【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2020/9/18 南山臵業(yè)煙臺(tái)世貿(mào)中心四地塊物業(yè)類(lèi)型配比研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：煙臺(tái)南山臵業(yè)發(fā)展有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目背景 南山集團(tuán)通過(guò)為煙臺(tái)市政府修建投資10億元的會(huì)展中心臵換總面積約 1000畝的四塊地 地塊 占地 功能要求 容積率 政府其他要求 1號(hào) 21萬(wàn) 21萬(wàn)公建、 21萬(wàn)住宅 ＜ 2號(hào) 10萬(wàn)平米，純商業(yè)娛樂(lè) ＜ 3號(hào) 27萬(wàn) 會(huì)展中心 +酒店 +辦公（ 10+10+10）平米 ＜ 酒店檔次高，辦公超高層 4號(hào) 以住宅為主，少量商業(yè) ＜ 現(xiàn)狀為農(nóng)用地，無(wú)開(kāi)發(fā)條件 小計(jì) 總占地 77萬(wàn)平米 ,建筑面積約 102萬(wàn)平米 1 2 3 4 煙大三期 濱州醫(yī)學(xué)院 大海 會(huì)展中心限期修建將是南山集團(tuán)取得四塊地并向政府談條件的核心籌碼 ?南山集團(tuán)為政府修建 3號(hào)地上的會(huì)展中心（投資 10億元），以此臵換 4塊地 ?會(huì)展中心 06年 8月份需竣工， 10月份投入使用 地塊出讓條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 本報(bào)告的命題 從市場(chǎng)價(jià)值和成功案例角度分析 4塊地合適的物業(yè)類(lèi)型和容積率 1號(hào)地 ?21萬(wàn)平米住宅、 21萬(wàn)平米公建 ?10萬(wàn)平米純商業(yè)娛樂(lè) ?要求辦公建超高層、高檔次 ?農(nóng)用地，無(wú)開(kāi)發(fā)條件 2號(hào)地 3號(hào)地 4號(hào)地 ?1號(hào)地要先開(kāi)發(fā)， 21萬(wàn)公建量是否太大 ?商業(yè)量是否太大 ?該地塊做商業(yè)還是住宅 ?超高層辦公樓在近兩年是否合適，是否有市場(chǎng) ?可推后開(kāi)發(fā) 政府對(duì)地塊要求 南山集團(tuán)困惑 ?各地塊合適物業(yè)類(lèi)型 ?公建商業(yè)的合適比例 ?各地塊合適容積率 核心問(wèn)題 借鑒成功案例 分析市場(chǎng)現(xiàn)狀 ?公建不低于 50% ?辦公檔次太高，近期開(kāi)發(fā) 注：公建指商業(yè)、辦公、酒店的綜合 ?降低公建比例 ?降低辦公檔次，推后開(kāi)發(fā) 總矛盾 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 問(wèn)題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類(lèi)型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái) 35年開(kāi)發(fā)結(jié)束 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 本區(qū)域在城市的位臵 位于最靠近濱海的區(qū)域 萊山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) APEC產(chǎn)業(yè)園 ? 項(xiàng)目位于煙臺(tái)市萊山區(qū)，交通便利，北臨黃海，處在未來(lái)煙臺(tái)市發(fā)展的中心地帶 ?距離煙臺(tái)市政府 2公里 ?距離老城區(qū)市中心 14公里（ 15分鐘車(chē)程）距離機(jī)場(chǎng)15公里 ?通過(guò)濱海路、觀海路同老城區(qū)相聯(lián)，距離連接各區(qū)的五區(qū)連接路 2公里。 本項(xiàng)目 4地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀 多重屬性并存，核心屬性不清晰 體育 公園 會(huì)展 酒店 辦公 濱海 旅游 新市府 商貿(mào) 大學(xué) 住宅 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 核心屬性不清晰 ?目前以各大學(xué)為主的 文教區(qū)特征最為明顯 ?市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，但未形成政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)之類(lèi)的區(qū)域概念 ?商務(wù)區(qū)是在南山集團(tuán) 2和 1號(hào)地的會(huì)展、公建、辦公等設(shè)施修建之后才會(huì)形成 ?旅游區(qū)僅有濱海旅游帶，體育公園仍處于修建中 多重屬性并存 項(xiàng)目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 問(wèn)題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類(lèi)型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái) 35年開(kāi)發(fā)結(jié)束 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 城市新中心區(qū)是新區(qū)區(qū)域多種功能的核心統(tǒng)領(lǐng) 深圳福田新區(qū) 新中心區(qū)是最有包容性的屬性，也是最核心的屬性 ?