南山置業(yè)煙臺世貿(mào)中心四地塊物業(yè)類型配比研究報(bào)告(ppt50)-物業(yè)管理(存儲版)
【正文】 混合物業(yè)容積率（辦公樓 +寫字樓 +酒店） 項(xiàng)目 東莞第一國際 東莞世博廣場 星河傳說 物業(yè)類型 寫字樓 +公寓 +商業(yè) +五星級酒店 寫字樓 +商業(yè) 商業(yè) +住宅 +寫字樓 +六星級酒店 容積率 (建面 72萬 ) (建面 20萬 ) (建面 96萬 ) 一般在 建議 3號地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 3號地塊政府指標(biāo)容積率小于 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 商業(yè)面積確定的一般規(guī)范 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模將以社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主 基本要素 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 居住區(qū)級 商業(yè)中心 新城商業(yè)中心 規(guī)模 30萬 M2以上 10萬 M2以上 M2 12萬 M2以上 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上 居住人口5000以上 日人流量 25萬以上 核心消費(fèi)群 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)居民 車行 30分鐘內(nèi)居民 本區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應(yīng)介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間 同時(shí)兼顧新城市商業(yè)中心的規(guī)范確定 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 煙臺市場上濱海項(xiàng)目容積率在 14之間，有高容積率化的趨勢 在售項(xiàng)目容積率 ?銀河怡海山莊： ，多層 ?銀河怡?；▓@： ，多層 ?海天名人廣場： ， 20多層的高層 ?碧海云天： ，高層與小高層 在建項(xiàng)目容積率 ?北京天鴻濱海廣場項(xiàng)目： ， 20層和 26層 ?早期開發(fā)項(xiàng)目容積率在 14之間 ?近兩年新拍地塊容積率偏高 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序 本項(xiàng)目 4塊地開發(fā)周期 ?本項(xiàng)目 4塊地應(yīng)主要以中高檔住宅開發(fā)為主先開發(fā)，商業(yè)以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主，辦公以中檔為主 ?因項(xiàng)目開發(fā)周期較長，物業(yè)類型和容積率的設(shè)臵應(yīng)保持彈性 03年 45年 610年 10年后 時(shí)間 開發(fā)類型 ?不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 四塊地總體形象定位 中國煙臺 ?新城市中心區(qū) ?新中心計(jì)劃將開創(chuàng)煙臺的新未來 ?新城市中心區(qū)將成為二十一世紀(jì)新煙臺的代表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2020/9/18 南山臵業(yè)煙臺世貿(mào)中心四地塊物業(yè)類型配比研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：煙臺南山臵業(yè)發(fā)展有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 城市新中心區(qū)是新區(qū)區(qū)域多種功能的核心統(tǒng)領(lǐng) 深圳福田新區(qū) 新中心區(qū)是最有包容性的屬性，也是最核心的屬性 ?核心屬性：新中心區(qū) ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市政府大樓等政府設(shè)施） CBD（寫字樓、展覽、購物中心、星級酒店） 高級住宅區(qū) 旅游區(qū)（音樂中心、中心公園） 青島東部新區(qū) ?核心屬性：東部新中心區(qū)， ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市委、市府大廈所在區(qū)） CBD（購物廣場、金融中心等商務(wù)大樓） 高級住宅區(qū)（銀都花園等） 旅游區(qū)（五四廣場為主的濱海旅游區(qū) 南京河西新區(qū) ?核心屬性：河西新區(qū) ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市府辦公大樓在建中） CBD（規(guī)劃寫字樓、購物中心等設(shè)施） 奧體中心（有旅游功能） 高級住宅區(qū) 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 新中心區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 從地塊濱海屬性分析，也應(yīng)高檔住宅開發(fā)為主體， 地塊屬性價(jià)值 市場現(xiàn)狀 ?濱海路沿線項(xiàng)目：貴族城、海天名人廣場 ?物業(yè)類型：高檔住宅、別墅 ?價(jià)格： 7000元 /平米，煙臺中價(jià)格最高板塊 濱海沿線項(xiàng)目借鑒 ?青島：銀都花園、弄海園、金光都市名家等90%為高 檔住宅，均價(jià) 10000元 /平米，全市豪宅區(qū) ?大連：星海國寶、一品星海等 90%為高檔住宅，均價(jià) 9000/平米，全市豪宅區(qū) ?香港：淺水灣區(qū)為香港著名的豪宅區(qū)，多為演藝名星或商界政界要人的居住區(qū) ?國外：美國黃金海岸、澳洲 NOOSA灣區(qū)等濱海區(qū)均有世界著名的豪宅住宅區(qū) 高檔住宅為主 高檔住宅為主 ?本項(xiàng)目 4塊地均屬近海項(xiàng)目，應(yīng)以高檔住宅開發(fā)為主 ?海景最好的 1號地塊開發(fā)高檔住宅則是價(jià)值的最大化利用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 新容積率下 4號地塊住宅總量統(tǒng)計(jì) 地塊 容積率 占地面積 (萬平方米 ) 住宅面積 (萬平方米 ) 總?cè)藬?shù) (全部按住宅，130平米 /套估算 ) 1號地 21 42 9600 2號地 26 6000 4號地 32 7200 小計(jì) 50 100 22600 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 考慮到 4地塊土地均為招拍掛用地，容積率必須是固定值，且政府所給占地面積為毛地，有退紅線的要求，因此容積率取下限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 商業(yè)公建的面積劃分 地塊 占地面積 (萬平米 ) 總面積 (萬平米 ) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬平方米 ) 1號地 21 42 不低于 10% 4 2號地 24 2 3號地 27 33 公建中設(shè) 30%的商業(yè)量 ?10萬商業(yè) ?23萬會展、辦公及酒店 4號地 3
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