【文章內容簡介】 3130001400015000160000 1 2 3 4 5 6 7 8 9楊浦區(qū)1 0 0 0 0 ～1 5 0 0 0 元/ 平方米樓盤三房總價分析圖050100150200250300現(xiàn)代星洲城三期華升新苑二期寶地東花園珠江香樟南園二期新江灣城雍景苑海尚佳園陽明苑中軒麗苑二期單位：萬元 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 聯(lián)洋社區(qū)產品分析 第一階段：經濟型 二 、 三房為主 ， 滿足居住功能 。 代表樓盤： 天安花園 華麗家族花園 御景園 聯(lián)洋花園 第二階段：舒適型 三 、 四房成絕對主力 ， 復式結構出現(xiàn) ， 同時調景觀 。 代表樓盤： 水清木華 當代清水園 浦東虹橋花園 金樽花園 第三階段：兩極化 既有經濟型 ， 也有豪華型 ， 同時全裝修房開始入市 。 代表樓盤： 聯(lián)洋年華 聯(lián)洋丁香苑 仁恒河濱城 聯(lián)洋社區(qū)發(fā)展軌跡 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 聯(lián)洋社區(qū)三個階段樓盤示意圖 號碼 項目 1 當代清水園 2 華麗家族 3 第九城市 4 聯(lián)洋花園 5 水清木華 6 聯(lián)洋年華 7 御景園 8 天安花園 9 中邦風雅頌 10 仁恒河濱城 11 金樽花園 聯(lián)洋社區(qū)產品分析 第一階段樓盤 第二階段樓盤 第三階段樓盤 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 主 要 結 論 ? 開發(fā)模式： 土地商與開發(fā)商聯(lián)手合作的產物，整體規(guī)劃完整，配套完善，布點科學。 ? 戶型配置： 目前戶型配比中，三房、四房占據絕大多數。 ? 主力面積： 二房為 105115平方米 三房為 138165平方米 四房為 149380平方米 復式為 200360平方米 ? 單價區(qū)間： 目前該社區(qū)以二手房為主，價格位于 1202317000元 /平方米。 ? 總價區(qū)間： 74570萬元 /套。主力總價區(qū)間為： 105168萬元 /套 聯(lián)洋社區(qū)產品分析 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 總體介紹 ? 2023年正式啟動，總規(guī)劃 170萬平方米。 ? 統(tǒng)一規(guī)劃，各樓盤之間品質較為接近，差異性主要體現(xiàn)在戶型設置。 ? 區(qū)內樓盤規(guī)?；径荚?10萬平方米左右，樓型大多為 18層的建筑，少數為 2426層的高層建筑。 ? 房型設置基本為一梯兩戶。 古北二期板塊產品分析 古北二期目前已建樓盤列表 樓盤名稱 板塊 目前單價范圍 總建面積 總套數 古北中央花園 古北、虹橋板塊 26000 31000 76000 256 華麗家族古北 古北、虹橋板塊 26500 30000 95000 443 古北瑞仕花園 古北、虹橋板塊 23800 2 8000 137386 610 嘉年華庭 古北、虹橋板塊 18000 26500 100000 711 古北國際廣場 古北、虹橋板塊 16800 18000 107564 800 古北瑪瑙園 古北、虹橋板塊 14000 15500 35000 200 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 主 要 結 論 ? 市場定位： 市場定位處于高端定位，三房配比達到 50%左右，而二房僅占 20%。 ? 主力面積： 二房為 127139平方米 三房為 15018平方米（大于其他區(qū)域同類型產品） 四房、復式為 230340平方米。 ? 功能特點： 客廳朝向取決于景觀方向；主臥區(qū)概念廣泛應用，配置書房、衣帽間等； 另外，保姆房普遍應用，并帶有獨立進戶門。 ? 單價區(qū)間： 1202327000元 /平方米；主力單價在 1250017000元 /平方米之間。 ? 總價區(qū)間： 170640萬元 /套。 古北二期板塊產品分析 一、住宅市場分析 （四）客戶需求特征分析 基 本 特 征 ? 年齡特征： 年齡特征 3150歲，該群體具有一定的社會地位，收入可觀；追求相對舒適的生活方式或擁有一定的資金進行投資。 ? 職務特征： 目標價格段需要相當的經濟承受能力，一些非典型職業(yè)者、經理、私企業(yè)主等是重點潛在客戶。 ? 家庭月收入： 主力收入在 800012023元 /月。 職務分布%%%%%%%%%0%10%20%30%40%其他 經理私企老板職員工程師 公務員主管 教師科研人員目標客群 ：單價在 1000015000元 /平方米的需求者 家庭月收入情況%%%%%%%%0%10%20%30%40%5萬元以上 35萬元 23萬元 12萬元 8千1萬元 68千元 46千元 4千元以下 一、住宅市場分析 （四）客戶需求特征分析 需 求 特 征 ? 