【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北：已建成的新江灣中央公園。n 規(guī)劃條件住宅部分：用地面積 ，容積率 商業(yè)部分：用地面積 ，容積率 2。二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)n 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于核心位置n 地塊方正規(guī)則，有利于布局。n 周邊水系、綠化等景觀環(huán)境良好。n 道路條件優(yōu)越。直接通達(dá)淞滬路、殷行路主干道。n 經(jīng)驗(yàn)豐富的美國(guó)開發(fā)商 —— 漢斯 中央公園實(shí)景復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析劣勢(shì)n 公共配套設(shè)施還在建設(shè)，短期內(nèi)無(wú)法提供服務(wù)。n 公共交通尚未進(jìn)駐。對(duì)于不備有自備車的客戶而言，此為一個(gè)重要缺陷。n 高端客戶缺乏。此為楊浦區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)特點(diǎn)，歷史的原因造成其與市中心存在較大的心理差距。n 市場(chǎng)認(rèn)知度不高。 二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析機(jī)會(huì)n 整體規(guī)劃正在逐步落實(shí)。n 五角場(chǎng)副中心趨于成熟。n 中環(huán)線全線貫通。n 軌道交通加緊建設(shè)之中。 2023年底 M1線通車，將有效解決與中心距離較大的問(wèn)題。 五角場(chǎng)現(xiàn)狀實(shí)景二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析威脅n 區(qū)位供應(yīng)量較大。 新江灣城內(nèi)部地塊總量豐富，有不少項(xiàng)目同步發(fā)展， C區(qū)內(nèi)有 C C C C6等地塊將于 2023年出讓。 屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈將不可避免。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地塊情況二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析總 結(jié)n 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，區(qū)別在于時(shí)間角度。n 優(yōu)勢(shì)將長(zhǎng)期存在，劣勢(shì)短期存在。隨著時(shí)間的推移，部分劣勢(shì)將會(huì)轉(zhuǎn)化為機(jī)會(huì)。n 威脅將在未來(lái)一年后顯現(xiàn)。n 潛在項(xiàng)目的推出將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。n 通過(guò)開發(fā)策略、產(chǎn)品定位等方面的設(shè)計(jì)，在入市時(shí)機(jī)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面形成與新江灣城其他項(xiàng)目的錯(cuò)位，以避免不利的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 三、項(xiàng)目定位（一）總體定位 —— 美式標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)人居美式標(biāo)準(zhǔn)、原版打造n C5項(xiàng)目的開發(fā)商是來(lái)自美國(guó)的漢斯，成立于 1957年，擁有長(zhǎng)達(dá) 48年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于美國(guó)市場(chǎng)的了如指掌，使?jié)h斯能夠把美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的優(yōu)秀理念和優(yōu)秀產(chǎn)品帶到中國(guó)來(lái)。n 在本項(xiàng)目，開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標(biāo)準(zhǔn)，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)打造原版的美國(guó)居住空間。生態(tài)空間，人性居所n 根據(jù)規(guī)劃，上海市將把新江灣城打造成 “21 世紀(jì)知識(shí)型、生態(tài)型的花園城區(qū) ” 。n 新江灣城內(nèi)已經(jīng)建成占地達(dá) 100畝。n 原生態(tài)保護(hù)的生態(tài)源、 50萬(wàn)平方米的生態(tài)走廊、n 17萬(wàn)平方米的中央公園以及其他綠化景觀，將成為上海市區(qū)內(nèi)碩果僅存的生態(tài)空間。 美式標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)人居三、項(xiàng)目定位（二）定位依據(jù) —— 分期擴(kuò)張，高端客群主力成交客戶群：　　隨著新江灣城的逐漸成熟，其輻射的范圍將逐漸擴(kuò)大，主力成交客戶群也將有所變化，從區(qū)域高端客戶向全市擴(kuò)張。客戶切入點(diǎn)：　　但是在客戶的切入點(diǎn)上，每期在運(yùn)作中均需要以高端的海歸、白領(lǐng)為主，而后輻射到 ” 新上海人 ” ，因?yàn)樗麄兊膶俚匦允亲钊醯?