【文章內(nèi)容簡介】 理解（二）項目 SWOT分析優(yōu)勢n 區(qū)位優(yōu)勢，處于核心位置n 地塊方正規(guī)則，有利于布局。n 周邊水系、綠化等景觀環(huán)境良好。n 道路條件優(yōu)越。直接通達淞滬路、殷行路主干道。n 經(jīng)驗豐富的美國開發(fā)商 —— 漢斯 中央公園實景復旦大學新校區(qū)二、項目理解（二）項目 SWOT分析劣勢n 公共配套設(shè)施還在建設(shè)，短期內(nèi)無法提供服務(wù)。n 公共交通尚未進駐。對于不備有自備車的客戶而言，此為一個重要缺陷。n 高端客戶缺乏。此為楊浦區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一個特點，歷史的原因造成其與市中心存在較大的心理差距。n 市場認知度不高。 二、項目理解（二）項目 SWOT分析機會n 整體規(guī)劃正在逐步落實。n 五角場副中心趨于成熟。n 中環(huán)線全線貫通。n 軌道交通加緊建設(shè)之中。 2023年底 M1線通車，將有效解決與中心距離較大的問題。 五角場現(xiàn)狀實景二、項目理解（二）項目 SWOT分析威脅n 區(qū)位供應(yīng)量較大。 新江灣城內(nèi)部地塊總量豐富，有不少項目同步發(fā)展， C區(qū)內(nèi)有 C C C C6等地塊將于 2023年出讓。 屆時競爭激烈將不可避免。 競爭項目地塊情況二、項目理解（二）項目 SWOT分析總 結(jié)n 優(yōu)勢與劣勢并存，區(qū)別在于時間角度。n 優(yōu)勢將長期存在，劣勢短期存在。隨著時間的推移，部分劣勢將會轉(zhuǎn)化為機會。n 威脅將在未來一年后顯現(xiàn)。n 潛在項目的推出將導致競爭產(chǎn)生，競爭將不可避免。n 通過開發(fā)策略、產(chǎn)品定位等方面的設(shè)計，在入市時機和產(chǎn)品設(shè)計方面形成與新江灣城其他項目的錯位，以避免不利的產(chǎn)品競爭。 三、項目定位（一）總體定位 —— 美式標準 生態(tài)人居美式標準、原版打造n C5項目的開發(fā)商是來自美國的漢斯，成立于 1957年，擁有長達 48年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。對于美國市場的了如指掌，使?jié)h斯能夠把美國房地產(chǎn)市場中的優(yōu)秀理念和優(yōu)秀產(chǎn)品帶到中國來。n 在本項目，開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標準，為上海房地產(chǎn)市場打造原版的美國居住空間。生態(tài)空間，人性居所n 根據(jù)規(guī)劃，上海市將把新江灣城打造成 “21 世紀知識型、生態(tài)型的花園城區(qū) ” 。n 新江灣城內(nèi)已經(jīng)建成占地達 100畝。n 原生態(tài)保護的生態(tài)源、 50萬平方米的生態(tài)走廊、n 17萬平方米的中央公園以及其他綠化景觀，將成為上海市區(qū)內(nèi)碩果僅存的生態(tài)空間。 美式標準 生態(tài)人居三、項目定位（二）定位依據(jù) —— 分期擴張，高端客群主力成交客戶群：　　隨著新江灣城的逐漸成熟，其輻射的范圍將逐漸擴大，主力成交客戶群也將有所變化，從區(qū)域高端客戶向全市擴張?？蛻羟腥朦c：　　但是在客戶的切入點上，每期在運作中均需要以高端的海歸、白領(lǐng)為主，而后輻射到 ” 新上海人 ” ，因為他們的屬地性是最弱的，更青睞的生活的品質(zhì)，這也是我們項目的所長。 三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 一期 三期 二期分期開發(fā) 時間計劃一期 產(chǎn) 品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售二期 產(chǎn) 品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售三期 產(chǎn) 品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售。n 分期理由 一期地塊緊鄰主干道淞滬路及復旦大學新校區(qū)，兩者均于 2023年啟動。易于聚集人氣。 但是由于一期開發(fā)較早，新江灣城內(nèi)部大量的功能尚未成熟，能夠吸引的客戶層次相對較低，這一點主要反映在產(chǎn)品設(shè)計上。一期啟動區(qū)一期三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 楊浦區(qū)高端客群 ”n 價格定位 ——1202314000 元 /平方米 （全裝修標準： 1000元 /平方米） 一期啟動區(qū)三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 據(jù)本司對項目情況和市場現(xiàn)狀的分析，本項目一期的主要客源來自于楊浦區(qū)的高端，一期房型應(yīng)根據(jù)這部分客戶群的需求進行定制。 一期啟動區(qū)戶型種類 建筑面積（㎡ ）配比比例二房二廳二衛(wèi) 100110 35%三房二廳二衛(wèi) 130140 35%2+1房二 廳 二 衛(wèi) 115120 15%四房二廳二衛(wèi) 170200 10%一房一廳一衛(wèi) 7075 5%表：一期房型配比三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售。n 分期理由 到 2023年，城區(qū)內(nèi)的各項公共配套設(shè)施開始建成并投入使用，五角場的建設(shè)將初具形態(tài)，創(chuàng)智新天地也將比較成熟，使二期實施較大規(guī)模開發(fā)具備了較好的外部條件。此外項目一期開發(fā)所吸引了一定的人氣，能夠順勢推動二期的開發(fā)。二期升級區(qū)二期三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 上海市北區(qū)高端客群 ”n 價格定位 ——1400016000 元 /平方米 （全裝修標準： 1500元 /平方米） 二期升級區(qū)三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 隨著市場情況的發(fā)展，二期的客戶群將有所提升，由楊浦區(qū)高端擴大到上海北區(qū)高端，相應(yīng)的產(chǎn)品也應(yīng)適當提升。 二期升級區(qū)表：二期房型配比戶型種類 建筑面積（㎡ ）配比比例三房二廳二衛(wèi) 135150 35%四房二廳二衛(wèi) 170200 35%2+1房二 廳 二 衛(wèi) 115120 15%二房二廳二衛(wèi) 105115 15%三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售。n 分期理由 預計項目三期交房時間在 2023年左右，根據(jù)新江灣城的進度，進入 2023年后，新江灣城城區(qū)功能已經(jīng)基本成熟，幼托、中小學、鄰里中心等功能設(shè)施也均已投入運營，區(qū)域的軌道交通也已經(jīng)建成完工，新江灣城 C區(qū)的 C C C4也已經(jīng)竣工并入住。這些條件的形成，為項目的高端產(chǎn)品開發(fā)提供了基礎(chǔ)。 同時三期是項目各期中體量最大的一期，最后一期銷售價格的拔高，也有利于開發(fā)商整體開發(fā)價值的最大化。三期成熟區(qū)三期三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 上海市高端客群 ”n 價格定位 ——1600018000 元 /平方米 （全裝修標準： 1800元 /平方米） 三期成熟區(qū)三、項目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 三期項目上市之際，項目的客戶群將擴展到全市的范圍，吸引全市的高端客戶購買本項目產(chǎn)品。為了符合這部分客戶的需求，項目房型設(shè)計必須有較大的突