房地產(chǎn)評估ppt課件(2)-免費(fèi)閱讀
【正文】 在未來 2年的建設(shè)周期中 ， 開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 ， 第二年需投入 40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 五、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算 （一）開發(fā)經(jīng)營期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 （三）開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi) （四）資金成本（五）開發(fā)利潤（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（七）折現(xiàn)率 [例 ] 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 5,000平方米 ， 土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合 ， 允許容積率 4， 覆蓋率≤ 50%， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 交易實(shí)例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 被估房地產(chǎn)價格＝交易實(shí)例單價 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 時間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 二 、 適用對象及條件 （ 一 ） 市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場 ， 能夠找到交易案例 （ 二 ） 被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 、 因素修正及操作步驟 （ 一 ） ?？北还婪康禺a(chǎn) （ 二 ） 收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料 （ 三 ） 選擇可供比較參考的交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價值類型相同籌資條件相似 ， 接近評估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 另據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％ ， 維修費(fèi)為重置價的 ％ ， 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ，保險費(fèi)為重置價的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險費(fèi)為建筑物重置價的 %， 資本化率確定為6%。 10％ ＝ 312（ 萬元 ） 單方土地價格為： 312247。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 [例題 ] 某套住宅重新建造價為 300000元 ， 經(jīng)對其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 土地的重新構(gòu)建價格可采用市場法 ， 收益法基準(zhǔn)地價修正法等方法 。 （ 二 ） 估算土地開發(fā)成本 （ 三 ） 估算管理費(fèi)用 （ 四 ） 估算資金成本 注意： （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （ 2） 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi) （ 3） 根據(jù)開發(fā)時間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息 。 值得注意的是土地的價格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評估土地價值時 ， 其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 4～ 5屬土地二級市場價格 ， 由市場競爭決定價格 。 （ 二 ） 總價格 、 單位價格 、 樓面地價 樓面地價＝土地總價 247。 但是單純評估建筑物價格時 ， 成本法較適宜 。 若開發(fā)費(fèi)是均勻投入 ， 則按資金投入時間的一半計(jì)息 。 注意建筑物重新構(gòu)建價格 （ 重置成本 ） 有兩種： (1) 復(fù)原重置成本 （ Reproduction cost） (2) 更新重置成本 （ Replacement cost） 復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價值的建筑物評估 ， 更新重置成本適用于一般建筑物 。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價修正 。 但是在計(jì)算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 3000＝ 1040（ 元 /m2） ? ? LB rdrBaL )( ????（二）建筑物殘余法 )()( drrLaB BL ???? 若純收益 a不含折舊，則： 注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。 試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2022年 5月的價格 。 試根據(jù)以上資料評估該宗地 2022年 3月的土地使用權(quán)價格 。 （ 四 ） 建立價格可比基礎(chǔ) （ 五 ） 差異因素的比較修正 交易實(shí)例成交價格 交易情況修正系數(shù) =交易實(shí)例正常市場價格 交易實(shí)例成交價格 (1177。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為100， 則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ （ 1） 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個交易實(shí)例的面積 ，對商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實(shí)例價格高 3%。 試估算該宗地目前的價格 。 確定折現(xiàn)率為 8%， 則： 樓價＝ 8,500 5,000/（ 1＋ 8%） 2＋ 6,500 15,000/（ 1＋ 8%） 2 [30%/（ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%） 1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,000 60%/（ 1＋ 8%） ＋ 4,000 40%/（ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的 ， 但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便 ， 假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中 ， 故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬元 ， 專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%， 成本利潤率為 20%，貸款的年利息率為 6%， 租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價的 4%。 （二）傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法 考慮貨幣時間價值采用計(jì)算利息的方式。 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實(shí)例 A與待估對象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。
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