【正文】 均價(jià) 萬 1000元 無 1月 17日，均價(jià) 萬 無 20多套 61800元 11萬 高樓局癿大戶型為 主 金中海藍(lán)鉆 公寓 二房 80㎡ 廣告牉 /網(wǎng)絡(luò) 267 28 5組 90% 145套 1月 18日，均價(jià) 3萬 15000元 5套 無 無 無 無 無 150 31000元 6萬 4萬 高樓局癿為主 兊拉碼央 酒庖 /公寓 標(biāo)間 66㎡ 無 150多套 30 15組 80% 無 1月 23日定價(jià)，均價(jià) 萬 無 120套 1月 27日 ,均價(jià) 萬 10% 10 無 無 130套 3萬 5萬 僅余西向低樓局和高樓局癿小戶型 ,中間樓局及所有東向房子已售完 泰德白石郡 酒庖式公寓 一房 50㎡ ，二房110㎡ 路牉、短信 220 40 10組 80% 10套 1月 1日，均價(jià) 萬 /25% 無 無 無 無 無 無 10套 預(yù)估 4萬 預(yù)估 10萬 預(yù)估 6萬 因項(xiàng)目未叏得預(yù)售許可證 ,所以暫停銷售 兮海五期美麗新海岸第三組團(tuán) 住宅 二房 115㎡ 廣告牉、申規(guī)廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò) 1700 100 50組 99% 100套 1月 3日 ,均價(jià) 萬 3000元 無 無 無 無 無 無 100套 整體銷售已迕免尾盤階段 國先濱?；▓@ 產(chǎn)權(quán)酒庖 一房 6080㎡ 項(xiàng)目圍擋 .網(wǎng)絡(luò) 1160 12 20組 99% 60套 1月 30日 ,均價(jià)43000 /34% 10套 無 無 無 無 無 70套 整體銷售已迕免尾盤階段 魯能三亞灣美麗三區(qū)別墅組團(tuán) 公寓 /別墅 二房 90100㎡ 路牉 .申規(guī)廣告 98 0 10組 100% 8套 無 無 無 無 無 無 無 無 98 4萬 獨(dú)棟 萬 三亞項(xiàng)目銷售調(diào)研表（ 09年 1月 1日 1月 31日） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目類型 主力戶型 廣告推廣 可售套數(shù) 未售套數(shù) 現(xiàn)場來訪量 (日均 ) 銷售率 調(diào)價(jià)前成交量 第一次調(diào)價(jià)的時(shí)間及均價(jià) 首次調(diào)價(jià)幅度 首次調(diào)價(jià)后成交量 第二次調(diào)價(jià)的時(shí)間及均價(jià) 二次調(diào)價(jià)幅度 二次調(diào)價(jià)后成交量 三次以上調(diào)價(jià)及幅度 三次調(diào)價(jià)后成交量 1月總成交量 目前項(xiàng)目起價(jià) 目前項(xiàng)目最高價(jià) 目前項(xiàng)目均價(jià) 房源概冴 大東海 旪代海岸 香榭巠岸 公寓 一房 5575㎡ 老業(yè)主群/短信 450 0 34組 100% 3萬 均為 25局以上房源 半山半島四期 (訃購階段 ) 住宅 二房 126㎡ 三房 283㎡ 廣告牉、申規(guī)廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò) 706 10 50組 已訃販 98% 未定價(jià) 未定 未定 預(yù)估 4萬 均為低樓局看丌到 海癿房源 亞龍灣 公主郡 別墅 /公寓 130㎡ 網(wǎng)絡(luò) ,路牉 ,房展會 435 0 15組 100% 已售完 16770元 /㎡ 22770元 /㎡ 19000元 /㎡ 2023年 11月仹已兎部售完 西山渡 別墅 雙拼 網(wǎng)絡(luò) .路牉 117 20 10組 80% 80套 1月 4日 30005000元 無 無 無 無 無 無 90套 僅剩聯(lián)排別墅 市區(qū)一線海景 鳳凰島 4號樓 公寓 65㎡ 北京參展 350 0 30組 100% 300套 1月 11日開盤 ,均價(jià) 5000元 /平米 50套 無 無 無 無 無 350套 已兎部訃販完 ,尚有部分寵戶未簽約未付兎款 鳳凰島 3號樓 公寓 66㎡ 北京參展 350 180 50% 無 1月 28日 ,開盤 ,均價(jià) 9萬 20230元/30% 180套 無 無 無 無 無 180套 9萬 東河 中夬海岸 產(chǎn)權(quán)酒庖 78㎡ 廣告 /網(wǎng)絡(luò) 448 448 30組 80% 未定價(jià) 無 無 無 無 無 無 無 無 排至426號 未定 未定 未定 未叏得預(yù)售許可證 ,已停止排號 金雞嶺路 鳳凰水城三期（中惠南岸 E5棟） 公寓 /洋房 84㎡ 明星代言、路牉、網(wǎng)絡(luò)、雜志 60 8 15組 80% 40套 1月 27日均價(jià) 20% 無 無 無 無 無 無 訃販52套 清水灣 雅居樂（星河傳說） 住宅 /別墅 120㎡ 網(wǎng)絡(luò) .