【正文】 香名苑 價(jià)值逐級遞減 ?一級資源 ?配套核心區(qū) ?二級資源 ?配套較弱 ?遠(yuǎn)離核心資源 ?遠(yuǎn)離配套 深圳香蜜湖 在景觀日益豐富的前提下，曲江將逐漸由政府主導(dǎo)融入資源主導(dǎo)，本項(xiàng)目的地段價(jià)值將快速提升 大唐芙蓉園 大雁塔 旅游區(qū) 曲江池公園 海洋館 愛情谷 香蜜湖 金地芙蓉湖畔 中海國際社區(qū) 本項(xiàng)目 隨著曲江池公園的建成，本項(xiàng)目所在地段將成為片區(qū)資源價(jià)值的峰區(qū)。 消費(fèi)者針對房地產(chǎn)的心態(tài)發(fā)生變化 ?房地產(chǎn)作為高端客戶的財(cái)富工具而存在 ?作為固定資產(chǎn)的商品房成為投資出口，資產(chǎn)升值又放大了他們手中的財(cái)富和購買力； ?低端消費(fèi)者提前為居住資料買單 ?居住資料對他們而言是生活必需品，在房價(jià)快速上升的過程中，低端消費(fèi)者比以往更加容易放棄過多的要求購置房產(chǎn)。 項(xiàng)目定位審視 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目屬二線省會(huì)城市、新興高檔居住區(qū)非核心地段、無強(qiáng)勢景觀資源的中等規(guī)模項(xiàng)目 ?項(xiàng)目屬性： ?區(qū)域?qū)傩裕? 二線省會(huì)城市 西安在房地產(chǎn)市場劃分中屬二線城市 新興高檔居住區(qū) 2023年以來，隨著政府規(guī)劃的利好，曲江高檔居住區(qū)的地位日益顯現(xiàn) 非核心地段 目前曲江新區(qū)以雁塔南路為中軸線，以大雁塔和大唐芙蓉園為核心，項(xiàng)目處于非核心地段 中等規(guī)模 占地 153畝，在曲江片區(qū)屬于中等規(guī)模 沒有強(qiáng)勢外部資源 目前周邊無強(qiáng)勢資源，西、北、南方向樓盤檔次不高，地塊東側(cè)為空地 ?有利因素： ?曲江區(qū)位優(yōu)勢 ?限高條件較為寬松 ?無拆遷壓力 ?不受政府 90/70等政策限制 ?片區(qū)規(guī)劃前景向好 ?不利因素： ?目前周邊不成熟、生活配套少、物業(yè)相對檔次較低 ?相比中海、金地，品牌知名度相對較弱 曲江新區(qū) 西高新 主城區(qū) 市中心（鐘樓） 本項(xiàng)目 項(xiàng)目限制性條件 占地面積 容積率 ≤ 覆蓋率 ≤ 30% 綠化率 ≥40% 限高 60m 取地成本 200萬 /畝 車位 919個(gè) 坡屋頂，不可出現(xiàn)獨(dú)棟，容積率在 車程半小時(shí)內(nèi) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 519042823669 35373412305428610100020233000400050006000成都 武漢 南昌 沈陽 西安 長沙 重慶07年上半年部分二線省會(huì)城市主要區(qū)域平均房價(jià)（元 /平米） 33003800358037003800370034004800 4800450041004900450042000100020233000400050006000白樺林居 雅荷春天 西安印象 錦園新世紀(jì) 綠地世紀(jì)城 假日花城 紫薇馨苑2023 2023西安市部分樓盤 0607價(jià)格對比情況表 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會(huì)三 金地南湖項(xiàng)目 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 景觀資源 生活配套 4500元以下 4500~6000元 6000元以上 項(xiàng)目南北側(cè)為高層的集資房，西側(cè)為低品質(zhì)的安居房，對本項(xiàng)目的形象與價(jià)位都存在負(fù)面影響 ?目前曲江片區(qū)的高價(jià)值物業(yè)集中在雁塔南路沿線及大唐芙蓉園和大雁塔周邊； ?項(xiàng)目周邊項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間相對較早，且多數(shù)為政府單位的定向開發(fā)項(xiàng)目，以高層、小高層的物業(yè)形態(tài)為主，價(jià)格低于與片區(qū)平均水平。 挑戰(zhàn)二 南湖 1號高層 雁南四路 低品質(zhì)的安居房 芙蓉西路 雁南五路 翠竹園高層 曲江池公園南湖 上林苑路 金地南湖項(xiàng)目 ?按正常操作思路，本項(xiàng)目與南湖之間很可能出現(xiàn)金地項(xiàng)目的高層小高層物業(yè)，本項(xiàng)目對南湖景觀資源的占有存在極大的不確定性。 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地南湖項(xiàng)目具有曲江池南湖的景觀資源，中等容積率的大規(guī)模項(xiàng)目，定位為主流豪宅。 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高端定位下的容積率研判 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 若從展現(xiàn)領(lǐng)先的的高端形象，匹配頂端豪宅定位的角度出發(fā)，項(xiàng)目容積率應(yīng)控制在 要成為曲江的高端豪宅，建議本項(xiàng)目別墅物業(yè)的建筑面積占比應(yīng)維持在 30%以上，大部分建筑層高限制在 12層以內(nèi)。 深圳香蜜湖 1號，別墅物業(yè)建面占比約 35% 深圳熙園，別墅物業(yè)建面占比約 30% 在以上前提下測算，社區(qū)容積率無法做滿 ，僅能達(dá)到 。 在做滿 ，本項(xiàng)目勢必難以匹配高端豪宅的整體定位。 