)模及地形地貌■□全市總面積6634平方公里。市區(qū)面積980平方公里。規(guī)劃建成區(qū)面積420平方公里?！觥蹙硟?nèi)主要湖泊有白馬湖、寶應(yīng)湖、高郵湖、邵伯湖等。除長江和京杭大運(yùn)河以外，主要河流還有東西向的寶射河、大潼河、北澄子河、通揚(yáng)運(yùn)河、新通揚(yáng)運(yùn)河?！觥鯎P(yáng)州市境內(nèi)地形西高東低，儀征境內(nèi)丘陵山區(qū)為最高，從西向東呈扇形逐漸傾斜，高郵市、寶應(yīng)縣與泰州興化市交界一帶最低，為淺水湖蕩地區(qū)?！觥鯎P(yáng)州市3個(gè)區(qū)和儀征市的北部為丘陵。京杭運(yùn)河以東、通揚(yáng)運(yùn)河以北為里下河地區(qū)。沿江和沿湖一帶為平原。氣候、資源及行政劃分■□揚(yáng)州市屬于亞熱帶濕潤氣候區(qū)。氣候主要特點(diǎn)是：盛行風(fēng)向隨季節(jié)有明顯的變化?！觥醵臼⑿懈衫涞钠憋L(fēng)，以東北風(fēng)和西北風(fēng)居多。夏季多為從海洋吹來的濕熱的東南到東風(fēng)，以東南風(fēng)居多。春季多東南風(fēng)，秋季多東北風(fēng)。冬季偏長，4個(gè)多月；夏季次之，約3個(gè)月；春秋季較短，各為2個(gè)多月?！觥踬Y源主要以礦產(chǎn)資源和水產(chǎn)資源為主。邗江、江都、高郵一帶有豐富的油、氣資源。江都境內(nèi)有相當(dāng)?shù)拿禾刻N(yùn)藏量?！觥鯎P(yáng)州市管轄廣陵、邗江、維揚(yáng)3個(gè)區(qū)、寶應(yīng)縣和儀征、高郵、江都3個(gè)縣級(jí)市。城市人口和城市化率■□20012006年，揚(yáng)州城市人口保持低速增長，5年時(shí)間僅增長7萬多人；■□2006年末，比上年末增加23287人， %。‰。全市登記出生人口31638人，‰；死亡人口25367人，‰。■□％，％；按照國際上通用的不同發(fā)展階段城市化特征，目前揚(yáng)州市正處在第二階段的末期，即將步入第三階段，城市工業(yè)將成為絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，經(jīng)濟(jì)將步入高速發(fā)展階段。不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。二、揚(yáng)州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況經(jīng)濟(jì)總量高速增長，增幅未出現(xiàn)明顯減緩的態(tài)勢(shì)■□近年來，揚(yáng)州國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定的良性運(yùn)行狀態(tài)。GDP自“十五”以來至今就一直保持了兩位數(shù)的增長率?！觥?001年揚(yáng)州GDP總額510億元，至2006年已上升到1100億元，基本上以12%15%的年增長率遞增，尤其是2005年及2006年，GDP增長率分別達(dá)15%和 %。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長，是揚(yáng)州各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的最大支柱。人均GDP即將越過3000美元門檻，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀期■□2001年－2006年揚(yáng)州人均GDP呈逐年增長走勢(shì)，2006年揚(yáng)州人均GDP為2957美元，是2001年的2倍多。根據(jù)國際研究經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在10004000美元時(shí)，城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段。發(fā)展階段啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0—10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整■□從歷年揚(yáng)州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢(shì)來看，一產(chǎn)比重在逐漸降低，二產(chǎn)比重增加趨勢(shì)明顯；■□第二產(chǎn)業(yè)，尤其是工業(yè)基礎(chǔ)的壯大為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；■□第三產(chǎn)業(yè)比重基本保持在 35％左右，第三產(chǎn)業(yè)占城市總產(chǎn)業(yè)比重較高，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的增長起到了促進(jìn)作用。從揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)來看，二產(chǎn)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，三產(chǎn)貢獻(xiàn)比例較大，服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨向成熟，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的過渡，在揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代過程中必將導(dǎo)入和催生大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來巨大的居住市場容量。人均可支配收入再創(chuàng)新高，居民收入水平明顯提高■□2001－2006年揚(yáng)州在崗職工年均工資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入都保持穩(wěn)定增長，其中在崗職工年均工資更是增幅顯著，基本年增幅保持在12％以上；■□隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的快速增長，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民收入也不斷增長，對(duì)整個(gè)消費(fèi)市場起到了良好的促進(jìn)作用。揚(yáng)州居民收入水平的提高，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場起到了根本的促進(jìn)作用，居民的消費(fèi)理念和意識(shí)也發(fā)生了根本的改變，其中對(duì)占居民生活主體地位的住房的品質(zhì)、環(huán)境等提出了更高的要求。財(cái)政總收入不斷增長，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額增多■□揚(yáng)州財(cái)政總收入的不斷增長給揚(yáng)州的