【正文】 綜 合結(jié)論及授信安排： 該 公司作為房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司，符合國家房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定，手續(xù)合法齊全。 經(jīng)營風(fēng)險及化解能力： 公司在質(zhì)量、設(shè)施、服務(wù)等各方面都很注重，在本地銷售市場中贏得了良好的口碑，該項目 依托項目四周便捷 的交通條件和良好的地理優(yōu)勢，面向一定層次消費者的需求， 產(chǎn)品與市場較為匹配， 降低了經(jīng)營風(fēng)險。 （二）、相關(guān)效益評估 對個人業(yè)務(wù)的作用： 該項目有 330 戶業(yè)主，可給我行帶來個人住房按揭貸款的優(yōu)質(zhì)房源和較高層次的房貸客戶，除了按揭貸款帶來的利息收入，更有這些房貸客戶帶來的結(jié)算。 至 2020 年 10 月底，公司總資產(chǎn) 7818 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為 13%，所有者權(quán)益為 6800 萬元。 五、財務(wù)效益估算 （一）、項目經(jīng)營方案審查 本項目物業(yè)形態(tài)規(guī)劃以小高層、高層住宅為 主，由 6 幢住宅、 1幢綜合樓組成， 2樓 2 幢為 11層單元式住宅， 3 6樓 3 幢為 18層點式住宅， 4樓為18層點式住宅， 7樓為三層商鋪，總建筑面積 38590m2，住宅建筑面積 29451 平方米（包括物業(yè)及配套 336 平方米），商鋪面積 8803 平方米。 本項目總投 資為 12750萬元，其中 土地建設(shè)費用 8800萬元，設(shè)備及安裝費用850萬元，工程建設(shè)其他費用 2400萬元，預(yù)備費用 200萬元，另外鋪底流動資金 500萬元（注：土地出讓款 6640萬元未包括在內(nèi)）。并將以人為本的理念運用到位，做到明廳、明廚、明衛(wèi)，設(shè)置大面積玻璃門窗，符合現(xiàn)代都市人群對居家的要求；考慮到長興房地產(chǎn)市場的需求，在戶型設(shè)計上，以 90— 130 ㎡的二房和三房為主，充分迎合主力戶型人群的需求；做到每戶均享有良好的朝向和通風(fēng)，緊貼市場需求；戶型拼接錯落有致，每戶均能享受到組團景致，全方位的人性化考量；打造全國一流的智能化小區(qū)，區(qū)內(nèi)設(shè)有保安監(jiān)控中心，各住宅樓公寓及商業(yè)樓均設(shè)保安 服務(wù)臺、保安閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)和防盜對講系統(tǒng)。處于二類地段的另外 3 家房產(chǎn)價格如下：位于長興金陵北路的君悅?cè)A府均價在 5600 元 /平方米左右、位于長興行政中心的龍山雅苑均價在 6000 元 /平方米左右、位于長興龍山大道的麗湖名居均價在 5400 元 /平方米左右。 2020 年 110月份，長興縣商品房銷售額達到 億元，比上年同期增加了 %，可以看出，整個長興房地產(chǎn)市場已有所復(fù)蘇。公司還十分重視小區(qū)內(nèi)住房優(yōu)良的內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計，使得整個樓般的整體價值提升，從而化解風(fēng)險。 特別是進入 6 月份以來，盡管周邊縣市土地市場仍然較低迷，但長興卻“一枝獨秀”，土地價格和推地速度同步回暖，土地拍賣的價格也 不斷上升，根據(jù)長興縣土地招投標(biāo)中心公告， 202035 號長興老煤球廠地塊（一類地段），面積 22836平方米（ 畝），土地用途：商業(yè)住宅，容積率： ，綠地率： 30%，于 2020 年 9月 18 日以 12331 萬元的價格（折合 360 萬元 /畝）由合肥佳和置業(yè)有限公司竟得，樓面價約 3000 元 /平方米。但 31個?。▍^(qū)、市）中仍有 6 個省市前 5月銷售面積同比出現(xiàn)下降，一些城市辦公樓、商業(yè)用房的銷售面積降幅依然較大。公司 在杭州、寧波、嘉興、蘇州等地設(shè)有分公司，是浙江省監(jiān)理協(xié)會常務(wù)理事單位。 （四）、項目建設(shè)、銷售進度計劃 2020 年 9 月，長興縣發(fā)展與改革委員會“長發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號”備案，同意眾盛置業(yè)在長興中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房。 