測算結(jié)果說明 方案編號 一 二 容積率 聯(lián)排別墅 15% 10% 疊加別墅 20% 三疊加別墅 10% 8層疊院 30% 12層疊院 35% 20% 18層小高層 60% 占地面積 總建筑面積 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目經(jīng)營收入 利潤總額 稅后利潤 投資利潤率（稅前） % % 投資凈利潤率（稅后） % % 財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 動(dòng)態(tài)投資回收期 約 約 物業(yè)類型 當(dāng)前價(jià)格 一年后價(jià)格預(yù)期 聯(lián)排 11750 12925 疊加 9367 10303 三疊加 8430 9273 8層疊院 7962 8758 12層疊院 7494 8242 18層小高 5633 6169 測算價(jià)格預(yù)期 當(dāng)選擇 ，本項(xiàng)目操作思路將發(fā)生部分改變。 地塊內(nèi)部不存在可利用的坡地及景觀資源，四面臨路，且為高層所阻隔 ?東側(cè)：依次為正在興建的上林苑路、金地南湖項(xiàng)目（容積率 ，很可能出現(xiàn)高層建筑）、曲江池公園； ?南側(cè)：隔路相對曲江翠竹園的高層建筑（樓盤檔次一般，只接受團(tuán)購）； ?西側(cè)：芙蓉西路，噪音影響較大，隔路相對的是低品質(zhì)感的多層安居房； ?北側(cè)：建設(shè)中南湖一號的高層建筑（與項(xiàng)目之間有一條規(guī)劃路向西與雁南四路連通）。 單體規(guī)劃以行列式布局為主，缺乏儀式感，建筑密度過高，影響了整體的舒適度與私密性 ?多數(shù)項(xiàng)目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過小，且在戶型設(shè)計(jì)上欠缺相應(yīng)的處理，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性； ?大多數(shù)項(xiàng)目缺乏對稱軸線、功能分區(qū)的設(shè)計(jì)，小區(qū)缺乏儀式感，層次感； ?高層物業(yè)與低密度物業(yè)自成一體，缺乏相互搭配的整體感； ?訪談客戶對現(xiàn)有項(xiàng)目單體間距表示不滿，認(rèn)為過于密集。 項(xiàng)目整體規(guī)劃方案示意 物業(yè)分布規(guī)律 ?整體規(guī)劃要體現(xiàn)皇家氣度與創(chuàng)新前瞻的整體氣質(zhì)； ?實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化，規(guī)避高層建筑包圍的劣勢； ?把握西安客戶的親水情結(jié)和對朝向的高要求。 核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景“曲江池”對稱交錯(cuò)，充分體現(xiàn)皇家尊貴的儀式感 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 2） ?地塊南北全長約600m，將其打造成為西安最華麗的綠化景觀軸； ?軸線可以前半段對稱體現(xiàn)氣勢，以后半段起伏蜿蜒豐富社區(qū)景觀層次； ?核心水景名曰“曲江池”，與東側(cè)公園相互呼應(yīng)，水系面積約 3000㎡。 厚重、阻隔性的主入口，制造大氣、專屬、奢華、尊貴的聯(lián)想 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 4） 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 會(huì)所 次入口 主入口 ?主入口設(shè)臵符合傳統(tǒng)文化的、體現(xiàn)尊貴的大型雕塑或影壁，對外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)； ?通過臺(tái)階、坡度形成進(jìn)入的儀式感； ?運(yùn)用高墻建筑或繁茂植物形成“屏風(fēng)”，強(qiáng)化社區(qū)私密性。 交通組織原則 車行道 人行道 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 同片區(qū)項(xiàng)目 車位：戶數(shù) 車戶比 曲江公館 152： 76 2： 1 鉆石半島 1800 : 1800 1 : 1 曲江華府 800 : 1135 : 1 金地尚林苑 156 : 354 : 1 金地芙蓉湖畔 1300 : 874 : 1 同片區(qū)項(xiàng)目停車設(shè)施比較 ? Townhouse區(qū)采用盡端式道路，強(qiáng)化低密度社區(qū)的私密性特征 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶偏好較為厚重的歐式風(fēng)格建筑，既能滿足居住新鮮感，又不失歷史所賦予的厚重文化底蘊(yùn)。 小高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵點(diǎn) 3：注重細(xì)部工藝的精良 ?注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值； ?注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。 曲江華府樓體偏角示意 ?“正南北朝向遠(yuǎn)遠(yuǎn)比景觀重要，客戶往往說“景能看多久啊”，可以略為偏向景觀面，完全朝向景觀是不可行的，風(fēng)險(xiǎn)很大” 本項(xiàng)目應(yīng)尊重西安的氣候條件和西安人居住習(xí)慣，不可為景觀而犧牲南北朝向； 樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過 15176。 