【文章內(nèi)容簡介】 千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 先鋒匯 、先鋒啟航社、 先鋒家園、時尚先鋒、 Pi Sa 座（ Pioneer Sailing ）、 尚品峰、尚品座 獨尊、南北商學(xué)、傲然上座 （ 2）建議廣告總精神 后現(xiàn)代都市主義新先鋒財富傳奇 超越所有的青年獨棟社區(qū) 赤橙黃綠青藍(lán)紫 —— 新獨立宣言 府門南學(xué)城北 精彩精裝人生 百變小戶型精裝修全配套 商南學(xué)北 精彩精裝生活 商南學(xué)北 公寓財富引擎 經(jīng)典精裝空間 自由文尚生活 形象 價值 點界定 價值點： 精品、 高尚 、 內(nèi)涵 價值界定： 精品 由于目前在整體環(huán)境下，暫時沒有 像南京木馬公寓這樣 真正高價、高檔公寓的現(xiàn)實消費力， 因此本項目的高檔來自于 住宅小戶型和其他類似小戶型 的類比，即高性價比 高檔精品 百變 小戶型，綜合體現(xiàn)在項目的建筑、裝修、營銷推廣等各個層面。 （ 1）來自于小戶型的戶型設(shè)計，布局合理，功能齊全、面積與總價控制較低，采用按套計算方式計算 ； （ 2）項目住宅、公寓采用精裝修或部分裝修、一站體驗酒店顧問式服務(wù)及管理； （ 3）營銷推廣上必須體現(xiàn)特色與項目 風(fēng)格 匹配，同時做到極高的知名度。 價值界定： 高尚 （ 1）所針對的目標(biāo)客戶群體是精英群體。 （ 2）本案所做的產(chǎn)品具有高品質(zhì)，對業(yè)主的物質(zhì)、精神層次的 都有一定的 要求 。 價值界定： 內(nèi)涵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）來自建筑的風(fēng)格特色，經(jīng)典設(shè)計； （ 2）來自 地段的獨一無二性，一定是在都市的繁華區(qū)域，城市必須具備一定的投資性質(zhì)； （ 3） 是一種高端的服務(wù)產(chǎn)品， 力爭作為武進(jìn)花園新城小戶型的成功經(jīng)典案例。 營銷 路線 項目在整個營銷過程中， 一般的營銷過程與營銷活動總路線，如下： 方案評述與把控 該方案 存在諸多優(yōu)缺點與須注意把控的方面，總體描述如下： 優(yōu)點： （ 1）穩(wěn)妥，組合搭配、消費群面廣、適宜投資；整體量不大，可隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步消化，整體風(fēng)險相對較小 ； （ 2） 面積與總價控制較低 ，從而降低消費投資的門檻和項目的總體風(fēng)險； （ 3）住宅、公寓部分可直接銷售，商業(yè)部分可以根據(jù)實際情況采用銷售、招商出租等方進(jìn)行 產(chǎn)品規(guī)劃建議，最大限度展現(xiàn)項目核心價值，契合運作總思路 圍繞核心價值，進(jìn)行 營銷整合，并確立 價格 、 銷售 、 促銷 、 渠道推廣策略建議 根據(jù)項目前期進(jìn)展，結(jié)合市場變化，制定項目銷售方案及具體執(zhí)行方案 銷售隊伍的組建、培訓(xùn)、銷售流程、制度的制定，形成銷售力，銷售資料的準(zhǔn)備、售樓處設(shè)計、包裝到位、日常宣傳文案、平面、廣告等設(shè)計發(fā)布 根據(jù)項目銷售情況對銷售人員及銷售政策、宣傳口徑進(jìn)行及時有效的調(diào)整 前期客戶的 （ 招商 ） 登記、積累、價格、開盤策略、開盤活動計劃等相關(guān)準(zhǔn)備工作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 式靈活處理。 （ 4）小戶型在地塊所在區(qū)域具有良好的認(rèn)同感，并有較好的銷售成 績，豐樂尚都、翰林雅居、學(xué)府名門、名仕佳園等多個住宅項目的小戶型實際銷售較好，說明小戶型是有市場、高接受度的，客戶主要是考慮總價與投資回報因素。作為未來的武進(jìn)核心區(qū)域，地塊所處區(qū)域具有極高的投資潛力，而歷來中心區(qū)域投資型的小戶型有很好的性價比，并被廣大投資者所認(rèn)同，目前存在城市中產(chǎn)精英對大學(xué)城與中心商務(wù)區(qū)結(jié)合默契的中高檔精品小戶型需求“藍(lán)?！?，具有后期的客源保證； 缺點： （ 1） 著重考慮了當(dāng)前銷售的短期性，未 最大化 利用 ，特別是未來該地塊的 商業(yè)價值，收益一般 ； （ 2）項目區(qū)域內(nèi)對高檔公寓的認(rèn)知度、對精裝修公寓 的接受度 有待驗證并引導(dǎo) ； （ 3）存在項目建設(shè)與區(qū)域內(nèi)的公建、商業(yè)核心、大學(xué)城人氣形成的時間節(jié)點、高檔公寓消費力高低等方面的風(fēng)險 ； （ 4）項目所在 區(qū)域內(nèi)住宅小戶型總量大， 一方面現(xiàn)有的住宅小戶型有一定存量，同時規(guī)劃、在建工程中的小戶型數(shù)量也不少，因此 存在 一定 競爭風(fēng)險 ； （ 5）如何與其他項目的小戶型進(jìn)行區(qū)分，形成自身的特色，這需在產(chǎn)品規(guī)劃、實施與營銷推廣等方面加大投入，存在一定的難度。 