【正文】 是嚴(yán)格保密的。 凸窗 —— 市場常用贈送手法，僅為“保值選項(xiàng)” 可贈送全部面積，是市場常用的手法 梁 凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積 凸窗剖面 可拆倒凸窗，可增加室內(nèi)實(shí)用空間 凸窗 83 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目戶型配比如下 物業(yè)類型 面積區(qū)間 （㎡） 建面比例 單價 （元） 總價區(qū)間 （萬元） 聯(lián)排別墅 250300 10% 13000 325390 三疊加別墅 220250 10% 9500 209238 12層疊院 4房 200－ 220 20% 8500 170－ 187 18層 小高層 3房 155165 28% 6200 96102 4房 170185 25% 105115 頂復(fù) 5房 200－ 220 7% 8000 160176 ?該配比方案僅作為總體控制目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計可作適當(dāng)浮動； ?考慮到價值差異，三疊加產(chǎn)品上疊、中疊面積稍小于下疊； ?聯(lián)排面積的差異主要由各戶型所處位臵不同，即邊套、中間套造成的資源差異引起的； ?所有房型在贈送大面積情況下，均能保證舒適度和功能。 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京萬科紫臺將皇家氣質(zhì)、文化與現(xiàn)代生活理念結(jié)合，造就具有領(lǐng)域感和歸屬感的景觀園林，拔升項(xiàng)目形象 ?紫臺位于皇城腳下，用高低起伏的臺地造景，將現(xiàn)代皇脈園林納入社區(qū)整體環(huán)境之中，融入濃郁人文氣質(zhì)的城市景觀； ?將國學(xué)中的禮、樂、律、射、御、數(shù)、書七藝引申發(fā)展，結(jié)合景觀設(shè)計的語言將國學(xué)特色創(chuàng)意引申為龍（皇家權(quán)貴）、文、武。文園由國學(xué)中書、數(shù)來體現(xiàn)； 216。 案例借鑒 92 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議 —— 以皇家園林為主題，融入中式文化元素，注重意境的展示以表達(dá)尊貴內(nèi)涵 精細(xì)化 移步換景 中式符號與建筑的融合 軸線對稱 挖掘景觀內(nèi)涵 雕琢細(xì)節(jié) 增加綠化空間 曲江池 九曲橋 皇后大道 拜將臺 丹陛御道 漢唐影壁 皇冠會所 資源最大化 皇家主題 與南湖聯(lián)動 御花園 核心景觀節(jié)點(diǎn) 私密性處理 小高層與低密度之間的景 觀圍合 圍合式景觀 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 皇后大道 —— 運(yùn)用大量高大的珍稀常青樹種，形成儀式感，體現(xiàn)居住者的尊貴 ?主入口至?xí)鶠轫?xiàng)目核心景觀北軸，種植對稱、高大的珍稀常青樹種，形成儀式感； ?道路兩邊通過一些雕塑進(jìn)行裝飾，能夠反映西安的歷史文化。 拜將臺 —— 將西安千百年來傳承的歷史文化糅合在園林景觀中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵 ?在丹陛御道與皇冠會所之間，打造拜將臺，充分體現(xiàn)西安歷史文化內(nèi)涵。 曲江池 —— 項(xiàng)目核心景觀區(qū)，強(qiáng)調(diào)曲江池與周邊景觀資源的互動 ?強(qiáng)調(diào)曲江池與周邊休閑功能的互動； ?在硬質(zhì)景觀與曲江池水景之間恰當(dāng)?shù)倪^渡處理，形成獨(dú)特的親水平臺，提高居住者的參與性； ?低密度物業(yè)布局盡可能多的享有內(nèi)部曲江池水景資源，提高產(chǎn)品價值。 九曲橋 —— 通過曲形小橋的打造，將項(xiàng)目水景與周邊景觀相聯(lián)，增強(qiáng)居住的趣味性 ?通過小橋流水表達(dá)項(xiàng)目的意境，帶給居住者閑適、寧靜的感覺； ?通過曲形小橋的打造，演繹歷史久負(fù)盛名的“曲江流飲”，一方面增加社區(qū)園林的趣味性，另一方面突出項(xiàng)目皇家氣質(zhì)； ?小橋打造時注重與周邊建筑的融合及中式符號的運(yùn)用。 園林景觀設(shè)計建議的價值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，意向古典 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案 ?而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 序號 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點(diǎn) 1 皇家主題 園林主題不鮮明 尊貴的皇家氣度 2 漢唐影壁 入口私密性差 體現(xiàn)皇家氣質(zhì)，私密性 3 皇后大道 市場比較粗糙 增強(qiáng)儀式感 4 丹陛御道 市場空白 皇家氣質(zhì)的頂級打造 5 拜將臺 市場空白 歷史文脈的傳承 6 皇冠會所 市場品質(zhì)較低 奢華、尊貴 7 曲江池 市場稀缺 內(nèi)外資源的融合，提升項(xiàng)目檔次 8 御花園 主題不鮮明 皇家氣質(zhì)，歸屬感、尊貴感 9 九曲橋 市場空白 歷史傳承，增加趣味性 10 圍合式景觀 市場缺乏 提升高價值物業(yè)私密性 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目配套主要通過會所（銷售中心）來展示高檔次、強(qiáng)體驗(yàn)感，其他配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及周邊配套而定。 