，更青睞的生活的品質(zhì)，這也是我們項(xiàng)目的所長(zhǎng)。 三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 一期 三期 二期分期開發(fā) 時(shí)間計(jì)劃一期 產(chǎn) 品： 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售二期 產(chǎn) 品： 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售三期 產(chǎn) 品： 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售。n 分期理由 一期地塊緊鄰主干道淞滬路及復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)，兩者均于 2023年啟動(dòng)。易于聚集人氣。 但是由于一期開發(fā)較早，新江灣城內(nèi)部大量的功能尚未成熟，能夠吸引的客戶層次相對(duì)較低，這一點(diǎn)主要反映在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上。一期啟動(dòng)區(qū)一期三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 楊浦區(qū)高端客群 ”n 價(jià)格定位 ——1202314000 元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1000元 /平方米） 一期啟動(dòng)區(qū)三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 據(jù)本司對(duì)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，本項(xiàng)目一期的主要客源來(lái)自于楊浦區(qū)的高端，一期房型應(yīng)根據(jù)這部分客戶群的需求進(jìn)行定制。 一期啟動(dòng)區(qū)戶型種類 建筑面積（㎡ ）配比比例二房二廳二衛(wèi) 100110 35%三房二廳二衛(wèi) 130140 35%2+1房二 廳 二 衛(wèi) 115120 15%四房二廳二衛(wèi) 170200 10%一房一廳一衛(wèi) 7075 5%表：一期房型配比三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售。n 分期理由 到 2023年，城區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)公共配套設(shè)施開始建成并投入使用，五角場(chǎng)的建設(shè)將初具形態(tài)，創(chuàng)智新天地也將比較成熟，使二期實(shí)施較大規(guī)模開發(fā)具備了較好的外部條件。此外項(xiàng)目一期開發(fā)所吸引了一定的人氣，能夠順勢(shì)推動(dòng)二期的開發(fā)。二期升級(jí)區(qū)二期三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 上海市北區(qū)高端客群 ”n 價(jià)格定位 ——1400016000 元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1500元 /平方米） 二期升級(jí)區(qū)三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 產(chǎn)品房型建議 隨著市場(chǎng)情況的發(fā)展，二期的客戶群將有所提升，由楊浦區(qū)高端擴(kuò)大到上海北區(qū)高端，相應(yīng)的產(chǎn)品也應(yīng)適當(dāng)提升。 二期升級(jí)區(qū)表：二期房型配比戶型種類 建筑面積（㎡ ）配比比例三房二廳二衛(wèi) 135150 35%四房二廳二衛(wèi) 170200 35%2+1房二 廳 二 衛(wèi) 115120 15%二房二廳二衛(wèi) 105115 15%三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 n 分期策略 建議 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售。n 分期理由 預(yù)計(jì)項(xiàng)目三期交房時(shí)間在 2023年左右，根據(jù)新江灣城的進(jìn)度，進(jìn)入 2023年后，新江灣城城區(qū)功能已經(jīng)基本成熟，幼托、中小學(xué)、鄰里中心等功能設(shè)施也均已投入運(yùn)營(yíng)，區(qū)域的軌道交通也已經(jīng)建成完工，新江灣城 C區(qū)的 C C C4也已經(jīng)竣工并入住。這些條件的形成，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開發(fā)提供了基礎(chǔ)。 同時(shí)三期是項(xiàng)目各期中體量最大的一期，最后一期銷售價(jià)格的拔高，也有利于開發(fā)商整體開發(fā)價(jià)值的最大化。三期成熟區(qū)三期三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房n 客戶定位 —— 定位于 “ 上海市高端客群 ”n 價(jià)格定位 ——1600018000 元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1800元 /平方米） 三期成熟區(qū)三、項(xiàng)目定位（三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房