把控點： （ 1） 強(qiáng)調(diào)項目在地理位置上的獨一性，同時 在檔次、戶型、總價、宣傳推廣（主要在升值、時尚 兩個點）必須十分到位，注意控制營 銷推廣的力度方式，形成高檔、 時尚 、優(yōu)質(zhì)、低總價、宜居宜投資的產(chǎn)品形象； （ 2）商業(yè)定位方面：考慮彌補(bǔ)目前地塊區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中的缺項，并針對學(xué)生與目標(biāo)客戶群消費特征； （ 3） 住宅、公寓按套賣，弱化單價的概念，同時做好細(xì)節(jié)為產(chǎn)品增加附加值 。 消費力： 從大學(xué)城未來發(fā)展來看 ， 大學(xué)城規(guī)模 尚 處于擴(kuò)建中 （ 目前大學(xué)城學(xué)生規(guī)模近 6 萬人，離規(guī)劃中 的 相差 4 萬 ）， 大學(xué)城規(guī)模不斷壯大，為周邊 消費 帶來無限 前景 ， 從大學(xué)生年齡成長階段分析 ，受年齡成長和大學(xué)環(huán)境影響，學(xué)生在校外租宿消費將不斷遞增。從 周邊在售項目戶型分析，小戶型 是 多數(shù)在 售樓盤主推房源，原因也是看好該地區(qū)潛在的投資價值空間。 同時，隨著武進(jìn)新商業(yè)核心和大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)的形成，商業(yè)活動的消費力將不斷顯現(xiàn) 。 操作手法： 項目可采用協(xié)同周邊已知的待開發(fā)個小戶型項目，一起對小戶型具有當(dāng)今的發(fā)展潮流、宜租宜投資等特性、本區(qū)域小戶型集中等方面進(jìn)行包裝、宣傳，將大學(xué)城與商業(yè)核心區(qū)的交 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 匯區(qū)域定義為武進(jìn)新城區(qū)的小戶型板塊，一同做大、做熱小戶型板塊，取得消費者的認(rèn)同。在此基礎(chǔ)上，通過、高檔、精品、人文等特色在板塊中形成差異化，獨樹一幟的作用，以引領(lǐng)武進(jìn)核心區(qū)高檔生活公寓的姿態(tài)入市。 （二） 文體娛綜合商業(yè)樓 規(guī)劃定位 規(guī)劃指標(biāo)：總高 米，建筑層數(shù) 7 層，占地面積 4892 ㎡，基底面積 1000— 1300 ㎡，建筑 密度 — ，容積率 — ，總建筑 6500— 7500 ㎡ ,具體設(shè)計指標(biāo)需參照規(guī)劃紅線圖進(jìn)行。 規(guī)劃內(nèi)容： （ 1）商業(yè) ：一 層 大型 商業(yè) 挑高 米， 2— 7層高 3 米，做配套商業(yè) ； （ 2）車庫： 設(shè)置地面車位 30— 50 個，地下車位 80— 120個 ； （ 3）立面及細(xì)部處理：產(chǎn)品設(shè)計上現(xiàn)代、高檔、特色；并利用立面風(fēng)格、顏色、建筑門窗、頂部造型等方面，進(jìn)行細(xì)部處理形成高檔物業(yè)的形象， 體現(xiàn) 一種商業(yè)核心與大學(xué)人文的融合， 代表了一種尊容，時尚與細(xì)膩交織的感覺，成就經(jīng)典建筑， 提高產(chǎn)品檔次和 性價比 ； （ 4）道路交通系統(tǒng)與綠化：合理設(shè)置人行與車行道 。 產(chǎn)品定位 1— 2 層高檔、專業(yè)大空間，經(jīng)營文化、專業(yè)圖書、文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品大 空間商業(yè) ，可分可合。3— 7層經(jīng)營體育、娛樂產(chǎn)業(yè)，如室內(nèi)游泳、斯諾克、專業(yè)健身、舞蹈等專業(yè)、休閑及洗浴中心、 KTV 娛樂等娛樂設(shè)施，采用大開間、 可分可合，必須考慮商業(yè)用房的消費者路線的便利性， 綜合銷售與租賃獲取長期收益。 建議有濃烈的人文與現(xiàn)代特色，以契合大學(xué)城與商業(yè)交匯點和大學(xué)城的消費 特征。 目標(biāo)客戶定位 考慮項目所在區(qū)域的實際情況，因此將目標(biāo)客戶定位于：大學(xué)城老師、二院職工、鳴凰鎮(zhèn)、湖塘鎮(zhèn)周邊居民、政府職員、核心商業(yè)區(qū)商務(wù)人士，學(xué)校及區(qū)級活動的配套會展、休閑、娛樂等以大學(xué)城老師、二院職工、鳴凰鎮(zhèn)、湖塘鎮(zhèn)周邊居民、政府職員、核心商業(yè)區(qū)的商務(wù)人士為主要消費群體。 可成立運營公司對商業(yè)物業(yè) 進(jìn)行運營，招商后 銷售，目標(biāo)客戶為常州市中大型商業(yè)物業(yè)投資者， 設(shè)置一定的返租措施，給投資者以信心。 功能定位 除日常停車、交通、保安、綠化、清潔、信息服務(wù)等常規(guī)功能。還必須 強(qiáng)調(diào)商業(yè)建筑布局的合理性，設(shè)置 中庭及一定的精神堡壘，體現(xiàn)細(xì)節(jié)上處理的用心， 滿足商業(yè)經(jīng)營的便利，可分可合 。 同時， 集人文、運動、休閑、娛樂為一體，以休閑、人文為首要功能結(jié)構(gòu)，其他多樣化功能配套互補(bǔ)，以迎合需求的多樣性，并彌補(bǔ)市場空白，健全特色商業(yè)結(jié)構(gòu)。 強(qiáng)調(diào)消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資 料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最