【正文】 鄰里公園、住戶會(huì)所、親子教室、健身中心、美容院、銀行應(yīng)有盡有；茶室、舞廳、迷你影院、咖啡廳、棋牌室、閱覽室、旱冰場(chǎng)、游泳池、 SPA、兒童游樂(lè)室等一應(yīng)俱全。立面采用三段式的構(gòu)成，底部基座穩(wěn)定，用外墻干掛石材，主體墻身采用只有在高級(jí)寫字樓才使用的外墻鋁扣板，作為立面的點(diǎn)綴，其余部分采用國(guó)際流行的汽車漆，頂部采用簡(jiǎn)潔大氣的鋼結(jié)構(gòu)水平金屬框架，以遮擋位于屋頂?shù)男嘛L(fēng)機(jī)組。一是出于安全的考慮，使從地下車庫(kù)進(jìn)入大廈的人必須在大堂保安的監(jiān)督和電子監(jiān)控的警戒下?lián)Q乘客用電梯上樓。處于安全的考慮，建議不論大小對(duì)雙層玻璃窗的里外兩層都進(jìn)行鋼化處理。全面杜絕給宵小之徒混進(jìn)電梯侵犯私家領(lǐng)地以可乘之機(jī)。 ? 空氣壓力探測(cè)器： 建議在每層樓梯間內(nèi)都安裝數(shù)個(gè)空氣壓力探測(cè)器。 ? 軟化水裝置： 建議修建大型軟化水質(zhì)系統(tǒng)，對(duì)冷水和熱水進(jìn)行軟化處理，全面提升水的質(zhì)量。 ? 紫銅水管： 國(guó)際通用的紫銅水管，水流通過(guò)時(shí)的低噪音、經(jīng)久耐用合水質(zhì)安全可靠等。 具體房型推薦 四、產(chǎn)品建議 （三）室內(nèi)裝修建議 ? 地面： 大堂純天然花崗巖或大理石，廳、室用美國(guó)進(jìn)口櫻桃實(shí)木復(fù)合地板 ? 墻面： 大堂純天然大理石墻裙（豐鎮(zhèn)黑），進(jìn)口埃及米黃大理石墻面；衛(wèi)生間 /廚房：進(jìn)口埃及米黃大理石墻面；廳 /室墻面：刷英國(guó) ICI品牌高級(jí)五合一乳膠漆。 ? 建筑模數(shù)化：客廳面寬 ；餐廳面寬 ；廚房面寬 。 具體房型推薦 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議 ? 推薦房型三： ? 豪華型三房二廳二衛(wèi)，面積 150平方米。 ? 北面設(shè) 270度觀景空間，衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 ? 廚房和衛(wèi)生間設(shè)備的精雕細(xì)琢，創(chuàng)造最佳信價(jià)比。 ? 中西合璧的廚房空間，加上中島式大理石吧臺(tái)，廚房從日常行為變?yōu)橐环N享樂(lè)。 人得以在陽(yáng)臺(tái)上完成諸多休閑活動(dòng) ， 使室內(nèi)的生活環(huán)境透過(guò)陽(yáng)臺(tái)向室外空間延伸舒展 住宅設(shè)計(jì)理念 露臺(tái)化陽(yáng)臺(tái)觀景戶型 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議 ? 臨窗就餐空間 ， 美食因景色而更具回味 餐廳作為室內(nèi)觀景的又一全新區(qū)域 ， 精確測(cè)算視野合角度 ， 強(qiáng)化合關(guān)注戶外景觀合就餐之間的關(guān)系 ， 低窗臺(tái) 、 大窗扇 、使就餐時(shí)享受到的不僅僅是味覺(jué) 。 在扣除樓板的厚度后 ， 室內(nèi)仍有 － ，全面提升每一套居室的空間體量 。 ? 利用樓房住宅與周邊道路的空間營(yíng)造自然溪澗式的小運(yùn)河并搭橋，出入皆景，營(yíng)造品味。 ? 除了必要消防通道之外，小區(qū)地面不設(shè)車行通道，地面全部安排人行動(dòng)線、景觀道路。 ? 景觀軸線： 規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)化獨(dú)特環(huán)境藝術(shù)景觀的主軸線，故建議沿景觀軸線縮小板式高層的面寬，改為布置獨(dú)幢的 360176?；貣|面緊鄰在建聯(lián)排別墅，北面相鄰新江灣生態(tài)公園，建議為空中別墅區(qū)。西北角亦為高層服務(wù)式公寓。 總體布局建議 四、產(chǎn)品建議 （一）項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 基地西南面地塊 緊鄰主要干道及規(guī)劃地鐵 M M8號(hào)線，能匯聚一定的人流、客流，故建議為商業(yè)地塊，嵌套入新江灣城的繁華商圈之中。 三期成熟區(qū) 表：三期房型配比 戶型種類 建筑面積（ ㎡ ） 配比比例 復(fù)式空中別墅 170300㎡ 20% 平層豪宅 170300㎡ 20% 三房二廳二衛(wèi) 150170㎡ 35% 二房二廳二衛(wèi) 110125㎡ 25% 四、產(chǎn)品建議 （一）項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 布局原則 ? 