會所未來的經(jīng)營 ：解決社區(qū)業(yè)主和周邊圈層的運(yùn)動休閑娛樂的需求，延伸了他們的活動空間，使他們的需求得以滿足。 商務(wù)主題會所 —— 曲江皇家俱樂部，屬于西安頂級階層的交際場、生活場 俱樂部定位： ?超五星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)主題會所，打造西安頂級階層俱樂部。 ?定期邀請專家對熱點(diǎn)問題作專題報告，邀請感興趣的企業(yè)家、官員作為嘉賓參與。 曲江皇家俱樂部：歸屬與私密，休閑與交際的融合 ?花梨木家具 ?紫檀木屏風(fēng) ?水晶燈飾 ?銅制雕塑 ?御廚名菜 ?高檔服務(wù) ?這一切構(gòu)成一種熟悉的氛圍，讓會員擁有強(qiáng)烈的歸屬感，放松心情，盡情品味，享受生活 …… 他們是一群有名望、有權(quán)力并能帶動社會發(fā)展的代表人物 他們是一個具有很高消費(fèi)檔次和品位的群體 ?在這個私密的空間里，他們獲得交流機(jī)會，交際拓展人脈關(guān)系，不僅生活，還有生意 111 本報告是嚴(yán)格保密的。 健身房、桑拿室、娛樂室 115 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動區(qū)策略建議 118 本報告是嚴(yán)格保密的。 專屬、周到的社區(qū)管家式服務(wù)體系 —— 讓西安享受前所未有的尊貴 社區(qū)管家式服務(wù)體系：全面實(shí)現(xiàn) “主動服務(wù)、貼身服務(wù)、親情服務(wù)、專業(yè)服務(wù)”，讓業(yè)戶享受提供 一站式、全方位 的物業(yè)服務(wù)。 121 本報告是嚴(yán)格保密的。 直接負(fù)責(zé)解決問題，并對最終的服務(wù)結(jié)果負(fù)責(zé)： 業(yè)戶有任何需要物管公司解決的問題和投訴，不必找管理處、找各部門，只需找“社區(qū)管家”就可以了，如果業(yè)戶認(rèn)為問題解決得不好或不徹底，也可以直接找管家尋求解釋。 本項(xiàng)目物業(yè)管理建議 —— 五星級、管家式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)匹配皇家形象，讓西安人享受前所未有的尊貴 ?確立物管品牌，如第一太平戴維斯物管； ?精心挑選形象好、素質(zhì)高、服務(wù)意識強(qiáng)的保安人員； ?實(shí)現(xiàn)“社區(qū)管家式服務(wù)體系”； ?實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)品牌與物管品牌的良性合作。 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 商業(yè) 會所 116 本報告是嚴(yán)格保密的。 多功能廳、中西餐廳 113 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?“希望有一個地方可以讓我與自己有一樣想法的朋友們愜意地交流 —— 大家的訴求基本相同、工作的氛圍基本類似、有共同感興趣的話題 …… 在這里，不僅能放松自己，還可以得到來自各方面的信息。 會員權(quán)益 ?高爾夫球會、五星級酒店等高檔場所消費(fèi)優(yōu)惠卡 ?贈送專屬銀行卡，享受專屬銀行按揭優(yōu)惠、永久豁免年費(fèi)等優(yōu)惠 ?享受全國范圍內(nèi)鴻基集團(tuán)所開發(fā)房產(chǎn)的額外優(yōu)惠 ?參考標(biāo)準(zhǔn) 北京：京城俱樂部 中國會俱樂部 長安俱樂部 美洲會俱樂部 上海：銀行家俱樂部 鴻藝會 雍福會 109 本報告是嚴(yán)格保密的。 會所（銷售中心）為皇冠造型，深化項(xiàng)目皇家形象和體現(xiàn)豪宅氣質(zhì) 皇冠，至高無上榮耀的象征 ?會所（銷售中心）作為項(xiàng)目形象展示體系之一，與項(xiàng)目皇家氣質(zhì)相契合的皇冠造型使項(xiàng)目形象得以深化及深入延展，提升客戶對樓盤整體形象及檔次的作用。 ?會所對于項(xiàng)目的意義： 提升樓盤的形象及品質(zhì) ：使項(xiàng)目形象得以深化及深入延展，提升客戶對樓盤整體形象及檔次的作用。 本項(xiàng)目配套建議以主題特色會所為主，少量商業(yè)（滿足生活基本配套） 區(qū)域配套 曲江新區(qū)周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套比較齊全，但生活配套較匱乏。 在項(xiàng)目整體采用圍合式布局的前提下，運(yùn)用景觀帶隔離方式最大化保證低密度物業(yè)的私密性 ?在小高層產(chǎn)品與低密度物業(yè)之間運(yùn)用曲折小路有效區(qū)隔； ?在保證低密度物業(yè)采光的前提下，在底層植造濃密植被，提高私密性。 御花園 —— 相對私密空間，滿足高價值物業(yè)居住者的景觀需求 ?