【正文】 建議會(huì)所按照五星級(jí)軟硬標(biāo)準(zhǔn)打造，明快的設(shè)計(jì)風(fēng)格彰顯著享樂主義的情調(diào)，配有度假式酒店風(fēng)情泳池和一系列實(shí)用高檔的休閑配套設(shè)施，為業(yè)主提供了多樣化的購物，休閑選擇。大大改善窗戶系統(tǒng)的隔音核保溫效果。n 冷卻塔的位置： 建議把冷卻塔埋入地下，采用超靜音，功率大，轉(zhuǎn)速相對(duì)慢，以減少噪音。n 洗衣用冷熱水供應(yīng)管道： 建議在工作陽臺(tái)內(nèi)準(zhǔn)備 2600瓦的電源插座，以滿足客戶選擇北美通用的帶加熱器的大型洗衣機(jī)之配電的需要。具體房型推薦 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議n 推薦房型五：n 高檔三房二廳三衛(wèi)與四房二廳三衛(wèi)；二梯二戶n 建筑模塊化：客廳面寬 ；主臥室面寬 ；書房面寬 ；餐廳面寬 n 設(shè)有豪華衛(wèi)生間 ＊ ；主臥室設(shè)有大面積觀景凸窗。n 建筑模式：客廳面寬 ；主臥室；餐廳面寬 。n 無處不在的儲(chǔ)藏空間，每一間儲(chǔ)存室都充分發(fā)揮其價(jià)值。 多樣的窗：平面窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、弧形窗、使住宅的采光面大大增加，室內(nèi)空間更加靈巧且個(gè)性鮮明。 小區(qū)道路示意圖交通動(dòng)線建議四、產(chǎn)品建議 （一）項(xiàng)目規(guī)劃建議n 總體建議 n 建議景觀應(yīng)著重于生態(tài)，其重點(diǎn)是：小區(qū)內(nèi)風(fēng)、光、水、聲、綠化的生態(tài)組織；建筑環(huán)境對(duì)住戶品味影響和生活方式的引導(dǎo)；生活標(biāo)識(shí)系統(tǒng)對(duì)人與環(huán)境和諧共生的引導(dǎo)。面積比一期房型較大，生活品質(zhì)更舒適。四、產(chǎn)品建議 （一）項(xiàng)目規(guī)劃建議n 基地西側(cè)地塊 建議為項(xiàng)目的一期開發(fā)部分。三期成熟區(qū)三期三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 上海市高端客群 ”n 價(jià)格定位 ——1600018000 元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1800元 /平方米） 三期成熟區(qū)三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 三期項(xiàng)目上市之際，項(xiàng)目的客戶群將擴(kuò)展到全市的范圍，吸引全市的高端客戶購買本項(xiàng)目產(chǎn)品。 一期啟動(dòng)區(qū)戶型種類 建筑面積（㎡ ）配比比例二房二廳二衛(wèi) 100110 35%三房二廳二衛(wèi) 130140 35%2+1房二 廳 二 衛(wèi) 115120 15%四房二廳二衛(wèi) 170200 10%一房一廳一衛(wèi) 7075 5%表：一期房型配比三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售。n 原生態(tài)保護(hù)的生態(tài)源、 50萬平方米的生態(tài)走廊、n 17萬平方米的中央公園以及其他綠化景觀，將成為上海市區(qū)內(nèi)碩果僅存的生態(tài)空間。n 威脅將在未來一年后顯現(xiàn)。n 軌道交通加緊建設(shè)之中。n 公共交通尚未進(jìn)駐。目標(biāo)客群 ：單價(jià)在 1000015000元 /平方米的需求者二、項(xiàng)目理解（一）地塊基本情況n 所處位置如右圖所示。古北二期板塊產(chǎn)品分析一、住宅市場(chǎng)分析（四）客戶需求特征分析基 本 特 征n 年齡特征： 年齡特征 3150歲，該群體具有一定的社會(huì)地位，收入可觀；追求相對(duì)舒適的生活方式或擁有一定的資金進(jìn)行投資。n 統(tǒng)一規(guī)劃，各樓盤之間品質(zhì)較為接近，差異性主要體現(xiàn)在戶型設(shè)置。楊浦區(qū)競爭市場(chǎng)分析一、住宅市場(chǎng)分析（三）競爭市場(chǎng)研究聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析第一階段：經(jīng)濟(jì)型二、三房為主，滿足居住功能 。儲(chǔ)藏室配置比例占 %。短期價(jià)格走勢(shì) —— 受宏觀調(diào)控影響，處于調(diào)整階段，價(jià)格起伏較大，但主力成交價(jià)格基本穩(wěn)定 1000015000元 /平方米之間。一、住宅市場(chǎng)分析（二）楊浦區(qū)域市場(chǎng)研究2023年n 2023年供應(yīng)量 n 2023年成交量 20232023年n 住宅年均供求量為 n 住宅供求總量為 供求關(guān)系分析 —— 預(yù)測(cè)基本處于 “ 供略大于求 ” 局面一、住宅市場(chǎng)分析（二）楊浦區(qū)域市場(chǎng)研究n 從數(shù)據(jù)上看，商品房均價(jià)呈跳躍式上升，年漲幅超過全市。 