【正文】 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前曲江各種物業(yè)類型市場實(shí)現(xiàn)度均好，從自身?xiàng)l件出發(fā)，項(xiàng)目的主要可采用聯(lián)排、疊加、疊院、小高四種物業(yè) 項(xiàng)目的物業(yè)類型 雙拼 聯(lián)排 疊加 疊院 洋房 小高 ?對容積率貢獻(xiàn)過低，僅考慮作為價(jià)值標(biāo)桿。 ?出容積率不如疊院、小高，檔次稍遜于疊院。 評價(jià)指標(biāo) 疊院 House 花園洋房 對寬松限高條件的利用 8～ 12層 6層以下 對周邊優(yōu)勢景觀資源的利用 東觀曲江池，北眺大雁塔 僅為曲江池公園 對項(xiàng)目容積率的貢獻(xiàn) 經(jīng)驗(yàn)容積率 ～ 經(jīng)驗(yàn)容積率 ～ 對項(xiàng)目檔次的提升 創(chuàng)新低密度產(chǎn)品 平層 從價(jià)格預(yù)期的角度考慮 低于疊加而高于洋房 低于疊院而高于小高層 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 若從展現(xiàn)領(lǐng)先的的高端形象，匹配頂端豪宅定位的角度出發(fā)，項(xiàng)目容積率應(yīng)控制在 要成為曲江的高端豪宅，建議本項(xiàng)目別墅物業(yè)的建筑面積占比應(yīng)維持在 30%以上，大部分建筑層高限制在 12層以內(nèi)。 從曲江各項(xiàng)目的市場實(shí)現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)對項(xiàng)目檔次有重要影響。 ?從曲江各項(xiàng)目的市場實(shí)現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)對項(xiàng)目檔次有重要影響； ?航天御苑、曲江公館等高端項(xiàng)目都以低密度別墅物業(yè)為主流產(chǎn)品，曲江至今尚未出現(xiàn)高層、中高層的城市豪宅； ?曲江地區(qū) 12層以下的小高層市場實(shí)現(xiàn)較好， 18層及以上物業(yè)實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格相對較低。 從其他地區(qū)的頂級(jí)豪宅來看，別墅物業(yè)需要在項(xiàng)目中占相當(dāng)比例。 深圳香蜜湖 1號(hào)，別墅物業(yè)建面占比約 35% 深圳熙園，別墅物業(yè)建面占比約 30% 在以上前提下測算，社區(qū)容積率無法做滿 ，僅能達(dá)到 。 物業(yè)類型 面積占比 雙拼別墅 1% 聯(lián)排別墅 15% 疊加別墅 20% 812層疊院 64% 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 若從做滿容積率，博取后期市場溢價(jià)的角度出發(fā)，項(xiàng)目的整體形象將與應(yīng)有的定位有所差距 容積率 方案 1 方案 2 方案 3 雙拼 1% 0% 1% 聯(lián)排 14% 10% 14% 疊加 20% 0% 0% 三疊加 0% 10% 0% 12層疊院 65% 20% 0% 18層小高 0% 60% 85% 經(jīng)驗(yàn)容積率 % % % % % % % 0% % 0% % 0% % % % % % % 合計(jì) % % % 在 ，為增加本項(xiàng)目低密度物業(yè)比例，將疊加變?yōu)槿B加物業(yè)，本項(xiàng)目成為由聯(lián)排、三疊加、 12層疊院、18層小高層組成的社區(qū)。 建筑面積占比 占地面積占比 ?在 ，在疊加變?yōu)槿B加的前提下，本項(xiàng)目的低密度物業(yè)占比面積難以超過 20%； ?低密度物業(yè)占地面積比將在 40%左右，非低密度產(chǎn)品成為社區(qū)形象的主要代表； ?18層小高層將成為主流產(chǎn)品。 在做滿 ，本項(xiàng)目勢必難以匹配高端豪宅的整體定位。 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 當(dāng)做滿 ，項(xiàng)目將面臨以下三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目將陷入?yún)^(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目的激烈競爭當(dāng)中 風(fēng)險(xiǎn) 1 項(xiàng)目無法擺脫周邊中低價(jià)位項(xiàng)目的影響 難以符合市場高端客戶的需求，高溢價(jià)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有難度 風(fēng)險(xiǎn) 2 風(fēng)險(xiǎn) 3 從規(guī)模、品牌等方面的直接競爭均難以與中海、融僑相匹敵 大量高層建筑，與周邊的曲江蘭亭、曲江南苑頗為相似，中高層實(shí)現(xiàn)高價(jià)有難度 高端客戶期望在一流地段享有一流產(chǎn)品，過多的非低密度物業(yè)和非高端的社區(qū)形態(tài)將影響高端客戶的選擇取向，影響高價(jià)值物業(yè)的銷售 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從經(jīng)濟(jì)測算的結(jié)果來看，兩個(gè)方案利潤實(shí)現(xiàn)的差距并不明顯 ?方案一利潤稍優(yōu)于方案二，從保證社區(qū)高端形象定位，差異化競爭的角度出發(fā)，方案一更優(yōu)； ?