購房目的： 盡管宏觀調控對投資、投機需求的抑制，但“自用兼投資”置業(yè)觀念在客戶群中的比重也較多，僅次于長期自用者。 ? 面積需求： 購房者的意愿一般是傾向于選擇寬敞的居住空間。數據表明，主力需求段在 100120平方米之間；總體來看，面積段的選擇比較集中。 ? 總價承受能力： 多數（ %）選擇 100150萬元總價范圍的住房，這與前面調查得出的主力面積需求 100120平方米呈對應，從側面印證調研的有效性。 ? 購房考慮因素： 價格水平站 %，交通方便占 %，其次為戶型及配套等。 面積需求% %2 2 . 2 0 %%%%%0%10%20%30%40%60 6080 80100 1 0 0 1 2 0 120150 150200 200300目標客群 ：單價在 1000015000元 /平方米的需求者 總價承受能力%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%30萬 3050萬 5070萬 70100萬 100150萬 150200萬 二、項目理解 （一）地塊基本情況 ? 所處位置如右圖所示。 ? 相鄰關系 東： C6地塊 南： D D2住宅區(qū)（容積率 ） 西：復旦大學新校區(qū) 北：已建成的新江灣中央公園。 ? 規(guī)劃條件 住宅部分：用地面積 ，容積率 商業(yè)部分：用地面積 ，容積率 2。 二、項目理解 （二）項目 SWOT分析 優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢，處于核心位置 ? 地塊方正規(guī)則，有利于布局。 ? 周邊水系、綠化等景觀環(huán)境良好。 ? 道路條件優(yōu)越。直接通達淞滬路、殷行路主干道。 ? 經驗豐富的美國開發(fā)商 —— 漢斯 中央公園實景 復旦大學新校區(qū) 二、項目理解 （二）項目 SWOT分析 劣勢 ? 公共配套設施還在建設，短期內無法提供服務。 ? 公共交通尚未進駐。對于不備有自備車的客戶而言，此為一個重要缺陷。 ? 高端客戶缺乏。此為楊浦區(qū)房地產發(fā)展的一個特點，歷史的原因造成其與市中心存在較大的心理差距。 ? 市場認知度不高。 二、項目理解 （二）項目 SWOT分析 機會 ? 整體規(guī)劃正在逐步落實。 ? 五角場副中心趨于成熟。 ? 中環(huán)線全線貫通。 ? 軌道交通加緊建設之中。 2023年底 M1線通車，將有效解決與中心距離較大的問題。 五角場現(xiàn)狀實景 二、項目理解 （二）項目 SWOT分析 威脅 ? 區(qū)位供應量較大。 新江灣城內部地塊總量豐富，有不少項目同步發(fā)展， C區(qū)內有 C C C C6等地塊將于 2023年出讓。 屆時競爭激烈將不可避免。 地塊 占地面積 容積率 建筑面積 C1 176842 C2 143400 229440 C4 108200 75740 C5 117300 211140 C6 114300 80010 合計 660042 —— 競爭項目地塊情況 二、項目理解 （二）項目 SWOT分析 總 結 ? 優(yōu)勢與劣勢并存，區(qū)別在于時間角度。 ? 優(yōu)勢將長期存在，劣勢短期存在。隨著時間的推移，部分劣勢將會轉化為機會。 ? 威脅將在未來一年后顯現(xiàn)。 ? 潛在項目的推出將導致競爭產生，競爭將不可避免。 ? 通過開發(fā)策略、產品定位等方面的設計，在入市時機和產品設計方面形成與新江灣城其他項目的錯位，以避免不利的產品競爭。 三、項目定位 （一）總體定位 —— 美式標準 生態(tài)人居 美式標準、原版打造 ? C5項目的開發(fā)商是來自美國的漢斯，成立于 1957年，擁有長達 48年的房地產開發(fā)經驗。對于美國市場的了如指掌，使?jié)h斯能夠把美國房地產市場中的優(yōu)秀理念和優(yōu)秀產品帶到中國來。 ? 在本項目，開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標準，為上海房地產市場打造原版的美國居住空間。 生態(tài)空間，人性居所 ? 根據規(guī)劃，上海市將把新江灣城打造成“ 21世紀知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)”。 ? 新江灣城內已經建成占地達 100畝。 ? 原生態(tài)保護的生態(tài)源、 50萬平方米的生態(tài)走廊、 ? 17萬平方米的中央公園以及其他綠化景觀，將成為上海市區(qū)內碩果僅存的生態(tài)空間。 美式標準 生態(tài)人居 三、項目定位 （二）定位依據 —— 分期擴張，高端客群 主力成交客戶群： 隨著新江灣城的逐漸成熟，其輻射的范圍將逐漸擴大，主力成交