平?jīng)雎犯脑欤?改造面積約 33萬平方米，可建住宅面積約 6070萬平方米。n 運(yùn)行機(jī)制： 對(duì)政府而言，為未來成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立打 好基礎(chǔ)。 “十一五 ” 期間住宅成交總量為10551萬平方米。一、住宅市場(chǎng)分析（一）上海宏觀市場(chǎng)研究n 近三年價(jià)格的持續(xù)上漲，導(dǎo)致萬元以上比重持續(xù)放大，萬元以下的比重則逐漸縮小。供求關(guān)系分析 —— 長期供求趨勢(shì)平衡， 05年內(nèi)受宏觀調(diào)控影響，供大于求明顯一、住宅市場(chǎng)分析（一）上海宏觀市場(chǎng)研究長期價(jià)格走勢(shì) —— 仍在上升通道，但漲幅明顯趨緩n 2023年至 2023年房價(jià)連續(xù) 5年增幅達(dá)到 10%以上。n 旅游業(yè)的成熟促使產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，酒店業(yè)迅速升溫。就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。土地供應(yīng)量分析 —— 未來 3年平均年供應(yīng)量 2500萬平方米，市場(chǎng)供應(yīng)充沛一、住宅市場(chǎng)分析（一）上海宏觀市場(chǎng)研究n 從 2023年到 2023年六年商品房供求數(shù)據(jù)看，總體供求趨于平衡。一月份和三月份成交均價(jià)一度超過 9000元 /平方米。價(jià)格走勢(shì)分析 ——1000015000 元 /平方米價(jià)格段中，楊浦占到40％以上比重。經(jīng)過未來一段時(shí)間的平抑、夯實(shí)，房價(jià)回歸理性，此后平穩(wěn)發(fā)展。區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展 楊浦區(qū)隨著兩個(gè)重大區(qū)域的規(guī)劃實(shí)施，正在成為上海市中心城區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮木幼〕菂^(qū)。n 從 02年到 05年，供應(yīng)量呈遞減趨勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)短缺階段。長期價(jià)格走勢(shì) —— 價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定，保持不跌勢(shì)態(tài)。四房和復(fù)式比重較小。n 總價(jià)： 總價(jià)范圍一般在 50300萬元 /套之間。n 主力面積： 二房為 105115平方米 三房為 138165平方米 四房為 149380平方米 復(fù)式為 200360平方米n 單價(jià)區(qū)間： 目前該社區(qū)以二手房為主，價(jià)格位于 1202317000元 /平方米。n 功能特點(diǎn)： 客廳朝向取決于景觀方向；主臥區(qū)概念廣泛應(yīng)用，配置書房、衣帽間等； 另外，保姆房普遍應(yīng)用，并帶有獨(dú)立進(jìn)戶門。數(shù)據(jù)表明，主力需求段在 100120平方米之間；總體來看，面積段的選擇比較集中。n 道路條件優(yōu)越。 二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析機(jī)會(huì)n 整體規(guī)劃正在逐步落實(shí)。 競爭項(xiàng)目地塊情況二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析總 結(jié)n 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，區(qū)別在于時(shí)間角度。n 在本項(xiàng)目，開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標(biāo)準(zhǔn)，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)打造原版的美國居住空間。易于聚集人氣。n 分期理由 預(yù)計(jì)項(xiàng)目三期交房時(shí)間在 2023年左右，根據(jù)新江灣城的進(jìn)度，進(jìn)入 2023年后，新江灣城城區(qū)功能已經(jīng)基本成熟，幼托、中小學(xué)、鄰里中心等功能設(shè)施也均已投入運(yùn)營，區(qū)域的軌道交通也已經(jīng)建成完工，新江灣城 C區(qū)的 C C C4也已經(jīng)竣工并入住。我們建議整個(gè)社區(qū)住宅群的分布依照 “ 北高南低，西高東低 ” 的空間形態(tài)。n 基地東面地塊 建議為項(xiàng)目的二期開發(fā)部分?？傮w布局建