會所至項(xiàng)目南端打造后花園，通過特色風(fēng)格的硬質(zhì)鋪裝及周邊軟景的打造，增強(qiáng)文化氣息； ?廊、橋、路不僅是主要的交通流線，也是一系列觀光的活動帶； ?建議景觀帶的營建以 植被 、步行棧道 、 健身及娛樂休閑設(shè)施 為主，局部配以 小型水景 ； ?富有禪意的枯山水，為冬季景觀增添情趣，用質(zhì)樸的素材、抽象的手法表達(dá)意念。 皇冠水上會所 —— 充分體現(xiàn)項(xiàng)目奢華，從外觀上造成一定的沖擊力 ?皇冠造型，充分體現(xiàn)奢華，從外觀上造成一定的沖擊力； ?通過外部水系及內(nèi)部泳池的雙重水系將會所打造成為皇冠水上豪華會所； ?會所前廣場雕飾中式元素的構(gòu)筑物。 丹陛御道 —— 通過臺階形成層次感，體現(xiàn)項(xiàng)目皇家氣勢 ?通過在皇后大道與皇冠會所之間建設(shè)丹陛御道，運(yùn)用臺階形成層次感，營造皇家氣勢； ? 通過丹陛石刻，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的皇家氣息。 漢唐影壁 —— 入口處設(shè)臵類屏風(fēng)性質(zhì)的影壁，營造私密性 ?入口處設(shè)臵類屏風(fēng)性質(zhì)的雕塑或影壁，如香蜜湖一號，營造私密性； ?景觀打造建議選用能夠反映西安千百年來的歷史文化的標(biāo)志。 北園： 武園定位為武院，將國學(xué)科目中射、御揉和在造園之中，具備休閑與健身功能。 案例借鑒 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 通過硬景與軟景的結(jié)合打造鮮明的園林主題，輔以中式元素符號體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴的內(nèi)涵 ?園林主題鮮明，分為龍園、文園、武園： 216。 基于定位階段對皇家園林的分析，得出其特征主要包括三個方面：對稱、融合、符號 ?整體布局軸線對稱、層疊有序、高低錯落、層次分明，體現(xiàn)皇家園林疊山理水的氣勢與風(fēng)格； ?園林與建筑相生相融，通過對比手法實(shí)現(xiàn)景隨步轉(zhuǎn)，景園合一、園中有園的境界； ?皇家園林建筑符號的多重表達(dá)體現(xiàn)其宏偉、輝煌、神秘、奢華的特色。故建議面積在市場主流供應(yīng)區(qū)間 250280平米； ?雙拼作為項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品可以面積稍大，在 350平米左右； ?疊加產(chǎn)品作為產(chǎn)品多元化的手段，可適當(dāng)控制面積，戶型面積建議在 200220平米； ?疊院產(chǎn)品的體量較大，由于市場比較缺乏，其本質(zhì)是洋房的變體，建議參照洋房戶型體系，戶型面積建議在 180200平米； ?當(dāng)做滿 ，小高層產(chǎn)品體量最大，其中頂層和部分底層以復(fù)式形態(tài)出現(xiàn)，約占 7%建筑面積。 小高層產(chǎn)品 設(shè)計建議的價值點(diǎn) 核心精神：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先、奢華尊貴 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案 ?而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素 序號 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點(diǎn) 1 架空層設(shè)計 市場缺乏 增加綠化面積與公共空間 2 挑高入戶大堂 市場稀缺 體現(xiàn)奢華、尊貴 3 入戶花園 市場相對稀缺 增強(qiáng)實(shí)惠性 4 空中院館 市場稀缺 增加居住舒適度，且空間改造靈活 5 飄窗、凸窗 市場缺乏 增加居住舒適度，增強(qiáng)實(shí)惠性 6 地下室及車庫贈送 計入面積 提升居住舒適度和實(shí)惠性 85 本報告是嚴(yán)格保密的。 大尺度轉(zhuǎn)角飄窗 —— 充分利用飄窗使用靈活的特性，做為觀景場所或陳設(shè)放臵處 建議可在主臥等重要生活空間采用 轉(zhuǎn)角飄窗 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 贈送陽光房設(shè)計，為室內(nèi)采擷更多陽光，增添居室情趣 陽光房 方正實(shí)用 觀景良好 附送面積 地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高 ，該部分面積增送 ? 陽光房設(shè)計可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度； ?大面積的贈送有利于提升產(chǎn)品的實(shí)惠性及競爭力； 陽光房 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 挑高的入戶大堂 挑高大堂 77 本報告是嚴(yán)格保密的。 6～ 8米架空層設(shè)計，引入綠化、放臵休憩沙發(fā)、改建活動場所等，制造泛會所交流空間 ?底層建議營建 6～ 8米的架空層，同時引入部分景觀體系，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀與建筑的融合滲透； ?架空層的裝飾運(yùn)用，令