房地產(chǎn)評估ppt課件(2)(已修改)
2025-05-23 12:02 本頁面
【正文】 資產(chǎn)評估學(xué) 第二篇 資產(chǎn)評估實務(wù) 第五章 房地產(chǎn)評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 及其影響因素 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估 中的應(yīng)用 第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的 應(yīng)用 第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的 應(yīng)用 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā) 法 第七節(jié) 基準地價修正法 * 第八節(jié) 路線價法 * 第九節(jié) 在 建工程評估 * 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)及其特性 （一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一） 房地產(chǎn)分為物質(zhì)實體、權(quán)益及區(qū)為三個方面 （二）房地產(chǎn)的特性 土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)價格特征、市場的特征及房地產(chǎn)評估的特殊性。 （ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） （ 2） 位置的不可移動性 （ 3） 效用的持久性 （ 4） 效用的差異性 決定 決定 （ 1） 用途的多樣性 （ 2） 供給的稀缺性 （ 3） 經(jīng)濟地理位置的可變性 （ 4） 可壟斷性 （ 1） 建筑物不能脫離土地而獨立存在 （ 2） 建筑物的使用壽命是有限的 （ 3） 建筑物屬可再生性社會資源 （ 不動產(chǎn) ） 的特性 （ 1） 位置固定性 （ 2） 使用長期性 （ 3） 投資大量性 （ 4） 影響因素多樣性和復(fù)雜性 （ 5） 保值增值性 二 、 房地產(chǎn)評估的原則 三 、 房地產(chǎn)評估的目的和價值類型 市場價值或非市場價值 在用價值 （ 按房地產(chǎn)對企業(yè)作貢獻的方式評估其價值 ） 按會計準則要求的價值類型 評估 評估 四 、 房地產(chǎn)評估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評估的基本事項 （ 二 ） 制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評定估算 ， 給出評估結(jié)果并撰寫評估報告 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 一 、 房地產(chǎn)價格的特性 （ 一 ） 土地價格的特殊性 （ 二 ） 房地產(chǎn)價格的特性 、 個別性 我國土地價格的特殊性 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 ， 國有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 ?????農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)???出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)價格的種類 （ 一 ） 土地價格 、 建筑物價格和房地產(chǎn)價格 （ 1） 基準地價 （ 2） 標定地價 （ 3） 出讓底價 （ 4） 轉(zhuǎn)讓價格 （ 5） 其他價格 （ 抵押價格 、 課稅價格等 ） 上述 （ 1） ～ （ 3） 屬土地一級市場價格 ， 由政府壟斷定價 。 4～ 5屬土地二級市場價格 ， 由市場競爭決定價格 。 （ 二 ） 總價格 、 單位價格 、 樓面地價 樓面地價＝土地總價 247。 建筑總面積 樓面地價＝土地單價 247。 容積率 [例題 ] 投資者面對甲 、 乙兩幅土地 。 甲地的容積率為 5， 單價為1000元 /平方米；乙地的容積率為 3， 單價為 800元 /平方米 。 假使兩幅土地的其他條件相同 ， 問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟 ？ （三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 如：租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等 （四）市場交易價格和評估價格 三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 （一）土地取得成本 土地取得成本 =購置土地應(yīng)支付的價款 +稅費 （二）開發(fā)成本 包括：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費和稅費 （三）管理費用 （四）資金成本 （五）銷售稅費 包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費 （六）開發(fā)利潤 四、影響房地產(chǎn)價格的因素 （ 一 ） 一般因素 （ 二 ） 區(qū)域因素 對于不同用途的區(qū)域 ， 以上因素的影響程度 、 影響方向等會有區(qū)別 。 （ 三 ） 個別因素 指房地產(chǎn)價格的個別性對房地產(chǎn)價格的影響因素 ，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素 。 第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及基本公式 評估價值＝重新購建價格－建筑物貶值 二 、 適用對象和條件 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流 （ 收益 ） ， 又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn) 。 值得注意的是土地的價格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評估土地價值時 ， 其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 但是單純評估建筑物價格時 ， 成本法較適宜 。 三 、 新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費 +管理費用 +資金成本 +稅費 +開發(fā)利潤 （ 一 ） 估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的 。 是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán) 。 （ 1） 國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用 ， 包 括：土地補償費 、 地上附著物和青苗補償費及安置補助費 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 （ 二 ） 估算土地開發(fā)成本 （ 三 ） 估算管理費用 （ 四 ） 估算資金成本 注意： （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應(yīng)計算利息；
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