【正文】 n 平面的靈活劃分：是否采用了新的方式來重新組織空間平面；n 剖面的靈活劃分：對剖面的劃分是否采用了靈活的措施；n 預(yù)留部分的處理：預(yù)留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來的改造上是否具有靈活分割的特點。A地塊建筑排布應(yīng)錯落有致，不可過分單一。2/23/2023 122第 122 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 融合性n 本案坐落于 BDA國際企業(yè)大道的西北部，將為 BDA國際企業(yè)大道營造高品位的半圍合效果。n 不排除企業(yè)獨棟中安排商業(yè)配套作為企業(yè)附屬經(jīng)營物業(yè)，但在動線、布局、外觀等設(shè)計中均應(yīng)強化企業(yè)辦公的獨立感覺。n 在產(chǎn)品層面上，獨立性表現(xiàn)在獨立出入口、獨立大堂、獨立冠名權(quán)。n 標(biāo)志性建筑的打造n 面向環(huán)島部分打造標(biāo)志性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開發(fā)思路形成特色化建筑。n 靈活可分可合的產(chǎn)品，能最大程度上滿足了客戶需求，加快銷售速度，降低市場風(fēng)險。項目累計現(xiàn)金流量圖表投資峰值 投資回收期 1213個月2/23/2023 106第 106 頁動態(tài)經(jīng)濟分析的附加說明l總體而言， 2億元以內(nèi)的投入能夠保證本項目的正常運轉(zhuǎn)（投資峰值 ）l同時考慮到工程墊資、分階段的 長期 付款、銀行貸款等因素，保持本項目正常運轉(zhuǎn)的資金不會超過 2億元。假設(shè)條件五：建設(shè)期間費用（不可預(yù)見費、管理費、財務(wù)費用等）按 18個月分攤假設(shè)條件六：土地成本、前期費用在工程開工前全部投入2/23/2023 103第 103 頁工程進度施工計劃表工程項目工程前期工程施工期　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月土地手續(xù) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　前期工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下建筑工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地上建筑工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　安裝工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　景觀綠化 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　小市政工程銷售周期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　BDA一期工程工期計劃為 18個月，第 7個月進入銷售周期。2/23/2023 100第 100 頁基礎(chǔ)方案 稅前利潤 稅前利潤率 稅后利潤 稅后利潤率售價＋ 10％（ 6600元 /平米） 22500萬元 46％ 15082萬元 31％+5％（ 6300元 /平米） 19511萬元 40％ 13072萬元 19％基準(zhǔn)價（ 6000元 /平米） 16511萬元 34% 11062萬元 23％5％（ 5700元 /平米） 13511萬元 28％ 9052萬元 19％－ 10％（ 5400元 /平米） 10511萬元 22％ 7267萬元 14%銷售價格變化時，對盈利指標(biāo)的影響程度見下表投資經(jīng)濟效益分析 —— 價格敏感系數(shù) l 價格敏感系數(shù)： ，即價格變動 1％，稅前利潤率變化 ％l 從售價變化可以看出，本項目的盈利能力較強，售價降低 10％時，稅后利潤仍為 14％，這在一定程度上也反映了本項目的競爭力和抗風(fēng)險能力較強。 土地成本為 800元 /建筑平米（容積率為 2，用地面積 1600元 /平米）假定條件三：216。n 尤其對于體量越大的產(chǎn)品要求的靈活拆分性能更強。2/23/2023 86第 86 頁本案定位對比 30006000平米及以上的郊區(qū)化獨棟辦公產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項目 本案定位競爭優(yōu)勢郊區(qū) 3000－ 6000平米及以上的獨棟產(chǎn)品l 市場供應(yīng)少，存在空白點， 說明本身這種產(chǎn)品競爭就比較小。2/23/2023 85第 85 頁本案定位對比 10002023平米郊區(qū)化獨棟辦公產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項目 本案定位競爭優(yōu)勢郊區(qū) 1500－ 2023平米獨棟產(chǎn)品l 更完備的獨棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)， 在更大的空間條件下，可以實現(xiàn)部門分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。