從以上數(shù)據(jù)來看，無論是總投資完成情況還是銷售情況，都較上一年有較大幅度提高，這也從一個側(cè)面反映出了該縣房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展態(tài)勢。它東臨太湖，西枕天目，南望杭州，北接江蘇，屬長江三角洲中心地帶。 二、項目概況和建設(shè)情況評估 （一）項目概況和建設(shè)情況評估 2020 年 9 月，長興縣發(fā)展與改革委員會備案，同意眾盛置業(yè)在長興中心農(nóng) 貿(mào)市場西側(cè)地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房（長發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號）。雖然公司新成立，但其管理團隊吳江山鷹眾盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家具有貳級資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，成立于 2020 年 4月，注冊資本 5000 萬元，公司法定代表人周紹昌，注冊地址位于吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江陵東路，從業(yè)人員 31 人，該公司旗下的團隊中擁有 5 年大型房產(chǎn)公司管理經(jīng)驗人員 10人，具備工程類中級以上職稱 12人，其余人員都是各工程技術(shù)人 員和專業(yè)銷售人員，熟悉項目管理各環(huán)節(jié)，對項目成本控制、進度計劃以及相關(guān)建筑設(shè)計、施工法規(guī)都有豐富經(jīng)驗。 根據(jù)用地規(guī)劃及國有土地使用權(quán)出讓合同（ 長國讓字（ 2020）第 89 號）文，本項目宗地的用途為商業(yè)和住宅用地。 110 月 全縣房地產(chǎn)完成總投資 億元，銷售商品房共計 6471 套，總面積 萬平方米，同比增長 %，銷售額約 億元，同比增長 %。土地轉(zhuǎn)讓款項 6640 萬元，公司于 2020 年取得國有土地使用權(quán)證。 該項目工程施工單位為浙 江寶盛建設(shè)集團有限公司，該集團是 浙江省政府命名的 建筑之鄉(xiāng) 蕭山區(qū)的五強建筑企業(yè)之一 ， 法定代表人沈柏?zé)?，注冊資金為5000 萬元，資質(zhì)為房屋建筑工程施工總承包一級、建筑工程檢測一級等多項專業(yè)等級。 三、項目市場情況 評估 （一）、房地產(chǎn)投資環(huán)境評估 從宏觀數(shù)據(jù)分析 ： 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院對今年上半年國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場形勢的研究結(jié)果如下： 今年上半年，市場銷售增長顯著，但區(qū)域差異明顯。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)經(jīng)歷了連續(xù) 16 個月的環(huán)比（比上月）下降后，從今年 4 月份開始，已連續(xù) 6 個月環(huán)比小幅回升，回升幅度依次為 點、 點、 點、 點、 點和 1 點。 該項目從設(shè)計初始，就根據(jù)周邊樓盤情況，將樓盤銷售對象定位于中高端客戶，全力打造公司全新形象。 2020 年 110月份，長興縣商品房銷售面積達到 萬平方米，比上年同期增長 %，可見，近幾年長興市場土地供應(yīng)充分，房地產(chǎn)投資有所增長，有一定的潛在去化壓力。 目前長興縣正在銷售的樓盤（與本案小區(qū)房型大致相同）大約在 20 個左右，其中 8 個樓盤已處于尾盤銷售期， 09 年剩余房源較少；處于銷售中期的樓盤 11個左右，還有部分樓盤尚未開盤，像郊區(qū)的樓盤因為地理位置及價格的懸殊，與本案不具可比性。本案具備以下綜合競爭能力： 地段與交通優(yōu)勢 ： 本項目地理位置處于長興一類地段，商業(yè)氛圍濃厚，其東側(cè)為縣中心農(nóng)貿(mào)市場，為本小區(qū)居民日常生活提供了方便，南面與三獅住宅小區(qū)隔路相望，西靠環(huán)城西路，交通便捷，為業(yè)主的出行帶來極大的便利，北側(cè)由 杭州綠城房產(chǎn)開發(fā)的綠城名居，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性，小區(qū)附