【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體的修正計算如下： 區(qū)域個別因素修正： 項目 本項目 天湖酈都 力迅上筑 奧林匹克花園 世博嘉園 麗日玫瑰名城 帝景南灣 中國陶瓷城 內(nèi)容 地段價值 100 3 3 3 4 5 － 2 5 商鋪類型 100 1 1 1 1 1 － 1 － 3 升值潛力 100 2 2 2 － 2 2 － 1 － 2 商業(yè)氛圍 100 2 2 2 2 4 2 5 綜合 100 108 108 108 105 112 98 105 修正價格計算 項目 本項目 天湖酈都 力迅上筑 奧林匹克花園 世博嘉園 麗日玫瑰名城 帝景南灣 中國陶瓷城 內(nèi)容 銷售均價 X 22020 21000 23000 16000 21000 10000 20200 交易情況修正 100 100 100 100 100 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 100 100 100 100 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在未來的一年里，產(chǎn)品銷售價格的制定與佛山樓市的整體走勢、市場供應(yīng)量、區(qū)域發(fā)展前景、自身的 產(chǎn)品及 規(guī)劃設(shè)計等要素相關(guān)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 世博嘉園 1000021000 魁奇路： 1500021000 黎明一路： 1000015000 由于靠近有色 金屬市場，其鋪位受到了該市場的負(fù)面影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。每年舉辦兩屆“陶交會”，以出口為主導(dǎo)向的專業(yè)展覽會。 具體的服務(wù)體系包括： ? 提供打字、復(fù)印、傳真、票務(wù)定購和酒店咨詢 ? 辦公用品租賃和采購、小型超市、 24 小時員工餐廳、快遞公司 、租車 等 ? 前臺問詢服務(wù)；電話及訪客留言 ? 日常公共區(qū)域清潔服務(wù)； ? 報刊郵件分揀和分發(fā)； ? 處理客戶投訴服務(wù)； ? 代收代交服務(wù)； 預(yù)約定期上門清掃室內(nèi)衛(wèi)生、收洗衣物； ? 組織內(nèi)部商務(wù)交流； 4．項目產(chǎn)品價格體系的分析 4． 1 禪城商業(yè)產(chǎn)品價格 分析 禪城的商業(yè)主要分為三大部分： 商業(yè)中心的大型百貨商場、大型居住社區(qū)以日常生活為主的社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場的商業(yè)。 硬件設(shè)施： 配備衛(wèi)星電視系統(tǒng)、專線高速上網(wǎng)、中央熱水系統(tǒng)、智能監(jiān)控、 IC卡門禁系統(tǒng)等多種的硬件設(shè)備，作為公寓產(chǎn)品 的硬件配備，成為 項目公寓產(chǎn)品 銷售價格的支持體系。采用開放式商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃形式， 做到商業(yè)產(chǎn)品效益的最大化，作為項目開發(fā)利潤 構(gòu)成 的主要組成部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 有投資眼光的一些小業(yè)主，分散投資風(fēng)險，看重的是項目及區(qū)域未來的發(fā)展前景，在區(qū)域中一些最先推出的具有投資潛力的項目是其主要的目標(biāo)。這部分客戶投資意圖很明顯，不希望把錢放在銀行，同時對股票及其他投資渠道的風(fēng)險把握不準(zhǔn)，而投資不動產(chǎn)就是為保值增值。 臨時居住的群體 商務(wù)公寓 從配臵上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。 從不同產(chǎn)品的價格空間范圍來看，公寓產(chǎn)品的銷售價格比住宅產(chǎn)品的價格要高，項目開發(fā)的利潤空間也相對較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 同時， 由于項目地塊自身規(guī)模的局限，而且 貴司在本項目東面地塊計劃開發(fā)建設(shè)酒店，對于本項目開發(fā)公寓型產(chǎn)品也是一個有益的優(yōu)勢互補效益，可以最大化地提升兩個地塊的開發(fā)利用價值。 在陶瓷產(chǎn)業(yè)的商貿(mào)功能 鏈上，石灣地區(qū)以專業(yè)型展廳及博覽城、陶瓷城專業(yè)市場的形式，按照不同的檔次定位，成為對外展示的窗口；以展銷為主的陶瓷產(chǎn)業(yè)上游功能的提升，提升石灣在陶瓷產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 區(qū)域的陶瓷制造及展銷的特點局限 。 ? 