若市場上小高層的價(jià)格上漲幅度領(lǐng)先于低密度物業(yè)，從博取后期高溢價(jià)的角度出發(fā)，則方案二更優(yōu)。 測算結(jié)果說明 方案編號(hào) 一 二 容積率 聯(lián)排別墅 15% 10% 疊加別墅 20% 三疊加別墅 10% 8層疊院 30% 12層疊院 35% 20% 18層小高層 60% 占地面積 總建筑面積 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目經(jīng)營收入 利潤總額 稅后利潤 投資利潤率（稅前） % % 投資凈利潤率（稅后） % % 財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 動(dòng)態(tài)投資回收期 約 約 物業(yè)類型 當(dāng)前價(jià)格 一年后價(jià)格預(yù)期 聯(lián)排 11750 12925 疊加 9367 10303 三疊加 8430 9273 8層疊院 7962 8758 12層疊院 7494 8242 18層小高 5633 6169 測算價(jià)格預(yù)期 當(dāng)選擇 ，本項(xiàng)目操作思路將發(fā)生部分改變。 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動(dòng)區(qū)策略建議 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊內(nèi)部不存在可利用的坡地及景觀資源，四面臨路，且為高層所阻隔 ?東側(cè)：依次為正在興建的上林苑路、金地南湖項(xiàng)目（容積率 ，很可能出現(xiàn)高層建筑）、曲江池公園； ?南側(cè)：隔路相對曲江翠竹園的高層建筑（樓盤檔次一般，只接受團(tuán)購）； ?西側(cè)：芙蓉西路，噪音影響較大，隔路相對的是低品質(zhì)感的多層安居房； ?北側(cè)：建設(shè)中南湖一號(hào)的高層建筑（與項(xiàng)目之間有一條規(guī)劃路向西與雁南四路連通）。 外部資源條件分析 地塊資源條件分析 東側(cè) 南側(cè) 北側(cè) 西側(cè) 雁南四路 上林苑路 芙蓉西路 雁南五路 地塊內(nèi)部 1 地塊內(nèi)部 2 項(xiàng)目概況 占地面積 限高 60m 限定車位 919個(gè) 用地情況 地塊內(nèi)部為荒地，不存在拆遷問題； 地勢平坦，無明顯高差。 內(nèi)部資源條件分析 ?地塊內(nèi)部為荒地，不存在可利用的景觀資源；高差不明顯，不存在可利用的坡地。 地塊 競爭 案例 550畝南湖 曲江池絲路風(fēng)情園 金地南湖項(xiàng)目 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單體規(guī)劃以行列式布局為主，缺乏儀式感，建筑密度過高，影響了整體的舒適度與私密性 ?多數(shù)項(xiàng)目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過小，且在戶型設(shè)計(jì)上欠缺相應(yīng)的處理，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性； ?大多數(shù)項(xiàng)目缺乏對稱軸線、功能分區(qū)的設(shè)計(jì)，小區(qū)缺乏儀式感，層次感； ?高層物業(yè)與低密度物業(yè)自成一體，缺乏相互搭配的整體感； ?訪談客戶對現(xiàn)有項(xiàng)目單體間距表示不滿，認(rèn)為過于密集。 尚林苑 航天御苑 曲江公館 曲江華府 競爭樓盤規(guī)劃布局 整體性，儀式感 私密性，舒適度 欠缺： 地塊 競爭 案例 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?最大化地利用外部景觀資源，輔以內(nèi)景營造，形成戶戶有景的社區(qū)； ?多采用圍合式布局，豐富社區(qū)層次感；或通過由低至高的層層遞進(jìn)營造規(guī)劃的大氣勢； ?適當(dāng)增加高層物業(yè)比例，更好的利用外部景觀，并借其區(qū)隔社區(qū)內(nèi)外，減少噪音，提高私密性，降低建筑密度以提升居住舒適度。 以圍合式布局為主，營建高層物業(yè)最大化利用景觀資源，增加社區(qū)私密性并降低建筑密度 市場成功案例借鑒 熙園 公園大地 圣莫麗斯 戶戶有景，圍合式 層次感，大氣勢 關(guān)鍵詞： 地塊 競爭 案例 中信紅樹灣 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體規(guī)劃方案示意 物業(yè)分布規(guī)律 ?整體規(guī)劃要體現(xiàn)皇家氣度與創(chuàng)新前瞻的整體氣質(zhì)； ?實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化，規(guī)避高層建筑包圍的劣勢； ?把握西安客戶的親水情結(jié)和對朝向的高要求。 綠化阻隔帶 核心景觀綠軸 外環(huán)車行道 核心水系(曲江池 ) 聯(lián)排 三疊加 疊院 小高層 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 商業(yè) 會(huì)所 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利用小高層產(chǎn)品與綠化帶共同阻隔周邊高層及噪音的影響，形成圍合的私密社區(qū) ?以小高層產(chǎn)品阻隔周邊高層的視線，保證社區(qū)內(nèi)部的私密性； ?適當(dāng)增加退紅線幅度，鋪設(shè)綠化帶阻隔四周路面噪音的影響，增加社區(qū)私密性，增加社區(qū)綠化面積。