關(guān)鍵點(diǎn) 6：在控制成本的前提下，適當(dāng)采用讓客戶易感知新技術(shù)，拉升項(xiàng)目形象，提高居住品質(zhì) 提升尊貴感 能家居系統(tǒng)：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活 戶式中央空調(diào) 24小時(shí)熱水系統(tǒng) 無線局域網(wǎng) 提高舒適度 新風(fēng)系統(tǒng)、斷熱鋁材窗框、 外墻保溫系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、中空鍍膜 LOWE玻璃 、中水系統(tǒng) +直飲水系統(tǒng)、 生態(tài)滅蚊機(jī) 保障安全性 識別系統(tǒng)： 刷卡入小區(qū) 、 可視門禁 、 電梯刷卡入戶 、指紋識別 保安系統(tǒng)： 周界報(bào)警 、 紅外線監(jiān)控 、車輛識別、家庭防盜 新材料的運(yùn)用 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但需要用地進(jìn)深的支持； 擴(kuò)大采光面，增加相鄰兩戶之間的私密性。 入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 首層 入戶庭院 三層 主臥大露臺(tái) 四層陽光房（閣樓） 營造類獨(dú)棟感覺 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品雙主臥設(shè)計(jì)，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感 ?多次臵業(yè)客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來講，應(yīng)突出其地位； ?起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)?；顒?dòng)的地方，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位臵采用大面積的采光窗，同時(shí)保證有良好的室外景致。 建筑頂層選用四坡屋頂，突出項(xiàng)目建筑風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次 項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá) 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 疊院 house的價(jià)值點(diǎn) 在普通洋房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出別墅的居住感受 通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感 提升容積率和景觀最大化利用 在疊加別墅的基礎(chǔ)上，增加電梯，提高尊貴感 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 入戶花園、露臺(tái)等大面積贈(zèng)送，提升戶型的實(shí)惠性 ?上下兩戶分別贈(zèng)送底層前庭后院、頂層屋頂花園、大露臺(tái)； ?同時(shí)將基底的地下空間劃分兩部分，下戶贈(zèng)送半地下多功能室，半地下停車位，上戶贈(zèng)送半地下停車位。 挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體現(xiàn)大尺度的空間感受 ?8米高大堂，空間感極度奢華； ?5米客廳、餐廳； ?。 位于中心位臵的疊院產(chǎn)品可使用創(chuàng)新的單體設(shè)計(jì)，使客戶享有 360度的景觀資源 深圳蝴蝶谷 ?雙向門電梯，電梯直接入戶； ?入戶花園成為可觀景的私有空間； ?大面積贈(zèng)送，三房變四房的高價(jià)值感設(shè)計(jì)； ?錯(cuò)層空間，豐富的居住空間體驗(yàn)。 上疊贈(zèng)送坡屋頂 —— 送頂層閣樓和屋頂花園作為功能房和活動(dòng)空間，增加客戶購買的價(jià)值感 ?坡屋頂極大地增加了臥房的舒適度； ?通過加設(shè)夾板，可以充分利用上層空間 。 本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì) 居住品質(zhì)提升 ?不同價(jià)值（面積）的戶型舒適度逐級提升； ?越高價(jià)值的物業(yè)可考慮贈(zèng)送更多面積，以消除客戶對單價(jià)提升的抗性； ?新材料運(yùn)用，節(jié)能環(huán)保，體現(xiàn)項(xiàng)目超前性及國際化。 高品質(zhì)電梯間 挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間， 充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì) 超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺(tái)，不占面積 /智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。 獨(dú)立空中花園或內(nèi)凹式陽臺(tái)，可改為書房等功能室，獲贈(zèng)一半面積 ?獨(dú)立的空中花園（內(nèi)凹式陽臺(tái)），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)； ?空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽臺(tái)，有頂無柱銷售時(shí)計(jì)一半面積； ?讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈(zèng)一半花園的面積。 觀景露臺(tái) 81 本報(bào)告