某地產(chǎn)研展體系工作組織系統(tǒng)的思考(編輯修改稿)
2025-01-22 23:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 助開發(fā)商明確思想、最終設(shè)計(jì)出真正符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品 19 項(xiàng)目定位的內(nèi)容 市場(chǎng)定位： ?目標(biāo)客戶定位 階層、收入水平、客戶年齡、消費(fèi)習(xí)性 通過項(xiàng)目和市場(chǎng)的結(jié)合，可以對(duì)目標(biāo)客群有個(gè)基本的預(yù)期。再通過對(duì)這部分目標(biāo)客群的調(diào)研支持產(chǎn)品風(fēng)格和細(xì)節(jié)的調(diào)整 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目均價(jià)、分期價(jià)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)格由項(xiàng)目戰(zhàn)略和土地素質(zhì)決定 20 目標(biāo)客戶定位 21 產(chǎn)品定位： （ 1）包含內(nèi)容 ? 規(guī)劃理念 ? 建筑形式的確定 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀特點(diǎn) ? 產(chǎn)品序列性 ? 配套標(biāo)準(zhǔn)定位 ? 產(chǎn)品最大價(jià)值的挖掘 （ 2）產(chǎn)品定位描述 項(xiàng)目定位的內(nèi)容 22 影響項(xiàng)目定位的重要因素 ? 公司戰(zhàn)略 公司的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)回款速度、利潤(rùn)要求、成本控制等要求是我們進(jìn)行項(xiàng)目定位的基本出發(fā)點(diǎn)。 ? 綜合平衡 通過定位達(dá)到綜合平衡是項(xiàng)目定位的基本目標(biāo)。 ：達(dá)到財(cái)務(wù)指標(biāo)與銷售速度的平衡 ：達(dá)到成本、工期與銷售速度的平衡 ：達(dá)到市場(chǎng)容量和銷售速度的平衡 ? 產(chǎn)品定位的差異化與適度超前 23 （二）項(xiàng)目整體操作思路 開發(fā)理念 項(xiàng)目開發(fā)理念是對(duì)項(xiàng)目定位的深化，是連接產(chǎn)品與銷售的重要環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目開發(fā)理念是在方案設(shè)計(jì)工作進(jìn)行中，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品層面進(jìn)行更為深入的發(fā)展構(gòu)思，對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行再理解，闡釋居住理念和生活品質(zhì)，使產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)順暢地過渡到銷售過程。 開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)節(jié)奏的安排主要考慮以下條件： ?公司戰(zhàn)略對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求 ?周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏 分期開發(fā)及銷售節(jié)奏、 開發(fā)周期 首期位置選擇 重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 24 例：海逸長(zhǎng)洲項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位：都市頂級(jí)風(fēng)景居住區(qū) 1. 都市風(fēng)景區(qū)中的住宅 項(xiàng)目位于外環(huán)線以內(nèi) ， 友誼路西側(cè) ， 毗鄰梅江和梅江南居住區(qū)擁有獨(dú)一無二的自然資源 —— 梅江風(fēng)景區(qū) 。 景區(qū)用地 400公頃 ，其中水面 128公頃 ， 是全國(guó)罕見的市內(nèi)風(fēng)景區(qū)之一 2. 頂級(jí)居住 充分挖掘和利用土地優(yōu)勢(shì) ， 超前定位 ， 確定高層加獨(dú)體別墅的產(chǎn)品構(gòu)成 ， 強(qiáng)調(diào)頂級(jí)居住環(huán)境和氛圍 ， 通過高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì) ，打造全國(guó)最好的風(fēng)景社區(qū) 25 充分挖掘區(qū)域水景景觀優(yōu)勢(shì)，將水景引入到居住區(qū)內(nèi)部，采用高層觀景住宅建筑形式，降低建筑密度，為景觀爭(zhēng)取更多空間；臨近風(fēng)景區(qū)地塊布置親水獨(dú)體別墅，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。 例：海逸長(zhǎng)洲產(chǎn)品定位 26 土地判斷 N種可行性方案及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 市場(chǎng)調(diào)研及預(yù)判 最佳方案選定 N種可行性方案成本測(cè)算 銷售價(jià)格預(yù)判 銷售周期預(yù)判 N種可行性方案 利潤(rùn)分析表 N種可行性方案 資金流量分析表 方 案 設(shè) 計(jì) 技 術(shù) 支 持 市 場(chǎng) 判 斷 產(chǎn)品構(gòu)成多方案對(duì)比分析流程圖 27 項(xiàng)目戰(zhàn)略 規(guī)劃方案 項(xiàng)目定位 （整體操作思路） 項(xiàng)目綜合平衡 市場(chǎng)判斷 建筑方案 室內(nèi)方案 景觀方案 施工圖 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施配合 土地價(jià)值判斷 三、方案組織 28 總體規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀概念方案 與銷售部的溝通
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