【正文】 于平衡。一月份和三月份成交均價(jià)一度超過(guò) 9000元 /平方米。 價(jià)格走勢(shì)分析 —— 1000015000元 /平方米價(jià)格段中，楊浦占到40％以上比重。經(jīng)過(guò)未來(lái)一段時(shí)間的平抑、夯實(shí)，房?jī)r(jià)回歸理性，此后平穩(wěn)發(fā)展。 區(qū)域規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展 楊浦區(qū)隨著兩個(gè)重大區(qū)域的規(guī)劃實(shí)施 ， 正在成為上海市中心城區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮木幼〕菂^(qū) 。 ? 從 02年到 05年，供應(yīng)量呈遞減趨勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)短缺階段。 長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì) —— 價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定，保持不跌勢(shì)態(tài)。四房和復(fù)式比重較小。 ? 總價(jià)： 總價(jià)范圍一般在 50300萬(wàn)元 /套之間。 ? 主力面積： 二房為 105115平方米 三房為 138165平方米 四房為 149380平方米 復(fù)式為 200360平方米 ? 單價(jià)區(qū)間： 目前該社區(qū)以二手房為主，價(jià)格位于 1202317000元 /平方米。 ? 功能特點(diǎn)： 客廳朝向取決于景觀方向；主臥區(qū)概念廣泛應(yīng)用，配置書房、衣帽間等； 另外，保姆房普遍應(yīng)用，并帶有獨(dú)立進(jìn)戶門。數(shù)據(jù)表明，主力需求段在 100120平方米之間；總體來(lái)看，面積段的選擇比較集中。 ? 道路條件優(yōu)越。 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì) ? 整體規(guī)劃正在逐步落實(shí)。 地塊 占地面積 容積率 建筑面積 C1 176842 C2 143400 229440 C4 108200 75740 C5 117300 211140 C6 114300 80010 合計(jì) 660042 —— 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地塊情況 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 總 結(jié) ? 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，區(qū)別在于時(shí)間角度。 ? 在本項(xiàng)目，開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標(biāo)準(zhǔn)，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)打造原版的美國(guó)居住空間。易于聚集人氣。 ? 分期理由 預(yù)計(jì)項(xiàng)目三期交房時(shí)間在 2023年左右，根據(jù)新江灣城的進(jìn)度，進(jìn)入 2023年后，新江灣城城區(qū)功能已經(jīng)基本成熟，幼托、中小學(xué)、鄰里中心等功能設(shè)施也均已投入運(yùn)營(yíng)，區(qū)域的軌道交通也已經(jīng)建成完工，新江灣城 C區(qū)的 C CC4也已經(jīng)竣工并入住。我們建議整個(gè)社區(qū)住宅群的分布依照“北高南低，西高東低”的空間形態(tài)。 ? 基地東面地塊 建議為項(xiàng)目的二期開發(fā)部分。 總體布局建議 四、產(chǎn)品建議 （一）項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 采用地下大開挖的形式，使小區(qū)車行交通全部進(jìn)入地下。 ? 我們要考慮的是十年甚至是更長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)發(fā)展因素，所以不僅要符合現(xiàn)有的國(guó)內(nèi)各項(xiàng)規(guī)范要求，而且還要以國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)為參照不斷超越自我，讓居住在房子里的每一位業(yè)主都感到產(chǎn)品理念的無(wú)處不在 住宅設(shè)計(jì)理念 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議 （ 1） 空間藝術(shù)手法 ， 勾勒舒適居住的尊嚴(yán) ? 