隨著季華五路、“一環(huán)”的全面貫通 ，交通網(wǎng)絡(luò)的完善，加強了項目的交通便利， 與舊城區(qū)、桂城、順德等地區(qū)之間更加緊密連接，且縮短了到廣州、珠海等中心城區(qū)和新機場的距離。 ? 景觀環(huán)境 資源 欠缺 。因此， 可以利用地塊的基本上呈長條形的特點，利用季華路臨街面長的優(yōu)勢，延伸至地塊內(nèi)部，盡量加大商業(yè)部分的面積， 在項 目的規(guī)劃中要盡量利用， 作為項目開發(fā)的重要利潤空間。 ? 交通網(wǎng)絡(luò)體系發(fā)達。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。豐富的租源必將帶來日后穩(wěn)定的租金回報。整個季華路道路寬闊筆直，兩 旁高層商住樓、寫字樓林立，是佛山主要的商務(wù)中心區(qū)之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 是石灣未來低端的不銹鋼、陶瓷生產(chǎn)、加工環(huán)節(jié)逐步外遷之后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種趨勢。 （ 2） 以國際性的采購活動，提升自身品牌形象 石灣地區(qū)的中國陶瓷城、意美家衛(wèi)浴城等大型的陶瓷展覽中心通過不斷舉行國際采購節(jié)，聯(lián)合知名的國際品牌舉辦大型展銷會等，吸引多家外國陶瓷企業(yè)到場參展，包括 外國 的知名品牌也進駐，集中提升石灣陶瓷展銷 的整體品牌形象 ，擴大國際知名度 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前佛山已成為全國最大的陶瓷生產(chǎn)基地和專業(yè)市場，陶瓷業(yè)已成為石灣龍頭支柱產(chǎn)業(yè)，石灣也成為目前國內(nèi)生產(chǎn)技術(shù)最先進的陶瓷生產(chǎn)基地之一。 在石灣主要的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上， 石灣 街道兩大特色產(chǎn)業(yè)向總部經(jīng)濟轉(zhuǎn)型 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。未來大面積、高價方仍然占絕對主流，中小戶型供應(yīng)量較少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。二季度，佛山商品的住宅的銷售均價達到 元 /㎡，同比增長近 27 個 百分點，也超出了上半年平均的同比增長速度。 到 8 月份，禪城的樓價更加突破了 7000 元 /㎡的水平，達到 7220元 /㎡， 其主要原因是雅居樂花園、麗日玫瑰、東方水岸、天湖酈都等項目均推出聯(lián)排別墅及超大戶型的產(chǎn)品，造成產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性供給不平衡，也導(dǎo)致樓價迅猛上升。從市場供求的關(guān)系來看，銷售價格的拉升一方面是由供求關(guān)系的不平衡及高素質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)的原因，另一方面是由于土地出讓價格的不斷創(chuàng)新高，刺激房價的猛漲。 1． 2 石灣地 區(qū)主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （ 1） 石灣生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長 石灣區(qū) 地處經(jīng)濟發(fā)達的珠江三角洲腹地。作為當(dāng)前中國最大的不銹鋼交易中心，目前包括太鋼、寶鋼在內(nèi)，國內(nèi) 所有的不銹鋼大型生產(chǎn)、貿(mào)易企業(yè)，已經(jīng)全部進駐石灣 。企業(yè)的生產(chǎn)基地外遷，但陶瓷企業(yè)的總部及營銷、展銷中心仍然以石灣本地為主，石灣成為陶瓷產(chǎn)業(yè)展銷上游環(huán)節(jié)的重要基地 ，從而更加強化了石灣地區(qū)作為陶瓷產(chǎn)業(yè)展銷的功能，吸引更多的外地客商到石灣采購陶瓷及進行商務(wù)交流 。 項目地處南莊核心位臵，季華西路季華大橋橋角。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒店底商也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。另外，“一環(huán)”的季華路段出口設(shè)在季華七路，隨著道路的相繼通暢，多條公交線路經(jīng)過，使交通更加方便快捷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)了解，全 年有大量的外地及國外的陶瓷代理采購人員由于石灣地區(qū)商務(wù)型居住 產(chǎn)品的缺乏，需要在禪城的酒店或住宅長期租住，在往來石灣、禪城兩地的時間成本及金錢費用上都比較浪費。