2/23/2023 81第 81 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險 —— 本案的抗風(fēng)險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/23/2023 82第 82 頁以競爭力規(guī)避風(fēng)險 —— 本案的抗風(fēng)險力與盈利能力分析規(guī)避風(fēng)險的途徑之一：打造項目核心競爭力規(guī)避風(fēng)險的途徑之二：產(chǎn)品設(shè)計的靈活組合與拆分本案盈利能力論證：綜合經(jīng)濟分析2/23/2023 83第 83 頁本案規(guī)避風(fēng)險的途徑之一 —— 打造項目核心競爭力n 生態(tài)化獨棟辦公形象n 低總價獲取舒適空間針對市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭力針對 10002023平米郊區(qū)化獨棟辦公產(chǎn)品的競爭力針對 30006000平米及以上郊區(qū)化獨棟辦公產(chǎn)品的競爭力2/23/2023 84第 84 頁本案定位對比市區(qū)集約化寫字樓產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢競爭項目 本案定位競爭優(yōu)勢市區(qū)集約化寫字樓l 獨棟辦公概念l 更好的形象展示， 如企業(yè) LOGO，獨立大堂等。 真正的企業(yè)獨棟辦公， 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。252。252。252。初期滿足企業(yè)獨棟辦公需求 ——BDA 國際企業(yè)大道的價值2/23/2023 72第 72 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 15002023平米市區(qū)租售客群n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/23/2023 73第 73 頁15002023平米市區(qū)租售客群 —— 同樣總價、更大面積，預(yù)留發(fā)展空間市內(nèi)寫字樓 BDA項目辦公面積500平米以下公司一般規(guī)模不大采取租賃市內(nèi)寫字樓為主 一般不考慮需要購買 1500平米以上辦公面積1500平米 *12023元 /平米 =1800萬（市區(qū)寫字樓均價 12023元 /平米）1800萬 /6000元 *平米 =3000平米企業(yè)形象 1500平米集約寫字樓混合辦公 3000平米企業(yè)獨棟辦公可擴展空間 困難 靈活擴展 ， 為企業(yè)發(fā)展預(yù)留了辦公擴展空間說明在購買力一定的情況下，由于 價格差異影響購買決策 ，需求彈性變大， 最終實際購買需求可能被放大。以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。強調(diào)寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群 /檔次公司群體形象的載體。n 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品；摩托羅拉，北方電訊、索愛、西門子紛紛將公司總部從城中心區(qū)遷出。選擇具有自身獨門獨院的辦公空間創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境防止技術(shù)人才流失郊區(qū)化辦公產(chǎn)品2/23/2023 67第 67 頁經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化 —— 促進郊區(qū)化辦公產(chǎn)品規(guī)模發(fā)展的重要因素n 當(dāng)一個國家或地區(qū)人均 GDP3000美元，到人均 GDP10000美元前，有一個較長的經(jīng)濟高速增長時期。）011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802（ 6000n 2023年 6月計劃落成，現(xiàn)在還沒有太多相關(guān)信息 2/23/2023 45第 45 頁玉泉慧谷 —— 項目概況及優(yōu)劣勢分析n 項目規(guī)模： 33單體辦公樓（目前開發(fā)）n 占地面積： 140968平方米n 總建筑面積： 94505平方米（地上 82844 平米 ，地下 11661平米）n 停車場面積： 5205平米n 建筑高度： 7－ 9米（地下 1層，地上 2－ 3層）n 建筑密度： %，綠化率： 46%n 容積率： n 位置：西四環(huán)、五環(huán)之間，閔莊路旁n 開發(fā)商：玉泉農(nóng)工商公司n 入住企業(yè)：以國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)和跨國公司入駐商務(wù)辦公、發(fā)展產(chǎn)業(yè)和設(shè)立研發(fā)中心、采購中心、結(jié)算中心為主 優(yōu)勢：位于四環(huán)、五環(huán)之間，緊鄰閔莊路，交通便利 。 