房地產(chǎn)評估(ppt53頁)-文庫吧資料
2025-01-27 17:57本頁面
【正文】 扣除各種貶值來確定房地產(chǎn)價值的一種評估方法。 ? （ 3）采用該方法評估宗地土地使用權價值時主要適用于為政府管理土地市場服務的標定地價的評估。 ? （ 1）調(diào)查索取當?shù)鼗鶞实貎r及土地等級劃分圖表等基準地價資料 ? （ 2）確定待估對象所在區(qū)域的土地等級及其基準地價 ? （ 3）選擇影響因素，建立指標修正體系，進行因素修正 ? （ 4）計算并確定宗地地價 ? （ 1）基準地價系數(shù)修正法，只適用于制定了基準地價的城鎮(zhèn)，并且評估人員能夠掌握基準地價的相關資料。 （二）現(xiàn)行市價法的評估步驟 ? ? ? ? ? ? ? （三）基準地價系數(shù)修正法 ? ：利用當?shù)卣贫ǖ幕鶞实貎r作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行系數(shù)修正，從而求取待評估地塊公平市場價值的一種方法。 ? ? （ 1） .安全利率加風險調(diào)整法 ? 本金化率 =安全利率 +風險調(diào)整值 ? （ 2） .市場提取法 ? 通過收集市場上相同或相似房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，然后利用收益公式反求出本金化率。 s）n1，該公式為遞增時的公式，遞減時公式中 s前面的符號與此相反。 s），第三年為 A（ 1177。 （ 2）有限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/i（ 1+i） n[11/（ 1+i）mn] ? 這一公式的假設前提是年期有限且為 m，其他參數(shù)含義及假定同無限年期的情況。 ? (2)以下各式中各變量的含義于此相同。 ? V=A/I ? 注 （ 1）該公式的假設前提是： R每年不變，固定為年金 A； i每年不變且大于零；年期無限。 （二） 收益現(xiàn)值法的應用公式 ? ? V=R1/（ 1+i1） +R2/（ 1+i1）（ 1+i2） +…+Rn/（ 1+i1）（ 1+i2） … （ 1+in） ? 注 （ 1） V表示房地產(chǎn)價值， R R2…Rn 分別表示房地產(chǎn)未來各年的純收益 ,i i2…in 分別表示房地產(chǎn)未來各年的本金化率。這種方法是運用適當?shù)? 本金化率，將房地產(chǎn)未來各期的正常收益折算為現(xiàn)值并求和，從而得到房地產(chǎn)評估值。 三． 個別因素：面積，地形地質(zhì)，其他 。 ? 特征： 1. 價格實體構成雙重性：土地使用權的價值與房屋建筑物的價值的總和。 房地產(chǎn)的分類 ? 建筑物： ：工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、民用建筑、公共設施、公共筑等。 房地產(chǎn)的分類 ?土地： ：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。☆ 基本概念 ☆ 房地產(chǎn)評估方法 ☆ 天津房地產(chǎn)特點 ☆ 近期房地產(chǎn)新政策 基本概念 ?房地產(chǎn)： 物質(zhì)實體 ：土地和建筑物 權益：一切與房地產(chǎn)有關的權 利和利益的總和，它是 無形的
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