支撐體結(jié)構(gòu)理念 ， 激發(fā)更大的空間想象力 運(yùn)用預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)學(xué)原理 ， 除核心筒以外 ，盡量減少樓體內(nèi)部柱子和木梁的數(shù)量和口徑 ? ， 從平方米到立方米提升室內(nèi)空間的質(zhì)量 層高已成為衡量未來(lái)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)住宅的重要指數(shù) ， 建議遵循國(guó)際通用的層高標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)創(chuàng)－ 。 ? 超大面積的雙層中空玻璃觀景窗，餐廳也享有獨(dú)自的觀景窗。 ? 建筑模數(shù)化：客廳面寬 ；主臥室 ；餐廳面寬 。 具體房型推薦 ? 推薦房型四： ? 三臥朝南的三房二廳二衛(wèi)， 136平方米。 四、產(chǎn)品建議 （四）技術(shù)細(xì)節(jié)建議 給排水 ? S型水封： S型水封，由于其設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)上的特性使得蓄水量比國(guó)內(nèi)普遍使用的碗型水封蓄水量大，蓄水高度足足有 12厘米。 ? 風(fēng)機(jī)盤管冷凝水的收集： 建議中央空調(diào)的風(fēng)機(jī)盤管的冷凝水收集設(shè)計(jì)專用管線，實(shí)現(xiàn)全樓集中收集。 ? 鋼化玻璃窗： 國(guó)家建筑規(guī)范規(guī)定，高層建筑中面積超過(guò) 。建議住宅建筑造型充滿時(shí)尚感和科技感，整個(gè)立面以現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格與元素構(gòu)成，色彩沉穩(wěn)大氣，沒(méi)有任何的炫亮的色彩和繁瑣的線腳，充分體現(xiàn)出追求高品質(zhì)和穩(wěn)步發(fā)展的信條。 謝謝觀看！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。二是可以大大減少樓中住戶等電梯的時(shí)間。 四、產(chǎn)品建議 （四）技術(shù)細(xì)節(jié)建議 建筑 ? 車庫(kù)層高： 建議車庫(kù)的層高是 ，凈高 3米以上。 四、產(chǎn)品建議 （四）技術(shù)細(xì)節(jié)建議 通風(fēng) ? 衛(wèi)生間集中通風(fēng)： 在樓頂加裝變頻抽風(fēng)機(jī)組，以保證衛(wèi)生間集中風(fēng)道內(nèi)始終處于負(fù)壓狀態(tài)，使得風(fēng)道內(nèi)的氣流不斷向樓外流動(dòng)。 ? 頂棚： 首層大堂拱形鋁板造型天花；戶內(nèi)廳 /室：樓板（局部石膏板吊頂）刷高級(jí)五合一乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間：荷蘭進(jìn)口“樂(lè)思龍”高級(jí)鋁方板吊頂 ? 門窗裝飾： 房門櫻桃木飾面平板門；戶門表層為進(jìn)口櫻桃木飾面的鋼木復(fù)合防盜、防火、保溫、隔聲四防門； ? 廚房設(shè)備： 洗菜盆，著名瑞士品牌“弗籃卡”拉絲不銹鋼雙槽洗菜盆；水龍頭：原裝進(jìn)口德國(guó)“高儀”可轉(zhuǎn)動(dòng)抽拉式水龍頭 ? 衛(wèi)生潔具： 座便器，泰國(guó)原裝進(jìn)口“卡西奧”連體式座便器；洗面盆：泰國(guó)原裝進(jìn)口“卡西奧”臺(tái)下洗面盆；浴缸：泰國(guó)原裝進(jìn)口“卡西奧” 1700 750（ ）壓鐵扶手浴缸；面盆水龍頭：德國(guó)原裝進(jìn)口“高儀”冷熱混水三孔龍頭 四、產(chǎn)品建議 （四）技術(shù)細(xì)節(jié)建議 本項(xiàng)目定位于高端，必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)方面體現(xiàn)“漢斯標(biāo)準(zhǔn)”，并力求項(xiàng)目成為上海市場(chǎng)的標(biāo)竿 。 ? 建筑模式：客廳面寬 ；主臥室面寬 ；書房、臥室面寬 、。 ? 無(wú)處不在的安全保障系統(tǒng)和空氣清新系統(tǒng)，讓每一個(gè)住戶包括孩子和老人生活在我們的房子里有如生活在大自然的懷抱中一樣的親切溫馨。 