房地產(chǎn)評估總復(fù)習(xí)-免費(fèi)閱讀
【正文】 2)采用年限法和打分法估算成新率 ,權(quán)重分別為 50%和 50% 3)估算該建筑物 2023年底的價(jià)格 建筑物的評估方法 — 殘余估價(jià)法 ? B= aL r1 r2+d a2 r2+d = a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益 L 土地價(jià)格 r1 土地的還原利率 B 建筑物的收益價(jià)格 d 建筑物的折舊率 r2建筑物的還原利率 a2建筑物的純收益 ? 例 :某房地產(chǎn) 為一幢 5層磚混結(jié)構(gòu)住宅 ,土地面積500M2,房屋建筑面積 1200M2,其他相關(guān)資料如下 : ? 1)土地還原利率為 9%,建筑物還原利率為 10%。 ? 某一待估宗地剩余使用年限為 25年 ,土地還原率為 10%,所選的參照物剩余使用年限為 20年 ,則土地使用年限修正系數(shù) _ 表中所給都是參照物與待估宗地相比較 ,經(jīng)待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值 ,容積率每增加 ,宗地地價(jià)比容積率為 3%,該城市從 2023年到 2023年每年地價(jià)上升 1%,試根據(jù)上述條件評估待估宗地在 2023年1月的價(jià)格 ? 有一待估宗地，剩余使用年限為 45年，土地還原利率為 7%，現(xiàn)收集到 ABC三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況如下表； 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 剩余年限 待估宗地 0 0 0 45 A 2150 1% 0 1% 40 B 2400 0 +2% 0 45 C 2100 2% 0 1% 40 表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動幅度 ,據(jù)調(diào)查 ,該市此類用地容積率每增加 ,宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)的地價(jià)增加 5% 要求 。預(yù)計(jì)商業(yè)服務(wù)用房售價(jià)為 5000元 /㎡ ，商品房售價(jià)為 2023元 /㎡ 7）折現(xiàn)率為 10%。 ? 4)經(jīng)統(tǒng)計(jì) ,該房屋的空閑率為 10%。 5）各種稅費(fèi)綜合
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