【正文】 試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價 。 交易實例 B、C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 房地產(chǎn)評估的收益法 48 房地產(chǎn)評估的市場法 一 、 基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)價值 。 目前 ， 該類建筑重置價格為每平方米 2500元 。 該大樓總建筑面積為12,000平方米 ， 全部用于出租 。 36 △ 求取方法： 收益與售價比法 （ 市場法 ） 尋找相類似的交易案例 ， 通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率 ， 至少三個交易案例 。 房地產(chǎn)評估的成本法 33 例 44 某套住宅重新建造價為 300000元 ， 經(jīng)對其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設備三大部分的各具體項目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 房地產(chǎn)評估的成本法 26 面積換算表 1畝 =60平方丈 =6000平方尺 ； 1平方米 =9平方尺 ； 1畝 =6000247。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 房地產(chǎn)評估概述 21 房地產(chǎn)評估的成本法 一 、 基本思路及基本公式 評估值＝重新購建價格－各種貶值 二 、 適用范圍 主要適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟 ， 成交實例不多 ， 不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 無法利用市場法 、 收益法等方法評估的情況 。 4～ 5屬土地二級市場價格 ， 由市場競爭決定價格 。 有最高年限規(guī)定：居住七十年 ， 工業(yè)五十年 ， 文 、教 、 科 、 衛(wèi) 、 體五十年 ， 商業(yè)等四十年 ， 綜合或其他五十年 。 (10)綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上作用的房地產(chǎn)。 (2)商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。 2 41 第四章 房地產(chǎn)評估 學習目標 通過本章能夠?qū)W習房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、建筑物、在建工程等的概念，了解它們的特征以及房地產(chǎn)評估的概念、特點、原理和流程等。1 房地產(chǎn)評估概述 4 (3)辦公房地產(chǎn)：包括商務辦公樓 (寫字樓 )、政府辦公樓等。 2. 按是否產(chǎn)生收益劃分可分為 :收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn) 3. 按經(jīng)營使用方式劃分可分為 :出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)和自用型房地產(chǎn) 房地產(chǎn)評估概述 6 房地產(chǎn)市場的特性 決定 決定 自然特性： 位置固定性；質(zhì)量差異性； 不可再生性；效用永續(xù)性 . 經(jīng)濟特性： 供給稀缺性；可壟斷性； 利用多方向性；效益級差性 . （三）房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)評估概述 7 位置固定性 風險轉(zhuǎn)移能力差 個別性形成的重要原因 供求區(qū)域性 使用長期性 投資大量性 保值與增值性 投資風險性 難以變現(xiàn)性 政策限制性 房地產(chǎn)評估概述 8 (1)房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性 (2)交易的復雜性 (3)房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩 （ 供給彈性小于需求彈性 ） 房地產(chǎn)評估概述 9 二 、 房地產(chǎn)評估的原則 (一 )合法原則 (二 )最佳使用原則 (三 )房地綜合考慮原則 (四 )區(qū)域及地段原則 三 、 房地產(chǎn)評估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評估的基本事項 明確評估對象 明確評估目的 明確評估基準日 明確評估報告提交日期 （ 二 ） 制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評定估算 ， 給出評估結(jié)果并撰寫評估報告 房地產(chǎn)評估概述 10 （一）房地產(chǎn)價格分類 土地價格： 基準地價 、 標定地價等 建筑物價格： 不包含土地價格 房地產(chǎn)價格： 四、房地產(chǎn)價格的分類和影響因素 房地產(chǎn)評估概述 11 我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系 我國土地權(quán)屬類型： 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 ， 土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。 房地產(chǎn)評估概述 15 2. 根據(jù)價格表示單位劃分： 總價格 、 單位價格 、 樓面地價 樓面地價＝土地總價格 247。 如：政府辦公樓 、 學校 、 醫(yī)院 、 圖書館 、 軍隊營房 、 機場 、 博物館 、 紀念館 、 公園等公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn) 。 （ 二 ） 計算土地開發(fā)費用 基礎設施建設費 公共配套設施建設費 房地產(chǎn)評估的成本法 23 （ 三 ） 計算投資利息 注意： （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應計算利息； （ 2） 計息基礎＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費 （ 3） 根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息 。 9＝ …… 平方米 （平時說的市畝也就是畝 ,主要是為了與公畝區(qū)分） 1公頃 =100公畝 =10000平方米 =15畝 1平方千米 =100公頃 =10000公畝 =1000000平方米 1頃 =100畝 = 房地產(chǎn)評估的成本法 27 （ 一 ） 土地取得費用 （ 二 ） 開發(fā)成本 勘察設計和前期工程費 基礎設施建設費 建安工程費 公共設施建設費 開發(fā)過程的稅費及其他間接費 （ 三）管理費用 （開辦費、開發(fā)過程中管理人員工資等） （ 四 ） 投資利息 （ 五 ） 銷售稅費 銷售費用 銷售稅金及附加 其他銷售稅費 （ 六 ） 開發(fā)利潤 房地產(chǎn)評估的成本法 新建房地產(chǎn)價格＝土地取得費用 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +正常利潤 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 28 五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物貶值 房地產(chǎn)評估的成本法 29 注意：估算貶值 估算土地的貶值 土地損耗率＝已使用年限 /法定使用年限 估算建筑物的貶值 有形貶值 （ 理化因素 ） 無形貶值 （ 社會經(jīng)濟因素 ） NRCNSCD ????? 1 房地產(chǎn)評估的成本法 （ 1） 直線折扣法 （ 使用年限法 ） 假設建筑物的價值損耗是均勻的 ， 則建筑物每年的貶值為： 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物貶值 30 例 42 某建筑物建筑面積為 320m2， 重置價為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新率的基礎作 10％ 的減價修正 。