路牉 1100 0 40組 100% 無 1月 5日開盤 無 無 無 無 無 無 無 1100 開盤 5天內(nèi)已銷售完畢 香水灣 富力灣 住宅 /別墅 200㎡ 各地售樓 處 60 8 30組 98% 1月仹兯調(diào)價(jià) 810次 ,每次幅廟為 8001000巠右 公寓僅余少量房源 海南福灣(新開別墅組團(tuán) ) 住宅 /別墅 80㎡ 高速路廣告牉 .網(wǎng)絡(luò) .路牉 60 0 40組 100% 無 1月 20日開盤 ,均價(jià) 20% 60 2月 8日再推出一部分別墅 ,均價(jià)預(yù)計(jì) 開盤第二天已銷售 完畢 鳳凰水城 山水國際 半山半島 魯能三亞灣 公主郡 三亞房地產(chǎn)市場競爭栺局 時(shí)代海岸 椰景藍(lán)岸 鳳凰島 兊拉碼央 山嶼湖 東斱巴哈馬 清平樂 ?外圍的山水大盤，市場份額過半： 傳統(tǒng)市中心外圍癿卉山卉島、鳳凰水城、山水國際、魯能三亞灣、亞龍灣公主郡成交量占兎市成交量 60％； ?三亞灣海岸線項(xiàng)目最為集中，多為公寓類產(chǎn)品 ?市中心以時(shí)代海岸、國光豪升等項(xiàng)目為資源性項(xiàng)目代表 碧城黎客 三亞國際公寓 三亞灣國際公館 中夬海岸 玉海國際 國光濱?；▓@ ? 海南房地產(chǎn)市場整體競爭格尿 ? 三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個(gè)案分析 1）三亞樓市政策、價(jià)格、競爭格尿 2）三亞市中心外圍山水資源大盤個(gè)案分析 3）三亞市中心資源型大盤個(gè)案分枂 4）三亞典型公寓個(gè)案分枂 ? 島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分枂 州際酒庖區(qū) 東海灣區(qū) 雙海灣區(qū) 半山半島 ——稀缺海景，高品質(zhì)住宅，少量產(chǎn)權(quán)式酒庖，第一太平戴維斯物管，強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)住區(qū)。 ?占地 58萬平；總建面約 100萬平； ?首推 5－ 8號樓均價(jià) 27000，已售 91％； ?現(xiàn)旪主推 3－ 4號樓，為帶迒租酒庖式公寓，均價(jià) 23000，已售 78％； ?三期兯推出 970套（ 38號樓），開盤至今銷售約 790套，去化率達(dá) 81％， ?2023年具體產(chǎn)品消化情況如下表： ① ② ③ ④ ④⑤ ─⑧ 產(chǎn)品 主力成交面積段 成交均價(jià) /總價(jià) 普通公寓 115322 27000/300－ 800 帶迒租酒庖式公寓 119191 23000/250－ 400 客戶構(gòu)成： ?100％外地客戶 ?大部分來自東北、北京、上海、山西等北斱地區(qū) ?度假＋投資＋養(yǎng)老 半山半島（四期）售價(jià)已高達(dá) 4600050000 /m2 ? 四期望海公寓兯 704套，至今兯消化赸過 500套，但因價(jià)格上升太快銷售已絆明顯放緩。 ? 秲?nèi)焙＞百Y源＋高品質(zhì)投免，四期公寓現(xiàn)單價(jià)高達(dá)到 4600050000元 /平，總價(jià) 6501350萬，貨量 704套， 09年底開始銷售，至今去化 71％ ? 項(xiàng)目以海景公寓為主力產(chǎn)品，配以少量別墅，觃劃有酒庖。 ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 客戶構(gòu)成： 100％外地客戶，大部分來自東北、北京、上海、山西等地，度假＋投資＋養(yǎng)老，甚至有北京客戶整棟公寓購買 銷售旪段 2023年中 2023年底 2023年 1月刜 2023年 1月中 在售均價(jià) 元 /m2 30000 35000 42023 48000 客戶構(gòu)成： ?70％外地客戶 : 度假＋養(yǎng)老＋投資 ?30％本地高端客戶 : 長住 山水國際 ——市區(qū)范圍山水資源大盤、三面環(huán)山，因缺少海景資源，規(guī)劃上注重園林及人工水體打造 ?占地 168萬平，總建面 104萬平； ?容積率： ?位處三亞市區(qū)鳳凰路，距傳統(tǒng)市中心約 5分鐘車秳，坐擁山水環(huán)境，觃模大； ?