特別是每年兩次的廣交會期間及石灣大型的陶博會舉辦期間，都吸引大量的外地及國外各地的采購、商務(wù)交流人員。 周邊有多個不同檔次的陶瓷專業(yè)市場， 包括中國陶瓷城、石灣衛(wèi)浴城、意美家衛(wèi)浴城等，而且季華二路、季華三路沿線有眾多大型陶瓷生產(chǎn)廠家 、企業(yè) 的大型獨立 產(chǎn)品形象 展示廳及行政辦公總部， 且每間都擁有相當(dāng)多來自國內(nèi)外的陶瓷客商 資源 ， 日常的商務(wù) 人流 量非常巨 大。 ? 項目地塊規(guī)模較小 。 （ 3） 項目機會分析 ? 隨著佛山中心城區(qū)樓市的不斷攀升，眾多外來及大型的發(fā)展商的開發(fā)重點區(qū)域向周邊鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)移，而且該種發(fā)展趨勢已經(jīng)呈現(xiàn)，鎮(zhèn)區(qū)樓市必然成為下一輪的開發(fā)熱點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從上述的開發(fā) SWOT 環(huán)境 分析， 結(jié)合本項目地塊條件及區(qū)域條件的實際情況， 我們認(rèn)為本項目地塊的開發(fā)以“公寓產(chǎn)品＋商鋪 ”為 產(chǎn)品類型的組合開發(fā)模式，可以最有效地弱化地塊自身的劣勢，最大化地發(fā)揮地塊的開發(fā)價值。 ? 石灣 以明確的定位成為國內(nèi)知名陶瓷集散基地 目前，石灣地區(qū)已從陶瓷生 產(chǎn)的功能向展銷的功能轉(zhuǎn)變，隨著各大陶瓷專業(yè)市場的陸續(xù)形成、擴大，石灣將成為一個以展銷商貿(mào)為核心的陶瓷銷售基地，成為聯(lián)系國內(nèi)外陶瓷產(chǎn)業(yè)展銷、交流的重要部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 如世紀(jì)名軒、東方廣場、盈彩美居、匯博星辰、星星假日城花園 、環(huán)球國際公寓 等 以獨特的地段 優(yōu)勢與良好的品質(zhì)， 其行情被普遍看好。從季華路沿線陶瓷展 銷產(chǎn)業(yè)的商鋪利用形式及商家對于商鋪利用的需求，結(jié)合未來瓷海國際項目的發(fā)展帶來的機遇等方面，本項目的商業(yè)部分規(guī)劃成為臨街型商鋪，可以有效地滿足目標(biāo)客戶的使用需求，而且臨街型商鋪的銷售價格也相對較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 石灣外來人口的租用群體： 主要是以中高收入的商務(wù)活動群體、當(dāng)?shù)靥沾善髽I(yè)中高層管理人員、陶瓷市場技術(shù)管理人員為主，這群人的流動性相對較大，對生活質(zhì)量的要求較高，生活服務(wù)的需求量更大， 故這部分人將會重點考慮租用本項目的公寓。在對地塊 商鋪及公寓兩種產(chǎn)品的面積規(guī)劃 組合 上，建議如下： 臨街型商鋪： 約 10000 ㎡，在設(shè)計布局中盡量將商鋪的面積最大化 。 共的活動空間，上層為私密的居住空間，以買一層送一層的銷售概念，突出項目產(chǎn)品的價值高度，形成產(chǎn)品具有創(chuàng)意的空間體系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 租售情況： 項目只租不售，首層 40－ 45 元 /㎡，二層 15－ 18 元 /㎡，全部滿租。最大面積為 190㎡，普通型： 1749 ㎡不等 匯銀 .奧林匹克花園 1202030000 湖景路： 2500027000 荷西路： 1300027000 面積變化較大，其價格隨其競爭對手天湖、力迅變化中。目前陶瓷城租金約為 75－ 95 元 /㎡，管理費為 20－ 35 元 /㎡；石灣衛(wèi)浴城租金約為 40－ 45 元 /㎡；國際陶瓷展覽中心約為 40－ 45 元 /㎡； 臨街型商鋪的價格，同一項目不同位臵的銷售價格差別都比較大，普通的價格達到 13000－ 15000 元 /㎡，位臵好的商鋪價格一般都可以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對于禪城地區(qū)主要的公寓項目分析如下： （ 1）項目產(chǎn)品配套分析 項目名稱 產(chǎn)品 優(yōu)勢賣點 客戶定位 形象地位 東方廣場 洋房、公寓 23 萬㎡商業(yè)配套 佛山 中端客戶群 國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū) 盈彩美居 公寓 季華五路商業(yè)配套 佛山 中端客戶群 精品小戶型驚現(xiàn)季華路 星星假日 洋房、公寓 周邊生活配套 佛山及周邊地區(qū)中端客戶群 都市閑情社區(qū) 匯博星辰 洋房、公寓 周邊生活配套 佛山及周邊地區(qū)中端客戶群 箐英公寓 帝景藍(lán)灣 洋房、公寓 南莊首個中高端生活社區(qū) 南莊及周邊地區(qū)中端客戶群 精英創(chuàng)富公寓