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 1） 南湖 1號(hào)高層 雁南四路 低品質(zhì)的安居房 芙蓉西路 雁南五路 翠竹園高層 金地南湖項(xiàng)目 上林苑路 入口 18層小高層 綠化阻隔帶 香蜜湖 1號(hào) 市政主干道 綠化帶 綠化帶 綠化阻隔帶 私家路 人行道 5排樹木 18層小高層 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景“曲江池”對稱交錯(cuò)，充分體現(xiàn)皇家尊貴的儀式感 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 2） ?地塊南北全長約600m，將其打造成為西安最華麗的綠化景觀軸； ?軸線可以前半段對稱體現(xiàn)氣勢，以后半段起伏蜿蜒豐富社區(qū)景觀層次； ?核心水景名曰“曲江池”，與東側(cè)公園相互呼應(yīng)，水系面積約 3000㎡。 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 會(huì)所 主入口 次入口 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 組團(tuán)式布局，實(shí)現(xiàn)戶戶有景的核心理念 ?部分聯(lián)排與三疊加產(chǎn)品可享有社區(qū)核心景觀； ?聯(lián)排、疊加、疊院均可享有社區(qū)的組團(tuán)景觀； ?小高層在外圍形成圍合，居高臨下，可遠(yuǎn)觀低密度組團(tuán)景觀，近看彼此之間的綠化景觀。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 3） 考慮到對南湖景觀資源的占有具有很大的不確定性，本項(xiàng)目主要依靠內(nèi)部園林的營造實(shí)現(xiàn)戶戶有景的規(guī)劃理念 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 商業(yè) 會(huì)所 組團(tuán)式布局 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 厚重、阻隔性的主入口，制造大氣、專屬、奢華、尊貴的聯(lián)想 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 4） 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 會(huì)所 次入口 主入口 ?主入口設(shè)臵符合傳統(tǒng)文化的、體現(xiàn)尊貴的大型雕塑或影壁，對外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)； ?通過臺(tái)階、坡度形成進(jìn)入的儀式感； ?運(yùn)用高墻建筑或繁茂植物形成“屏風(fēng)”，強(qiáng)化社區(qū)私密性。 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)新建筑外觀設(shè)計(jì)，打造皇冠親水會(huì)所，體現(xiàn)絕對奢華的尊貴氣度 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 5） 德勒斯登皇宮的皇冠 巴西利亞大教堂 海南皇冠濱海溫泉酒店 香蜜湖 1號(hào)親水會(huì)所 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)人車分流，保證項(xiàng)目車位比達(dá)到 1:1，位于市場平均水平之上 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 6） ?盡可能做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布臵； ?車行動(dòng)線與停車場出入口設(shè)臵相協(xié)調(diào)； ?組團(tuán)停車就近解決、集中布臵，方便物業(yè)管理； ?盡量減少社區(qū)入口，以降低物業(yè)管理成本。 交通組織原則 車行道 人行道 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 同片區(qū)項(xiàng)目 車位：戶數(shù) 車戶比 曲江公館 152： 76 2： 1 鉆石半島 1800 : 1800 1 : 1 曲江華府 800 : 1135 : 1 金地尚林苑 156 : 354 : 1 金地芙蓉湖畔 1300 : 874 : 1 同片區(qū)項(xiàng)目停車設(shè)施比較 ? Townhouse區(qū)采用盡端式道路，強(qiáng)化低密度社區(qū)的私密性特征 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 ?而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購買的因素 序號(hào) 物業(yè)發(fā)展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價(jià)值增加點(diǎn) 1 低密度社區(qū) 高覆蓋率 奢華的舒適度 2 景觀軸貫穿南北 市場空白 強(qiáng)烈的儀式感 3 組團(tuán)式分布 忽視內(nèi)景營建，外景難以最大化 戶戶有景的體驗(yàn) 4 厚重、阻隔性的主人口 入口大氣不足，私密性極差 私密感、尊崇感 5 皇冠親水會(huì)所 市場空白 創(chuàng)新打造皇家奢華 6 人車分流 缺乏關(guān)注 交通清晰化 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議