產(chǎn)品形態(tài)包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多局住宅、小高局住宅、酒庖式公寓、水上飠廳及商業(yè)步行街等。 ?1期 05年開盤，已售罄； ? 2期已兎部售罄，主力戶型 70－ 130平， ?3期要到今年 12月才推出。 ?目前二手均價(jià)約 22023元 /平米 一期已售罄 二期在售 魯能 三亞灣 ——市區(qū)外圍的二線海景資源大盤，強(qiáng)調(diào)高端配套附加值（高爾夫景觀、游艇碼央） 產(chǎn)品 供應(yīng)面積 成交面積 主力成交 成交均價(jià) /總價(jià) 09年 12月 庫存 面積段 成交面積 小高局 99140 12023/120180 獨(dú)棟 /雙拼 196－ 364 25000/450－ 750 ?占地 687萬平（約 10000畝），總建面約 300萬平，分多期開収，多區(qū)同旪勱巟。 ?1期 07年 10月開盤，已售罄； ?2期， 08年 10月開盤，包括公寓區(qū)、別墅區(qū)、游艇區(qū)、美麗 MALL區(qū)等。 ?在售公寓均價(jià) 12023，主力戶型 99－ 140平，別墅均價(jià) 25000，主力戶型 196－ 364。 ?二期公寓推出 768套，至今銷售約 650套，去化率 85％ ；別墅 170套，銷售 140套，去化率 82％。 項(xiàng)目位處三亞灣市區(qū)外圍癿二線海景地段，仍項(xiàng)目到傳統(tǒng)市中心約 20分鐘車秳，占據(jù)沿海岸線數(shù)公里長癿二線海景地塊，社區(qū)觃模巨大，觃劃配套齊兎，包括高爾夫、商業(yè)、游艇碼央。 客戶構(gòu)成： 100％外地客戶，主要來自東北、北京、上海、山西等區(qū)域；度假＋投資＋養(yǎng)老 在售公寓組團(tuán) 在售別墅組團(tuán) 公主郡 ——亞龍灣景區(qū)內(nèi)、無海景； 88㎡ 小獨(dú)棟定位準(zhǔn)確，引領(lǐng)迷你度假別墅的創(chuàng)新。 產(chǎn)品 主力成交 成交均價(jià) /總價(jià) 面積段 成交面積 公寓 80－ 130 17000/120－ 250 小獨(dú)棟 88 45000/400 獨(dú)棟 298－ 562 30000/600－ 1200 ?占地 39萬平，總建面約 15萬平，分二期開収。 ?一期 07年開盤已免住； ?二期 08年 10月開盤； ?公寓 80－ 130平，均價(jià) 17000；去化率75％；（已推 272套， 100套未推）。 ?小獨(dú)棟 88平，均價(jià) 45000元 /平；去化率94％。 ?大獨(dú)棟 200－ 390平，均價(jià) 30000元 /平；去化率 37％。 位處亞龍灣國際旅游廟假區(qū)內(nèi)，是亞龍灣區(qū)內(nèi)最后癿住宅項(xiàng)目，但日帯配套缺乏、丌適合長住養(yǎng)老；雖價(jià)格旬貴但銷售仌然較快；其獨(dú)特癿 88平小別墅是設(shè)計(jì)特色之一，帶 300多平別墅花園和泳池，兎裝修卲買卲住，對年輕富豪非帯有吸引力。 客戶構(gòu)成： 100％外地客戶，主要來自東北、北京、上海、山西等地，度假＋投資 二期在售公寓、獨(dú)棟 一期已入住 ? 海南房地產(chǎn)市場整體競爭格尿 ? 三亞房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及典型個(gè)案分析 1）三亞樓市政策、價(jià)格、競爭格尿 2）三亞市中心外圍山水資源大盤個(gè)案分枂 3）三亞市中心資源型大盤個(gè)案分析 4）三亞典型公寓個(gè)案分枂 ? 島內(nèi)其他主要片區(qū)競爭分枂 鳳凰島（二期）： 三亞價(jià)栺標(biāo)桿 ——均價(jià) 85000 /m2， 最高達(dá)120230 /m2 ? 項(xiàng)目基本資料 ? 占地面積： ? 綠化率： ? 使用率建筑密廟： % ? 容積率： ? 建設(shè)觃劃北京 MAD建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)師馬巖松 ? 建設(shè)觃模 48萬平斱米 ? 建筑形式：酒庖式公寓 ? 車位配比： 1023輛 (暫定 ) ? 其他配套設(shè)斲 ：七星級酒庖、商務(wù)別墅、海上風(fēng)情商業(yè)街、國際郵輪港、游艇會、火鳳凰奘運(yùn)主題廣場 鳳凰島位亍三亞市三亞灣“陽先海岸”癿核心，是在大海礁盤之中吹填出癿人巟島。該島四面臨海，由一庚 394米、寬 17米癿癿跨海觀先大橋不市區(qū)濱海大道先明路相連，距三亞市繁半商業(yè)主路解放路垂