戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議-文庫吧
2024-12-25 03:24 本頁面
【正文】 的開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費者理由 ?舊村改造等增加項目投入的狀況為項目約束條件，其安排以實現(xiàn)項目利潤最大化為前提 案例：昆明項目 8 主流市場 OR細(xì)分市場？ —— 動態(tài)的客戶層面選擇 關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化 ?陌生區(qū)大規(guī)模項目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。 ?陌生區(qū)大規(guī)模項目，還要關(guān)注客戶群體的轉(zhuǎn)化。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。 9 建立“以我為主”的評價體系和價值標(biāo)桿 —— 通過定義生活方式建立持久競爭力 關(guān)鍵詞 ：定義生活方式、標(biāo)桿價值 ?陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)必須要給消費者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來的生活場景，開發(fā)商要會當(dāng)導(dǎo)演。 ?同時作為價值示范，這里面的物業(yè)類型要有價值標(biāo)桿 10 全面 OR局部領(lǐng)先？ —— 基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項目核心能力 青島假日溫泉項目 關(guān)鍵詞：資源價值、可持續(xù)發(fā)展、動態(tài)選擇 ?大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設(shè)計上必須體現(xiàn)出項目的獨特價值 —— 項目核心能力，這種核心能力往往與項目獨特的資源相連，從而保證項目的可持續(xù)發(fā)展。 ?在產(chǎn)品的分期設(shè)計中應(yīng)兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項目持續(xù)競爭優(yōu)勢。 昆明項目 11 商業(yè)價值最大化？ —— 配套開發(fā)策略的制定是項目開發(fā)的焦點之一 關(guān)鍵詞：配套分級、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略 ?大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，商業(yè)價值的培育期則相對較長，其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對住宅價值的提升 ?大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次，不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價值拉動也不同 ?因此，在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題至關(guān)重要，在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項目的成敗 12 兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略和啟動模式選擇 關(guān)鍵詞：高調(diào)亮相、標(biāo)桿物業(yè)、配套展示 ?大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的規(guī)模屬性決定了盈利來源的多樣化，因此整個啟動策略的確定與其長期開發(fā)目標(biāo)、區(qū)域整體定位以及預(yù)期盈利模式緊密相關(guān)。 ?啟動策略的制定應(yīng)遵循土地價值系統(tǒng)增加原則、市場接受原則、經(jīng)濟(jì)可行原則以及開發(fā)實力匹配原則。 ?大規(guī)模項目啟動的主要思路是：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。 13 大盤，立勢是關(guān)鍵 —— 營銷創(chuàng)造價值 關(guān)鍵詞：區(qū)域營銷、強(qiáng)勢 ?大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭。如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。 ?‘強(qiáng)勢’是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費用，用于強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強(qiáng)勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值 。 ?啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。 ?在各期開發(fā)過程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā) 14 世聯(lián)工作階段劃分與工作內(nèi)容 15
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