住宅設(shè)計(jì)理念 景觀大餐廳 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議 ? 生態(tài)化大客廳 特別設(shè)計(jì)的 － ， 除了可以在客廳里吊一盞璀璨生輝的水晶大吊燈 ， 闊綽的空間給住戶復(fù)式住宅般豁然開朗的體驗(yàn) 。 ? 地下室至架空的底層設(shè)下沉式住宅大廳，以水景包圍并設(shè)候梯休息親水平臺(tái)區(qū)。觀景豪宅。 總體布局建議 ? 基地中心地塊 為項(xiàng)目的三期開發(fā)部分，整個(gè)區(qū)域內(nèi)滲透入建筑的蜿蜒水系。 ? 系統(tǒng)化： 各項(xiàng)配套產(chǎn)品要完善，內(nèi)部的配套擁有的完善商業(yè)、賣場(chǎng)、酒店式公寓、帶商務(wù)設(shè)施的休閑式會(huì)所、親子樂(lè)園、社區(qū)保健診所、擁有千冊(cè)藏書的圖書館等系統(tǒng)化的配置。 二期升級(jí)區(qū) 二期 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 客戶定位 —— 定位于“上海市北區(qū)高端客群” ? 價(jià)格定位 —— 1400016000元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1500元 /平方米） 二期升級(jí)區(qū) 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 產(chǎn)品房型建議 隨著市場(chǎng)情況的發(fā)展，二期的客戶群將有所提升，由楊浦區(qū)高端擴(kuò)大到上海北區(qū)高端，相應(yīng)的產(chǎn)品也應(yīng)適當(dāng)提升。 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 一期 三期 二期 分期開發(fā) 時(shí)間計(jì)劃 一期產(chǎn)品： 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售 二期產(chǎn)品： 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售 三期產(chǎn)品： 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 分期策略 建議 2023年動(dòng)工開發(fā)， 2023年上市銷售。 三、項(xiàng)目定位 （一）總體定位 —— 美式標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)人居 美式標(biāo)準(zhǔn)、原版打造 ? C5項(xiàng)目的開發(fā)商是來(lái)自美國(guó)的漢斯，成立于 1957年，擁有長(zhǎng)達(dá) 48年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 新江灣城內(nèi)部地塊總量豐富，有不少項(xiàng)目同步發(fā)展， C區(qū)內(nèi)有 C C C C6等地塊將于 2023年出讓。此為楊浦區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)特點(diǎn)，歷史的原因造成其與市中心存在較大的心理差距。 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于核心位置 ? 地塊方正規(guī)則，有利于布局。 職務(wù)分布%%%%%%%%%0%10%20%30%40%其他 經(jīng)理私企老板職員工程師 公務(wù)員主管 教師科研人員目標(biāo)客群 ：?jiǎn)蝺r(jià)在 1000015000元 /平方米的需求者 家庭月收入情況%%%%%%%%0%10%20%30%40%5萬(wàn)元以上 35萬(wàn)元 23萬(wàn)元 12萬(wàn)元 8千1萬(wàn)元 68千元 46千元 4千元以下 一、住宅市場(chǎng)分析 （四）客戶需求特征分析 需 求 特 征 ? 購(gòu)房目的： 盡管宏觀調(diào)控對(duì)投資、投機(jī)需求的抑制，但“自用兼投資”置業(yè)觀念在客戶群中的比重也較多，僅次于長(zhǎng)期自用者。 古北二期板塊產(chǎn)品分析 古北二期目前已建樓盤列表 樓盤名稱 板塊 目前單價(jià)范圍 總建面積 總套數(shù) 古北中央花園 古北、虹橋板塊 26000 31000 76000 256 華麗家族古北 古北、虹橋板塊 26500 30000 95000 443 古北瑞仕花園 古北、虹橋板塊 23800