房地產(chǎn)評(píng)估(ppt53頁(yè))-免費(fèi)閱讀
【正文】 ?對(duì)容積率 別墅、獨(dú)體別墅等產(chǎn)品供應(yīng)將受到更加嚴(yán)格的限制，這將對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響； ?對(duì)單套建筑面積 120平方米以下的要求則意味著中、小戶型將獲得更大的發(fā)展空間，這也表明管理部門將加大對(duì)普通居民購(gòu)房的鼓勵(lì)力度。銷售人員說(shuō)，不僅已銷售的產(chǎn)品沒(méi)有“撤單”現(xiàn)象，還有許多購(gòu)買一期產(chǎn)品的老顧客表達(dá)了購(gòu)買二期產(chǎn)品的意向，銷售進(jìn)度非常理想。 。那么這些新政策對(duì)天津市又有哪些影響呢？ ，銀行可執(zhí)行 %或者上浮到 %。 三 模式創(chuàng)新 天津地產(chǎn)操作模式的大膽創(chuàng)新。 ? （ 4）一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)與二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)之間的關(guān)系取決于評(píng)估時(shí)點(diǎn)二級(jí)市場(chǎng)的活躍程度。切遞增時(shí) i≠s，遞減時(shí)（ i+s）≠0 （ 2） .無(wú)限年期 ? 純收益逐年遞增時(shí) :V=A/(i－ s) (i＞ s) ? 純收益逐年遞減時(shí) :V=A/(i＋ s) (i＋ s) ＞0 （三）幾個(gè)重要變量的確定 ? ? 純收益是由總收益扣除取得該收益所必需的總費(fèi)用而求得的，一般以年為計(jì)算單位。 ? （ 2）該公式的原理是 V=A/（ 1+i） +A/（ 1+i） 2+…+A/ （ 1+i） n+…, 其中 n → ∞ 零的情形 ? V=A/i*[11/(1+i)n] ? 注 (1)V表示房地產(chǎn)價(jià)值 ,A表示房地產(chǎn)純收益 ,i表示房地產(chǎn)本金化率 ,n表示房地產(chǎn)剩余使用年限或僅有收益的年限，一般是以土地的出讓年限減去已使用年限求和。 2. 既可表現(xiàn)為交換價(jià)格也可表現(xiàn)為租金 3. 房地產(chǎn)價(jià)格形成的不充分性 4. 房地產(chǎn)價(jià)格的分布具有明顯區(qū)域性 影響地價(jià)的主要因素 一． 一般因素：行政、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、心理、國(guó)際因素等 二． 區(qū)域因素：交通，環(huán)境，位置，基礎(chǔ)設(shè)施保證度，公共設(shè)施完備度等?！?基本概念 ☆ 房地產(chǎn)評(píng)估方法 ☆ 天津房地產(chǎn)特點(diǎn) ☆ 近期房地產(chǎn)新政策 基本概念 ?房地產(chǎn)： 物質(zhì)實(shí)體 ：土地和建筑物 權(quán)益：一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán) 利和利益的總和，它是 無(wú)形的。 三． 個(gè)別因素：面積，地形地質(zhì)，其他 。 ? (2)以下各式中各變量的含義于此相同。 ? ? （ 1） .安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法 ? 本金化率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 ? （ 2） .市場(chǎng)提取法 ? 通過(guò)收集市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，然后利用收益公式反求出本金化率。 三房地產(chǎn)評(píng)估的重置成本法 ? （一）重置成本法基本思路和應(yīng)用公式 ? ? 重置成本法又稱成本法、成本逼近法或積算法，是以開(kāi)發(fā)或建造被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金并扣除各種貶值來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。 例如以下幾個(gè)
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