層次化： 總體面積較大，客源有一定范圍，本項(xiàng)目的層次化由高端的居住理念再細(xì)分為：小高層高檔住宅，高檔高層，及平層豪宅。這些條件的形成，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開發(fā)提供了基礎(chǔ)。此外項(xiàng)目一期開發(fā)所吸引了一定的人氣，能夠順勢(shì)推動(dòng)二期的開發(fā)。 但是由于一期開發(fā)較早，新江灣城內(nèi)部大量的功能尚未成熟，能夠吸引的客戶層次相對(duì)較低，這一點(diǎn)主要反映在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上。 客戶切入點(diǎn)： 但是在客戶的切入點(diǎn)上，每期在運(yùn)作中均需要以高端的海歸、白領(lǐng)為主，而后輻射到”新上海人”，因?yàn)樗麄兊膶俚匦允亲钊醯模嗖A的生活的品質(zhì)，這也是我們項(xiàng)目的所長(zhǎng)。 生態(tài)空間，人性居所 ? 根據(jù)規(guī)劃，上海市將把新江灣城打造成“ 21世紀(jì)知識(shí)型、生態(tài)型的花園城區(qū)”。 ? 通過(guò)開發(fā)策略、產(chǎn)品定位等方面的設(shè)計(jì)，在入市時(shí)機(jī)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面形成與新江灣城其他項(xiàng)目的錯(cuò)位，以避免不利的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 ? 優(yōu)勢(shì)將長(zhǎng)期存在，劣勢(shì)短期存在。 五角場(chǎng)現(xiàn)狀實(shí)景 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 威脅 ? 區(qū)位供應(yīng)量較大。 ? 五角場(chǎng)副中心趨于成熟。 ? 高端客戶缺乏。直接通達(dá)淞滬路、殷行路主干道。 ? 規(guī)劃條件 住宅部分：用地面積 ，容積率 商業(yè)部分：用地面積 ，容積率 2。 ? 總價(jià)承受能力： 多數(shù)（ %）選擇 100150萬(wàn)元總價(jià)范圍的住房，這與前面調(diào)查得出的主力面積需求 100120平方米呈對(duì)應(yīng)，從側(cè)面印證調(diào)研的有效性。 ? 家庭月收入： 主力收入在 800012023元 /月。 ? 單價(jià)區(qū)間： 1202327000元 /平方米；主力單價(jià)在 1250017000元 /平方米之間。 ? 房型設(shè)置基本為一梯兩戶。 ? 總價(jià)區(qū)間： 74570萬(wàn)元 /套。 代表樓盤： 水清木華 當(dāng)代清水園 浦東虹橋花園 金樽花園 第三階段：兩極化 既有經(jīng)濟(jì)型 ， 也有豪華型 ， 同時(shí)全裝修房開始入市 。主力總價(jià)在 83172萬(wàn)元 /套。 ? 三房： 儲(chǔ)藏室配置比例有所放大，達(dá)到50%；次臥的開間主力尺度有所放大，為相對(duì)舒適型配置；大部分的三房房型都設(shè)計(jì)為客廳朝南，以及主臥室和一間次臥朝南，另外一間次臥以及廚房、餐廳等輔助功能空間朝北；主臥室內(nèi)一般都套有主衛(wèi)，從而形成主人較為私密的生活空間；餐廳的北面開始大量設(shè)計(jì)成觀景陽(yáng)臺(tái)。 ? 面積： 二房主力面積 92106平方米，三房主力面積 124140平方米。 ? 價(jià)格趨勢(shì)： 2023年集中供應(yīng)，中長(zhǎng)期價(jià)格仍有上升空間。 2023年 2023年 9月楊 浦區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖4056 42515286753598984. 81 %42 .5 5%31 .3 6%24 .3 5%0202340006000800010000120232023年 2023年 2 0 0 3 年 2023年 2 0 0 5 年1 9 月元/ M20%10%20%30%40%50%均價(jià) 增長(zhǎng)率 一、住宅市場(chǎng)分析 （二）楊浦區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 月度價(jià)格基本在 1萬(wàn)元以上，新增房源對(duì)區(qū)域均價(jià)影響較大。 ? 2023年住宅均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，并一直穩(wěn)定在萬(wàn)元以上。 ? 2023年底有望達(dá)到供求平衡。 供應(yīng)量分析 —— 供應(yīng)量歷來(lái)偏低，未來(lái)將有較大的供應(yīng)量。 一、住宅市場(chǎng)分析 （二）楊浦區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 未來(lái)五年將有 200萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)，主要來(lái)自新江灣城、平?jīng)雎犯脑旒敖瓿鲎尩耐恋?。包括江灣天地板塊、復(fù)旦江灣新校區(qū)板塊、江灣公園板塊、自然花園板塊、都市村莊板塊、知識(shí)商務(wù)板塊。 ? 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)： 對(duì)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控將給有實(shí)力的企業(yè)充分調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)宏觀調(diào)控，調(diào)整完成以后將可能面臨更好的發(fā)展契機(jī)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)還將擔(dān)負(fù)著完善社會(huì)保障的重任，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的意義。 2 0 0 5 年1 9 月全市中高檔房源各區(qū)成交量及區(qū)域內(nèi)比重46%41%35%32%26%24%22% 21%15%13% 13%11%6% 5%4%1%051015202530354045楊浦 閘北 徐匯 虹口 長(zhǎng)寧 普陀 盧灣 浦東 靜安 閔行 青浦 黃浦 南匯 松江 寶山 嘉定萬(wàn) M2區(qū)域內(nèi)所占比重0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%成交量 區(qū)域內(nèi)成交比重1000015000元 /平方米價(jià)格分布區(qū)域 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 供應(yīng)量預(yù)測(cè)： “十一五”期間住宅供應(yīng)量為 10850萬(wàn)平方米，年供應(yīng)量為 2170萬(wàn)平方米。 ? 單價(jià) 15000以上集中在市中心，楊浦、普陀、閘北較難找到。 ? 隨著政府的宏觀調(diào)控之后，成交均價(jià)一路下滑，目前停留在 8000元 /平方米左右。 ? 2023年，截至 9月，全市商品房成交均價(jià) 8564元 /平方米，較上一年度增長(zhǎng) 12%，漲幅明顯減小。 ? 04年到 05年初“惜售”心理引發(fā)“搶購(gòu)”風(fēng)潮，導(dǎo)致供求關(guān)系矛盾加大。 45004901533758126329689275008175891097000100020233000400050006000700080009000100002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023% 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局 上海宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好 0202340006000800010000120231400016000180001995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %人均可支配收入(元)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率上海人均 GDP發(fā)展歷程及增長(zhǎng)趨勢(shì) 上海歷年人均可支配收入與城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 一、住宅市場(chǎng) 分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 預(yù)計(jì)近三年住宅土地供應(yīng)量將達(dá)到 7000萬(wàn)平方米以上。 ? 外資投資