某地產(chǎn)研展體系工作組織系統(tǒng)的思考(編輯修改稿)
2025-01-22 23:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 助開發(fā)商明確思想、最終設(shè)計出真正符合市場需求的產(chǎn)品 19 項目定位的內(nèi)容 市場定位： ?目標(biāo)客戶定位 階層、收入水平、客戶年齡、消費習(xí)性 通過項目和市場的結(jié)合，可以對目標(biāo)客群有個基本的預(yù)期。再通過對這部分目標(biāo)客群的調(diào)研支持產(chǎn)品風(fēng)格和細(xì)節(jié)的調(diào)整 ?項目價格定位 項目均價、分期價格 項目價格由項目戰(zhàn)略和土地素質(zhì)決定 20 目標(biāo)客戶定位 21 產(chǎn)品定位： （ 1）包含內(nèi)容 ? 規(guī)劃理念 ? 建筑形式的確定 ? 建筑風(fēng)格 ? 景觀特點 ? 產(chǎn)品序列性 ? 配套標(biāo)準(zhǔn)定位 ? 產(chǎn)品最大價值的挖掘 （ 2）產(chǎn)品定位描述 項目定位的內(nèi)容 22 影響項目定位的重要因素 ? 公司戰(zhàn)略 公司的發(fā)展戰(zhàn)略對回款速度、利潤要求、成本控制等要求是我們進(jìn)行項目定位的基本出發(fā)點。 ? 綜合平衡 通過定位達(dá)到綜合平衡是項目定位的基本目標(biāo)。 ：達(dá)到財務(wù)指標(biāo)與銷售速度的平衡 ：達(dá)到成本、工期與銷售速度的平衡 ：達(dá)到市場容量和銷售速度的平衡 ? 產(chǎn)品定位的差異化與適度超前 23 （二）項目整體操作思路 開發(fā)理念 項目開發(fā)理念是對項目定位的深化，是連接產(chǎn)品與銷售的重要環(huán)節(jié)。 項目開發(fā)理念是在方案設(shè)計工作進(jìn)行中，對項目產(chǎn)品層面進(jìn)行更為深入的發(fā)展構(gòu)思，對項目定位進(jìn)行再理解，闡釋居住理念和生活品質(zhì)，使產(chǎn)品優(yōu)勢順暢地過渡到銷售過程。 開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)節(jié)奏的安排主要考慮以下條件： ?公司戰(zhàn)略對財務(wù)指標(biāo)的要求 ?周邊競爭項目的開發(fā)節(jié)奏 分期開發(fā)及銷售節(jié)奏、 開發(fā)周期 首期位置選擇 重要時間節(jié)點 24 例：海逸長洲項目定位 項目定位：都市頂級風(fēng)景居住區(qū) 1. 都市風(fēng)景區(qū)中的住宅 項目位于外環(huán)線以內(nèi) ， 友誼路西側(cè) ， 毗鄰梅江和梅江南居住區(qū)擁有獨一無二的自然資源 —— 梅江風(fēng)景區(qū) 。 景區(qū)用地 400公頃 ，其中水面 128公頃 ， 是全國罕見的市內(nèi)風(fēng)景區(qū)之一 2. 頂級居住 充分挖掘和利用土地優(yōu)勢 ， 超前定位 ， 確定高層加獨體別墅的產(chǎn)品構(gòu)成 ， 強調(diào)頂級居住環(huán)境和氛圍 ， 通過高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計 ，打造全國最好的風(fēng)景社區(qū) 25 充分挖掘區(qū)域水景景觀優(yōu)勢，將水景引入到居住區(qū)內(nèi)部，采用高層觀景住宅建筑形式，降低建筑密度，為景觀爭取更多空間；臨近風(fēng)景區(qū)地塊布置親水獨體別墅，提升項目整體價值。 例：海逸長洲產(chǎn)品定位 26 土地判斷 N種可行性方案及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)測算 市場調(diào)研及預(yù)判 最佳方案選定 N種可行性方案成本測算 銷售價格預(yù)判 銷售周期預(yù)判 N種可行性方案 利潤分析表 N種可行性方案 資金流量分析表 方 案 設(shè) 計 技 術(shù) 支 持 市 場 判 斷 產(chǎn)品構(gòu)成多方案對比分析流程圖 27 項目戰(zhàn)略 規(guī)劃方案 項目定位 （整體操作思路） 項目綜合平衡 市場判斷 建筑方案 室內(nèi)方案 景觀方案 施工圖 現(xiàn)場實施配合 土地價值判斷 三、方案組織 28 總體規(guī)劃 項目設(shè)計任務(wù)書 景觀概念方案 與銷售部的溝通
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