核心屬性：新中心區(qū) ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市政府大樓等政府設(shè)施） CBD（寫(xiě)字樓、展覽、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店） 高級(jí)住宅區(qū) 旅游區(qū)（音樂(lè)中心、中心公園） 青島東部新區(qū) ?核心屬性：東部新中心區(qū)， ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市委、市府大廈所在區(qū)） CBD（購(gòu)物廣場(chǎng)、金融中心等商務(wù)大樓） 高級(jí)住宅區(qū)（銀都花園等） 旅游區(qū)（五四廣場(chǎng)為主的濱海旅游區(qū) 南京河西新區(qū) ?核心屬性：河西新區(qū) ?包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市府辦公大樓在建中） CBD（規(guī)劃寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等設(shè)施） 奧體中心（有旅游功能） 高級(jí)住宅區(qū) 文教區(qū) 旅游區(qū) 商務(wù)區(qū) 政務(wù)區(qū) 新中心區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 雖然本區(qū)域文教區(qū)的現(xiàn)狀特征更明顯，但新中心區(qū)帶給本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值更大 文教區(qū) ?商業(yè)：含商務(wù)、商業(yè) ?產(chǎn)業(yè)：包括教育、會(huì)展金融貿(mào)易、高新技術(shù)、工業(yè)、軟件業(yè)等 ?環(huán)境：指區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、綠化景觀、建筑物等 商業(yè) 土地 價(jià)值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 資料來(lái)源：世聯(lián)研究 區(qū)域價(jià)值模型 ?核心產(chǎn)業(yè)、區(qū)域環(huán)境和商業(yè)商務(wù)構(gòu)成一個(gè)區(qū)域最終的價(jià)值 ?只有三個(gè)方面平衡協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)域價(jià)值才能最大化 ?區(qū)域價(jià)值的最終表現(xiàn)是區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值的提升 ?以教育產(chǎn)業(yè)和園區(qū)環(huán)境為主體，主要以內(nèi)需型消費(fèi)為主 ?對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)較弱，尤其對(duì)區(qū)域商務(wù)和商業(yè)功能的帶動(dòng)較弱 各學(xué)校內(nèi)需型區(qū)域完善，不能帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的全面提升 新中心區(qū) ?政府主導(dǎo)會(huì)展、金融等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)業(yè)，并通過(guò)市政配套改善環(huán)境 ?政府的規(guī)劃及搬遷會(huì)帶來(lái)與之相關(guān)的商務(wù)和商業(yè)需求 政府主導(dǎo)下的外向型區(qū)域完善，帶來(lái)區(qū)域價(jià)值全面提升 為提升區(qū)域整體價(jià)值，本區(qū)域應(yīng)該以新中心區(qū)為核心屬性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 新中心區(qū)的屬性將帶給本項(xiàng)目所在區(qū)域更高的規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 深圳新中心區(qū)居住用地價(jià)格走勢(shì) 規(guī)劃價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值 ?高起點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃 ?路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施修建 ?會(huì)展等市政工程投入 ?政府搬遷 ?地價(jià)開(kāi)始上漲 ?住宅開(kāi)始建立新高價(jià)版塊 ?寫(xiě)字樓等商務(wù)項(xiàng)目出現(xiàn) ?CBD成形，房?jī)r(jià)達(dá)到峰值 新中心區(qū)帶給本區(qū)域的兩大價(jià)值 新中心區(qū)的屬性帶給項(xiàng)目的規(guī)劃價(jià)值將會(huì)直接轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 問(wèn)題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類(lèi)型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題 確定區(qū)域主要