休閑商業(yè)配套在古樹和城市廣場之間是一處新建仿古四合院，其功能為茶室或會所，供寫字樓員工及客戶休憩交流之用；斜街內(nèi)部得首層在布置了部分咖啡廳、商業(yè)及展示用房 2/23/2023 41第 41 頁非中心 中弘國際商務(wù)花園n 位置：朝陽區(qū)定福莊常營鄉(xiāng)（五環(huán)外）n 一期為純寫字樓，選用三個矩形商務(wù)辦公樓和一個圓形輔助建筑作為基本構(gòu)成形態(tài)，面積在 400—3000 平米不等，并可靈活分割。劣勢：占地太小，密度高，獨棟感覺不易表現(xiàn)；城市交通擁堵，通達性差；整體成本很高；2/23/2023 39第 39 頁德勝尚城 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積 3000平米 5000平米 6000平米 7000平米 8000平米 9000平米數(shù)量 1 2 1 1 1 1比例 14％ 28% 14％ 14％ 14％ 14％銷售情況 已售 待售 已售 待售 待售 已售2/23/2023 40第 40 頁德勝尚城 —— 項目特色庭院式獨棟辦公群本項目由七棟獨立的五層寫字樓組成。2/23/2023 36第 36 頁華遠 首府 —— 項目概況及優(yōu)劣勢分析n 位置：東城區(qū)安定門西濱河路護城河北岸 n 五棟 3000—10000 平米的獨立辦公樓。2/23/2023 30第 30 頁置地星座 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積A座 B座 C座 D座 E座 F座 G座 H座層數(shù) 8 9 9 8 13 12 12 13頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積 4000 4500 4500 4000 6500 6000 6000 6500商業(yè) 首層、二層，裙房 一到四層辦公 三層以上 五層以上總面積 地上面積包括裙房等 48000平方米 8個獨棟標(biāo)準(zhǔn)層 500平米，辦公面積合計約 42023平米2/23/2023 31第 31 頁置地星座 —— 技術(shù)指標(biāo) 置地星座平面圖單棟辦公體量： 4000－ 6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積： 350－ 600平米層高： 3米外窗：小分格窗 銷售情況：總共 8棟獨棟辦公樓，目前還有 2棟在售。n 目前已經(jīng)簽訂了 80多家企業(yè)，所涉行業(yè)包括物資、建材、機電、通訊電子、醫(yī)療等高新技術(shù)領(lǐng)域。n 餐飲 ：每個區(qū)域都有一個會所，提供餐飲服務(wù)，由于園區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)生明火，都是外部送餐服務(wù)。單體面積： 1190平米或 1250平米。單體面積： 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米。劣勢：距離城區(qū)較遠，辦公交通成本較高豐臺區(qū)商務(wù)氛圍不強2/23/2023 17第 17 頁總部基地 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積（平米）1187125316201658190019182176220828352880314431473426345059435993層數(shù) 6 6 7 8 10 11 12 12數(shù)量 30 41 25 54 18 2 5 12比例 16％ 22％ 13％ 29％ 10％ 1％ 3％ 6％2/23/2023 18第 18 頁總部基地 ——A 型樓（ 5960平米）結(jié)構(gòu)： 12層商務(wù)樓，二樓座組合電梯： 2臺 /樓座，計 4臺。2/23/2023 14第 14 頁市場研究 —— 大體量獨棟辦公存在需求，但供給較少 30006000平米以上辦公面積需求充分 30006000平米以上辦公需求絕對數(shù)量估算 30006000平米以上企業(yè)獨棟供給較少2/23/2023 15第 15 頁對潛在競爭項目和可類比項目的深入分析n 總部基地n 置地星座n 華遠首府n 德勝尚城n 非中心n 硅谷亮城n 玉泉慧谷n 鳳凰城 3期2/23/2023 16第 16 頁總部基地 —— 基本概況及優(yōu)劣勢分析n 總建筑面積： 120萬平方米n 容積率： n 單棟體量： 1200－ 6000平米n 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 200－ 500平米n 層高： ，挑空部分 n 銷售情況： 一期銷售 90％，二期銷售 80％，三期今年年底開盤。 ① 即使除開億元企業(yè)后企業(yè)戶均資本 *13766戶 *（ 144%） /（ 13766392）戶=4800萬② 規(guī)模企業(yè)中億元以下企業(yè) 4009392=3617，假設(shè)戶均 8000萬資本，則非規(guī)模企業(yè)均資本（ **3617） /（ 133743617）=3600萬可知納入該統(tǒng)計年報中的企業(yè)資產(chǎn)均較高基本均達到購買力條件2/23/2023 12第 12 頁30006000平米以上辦公需求的企業(yè) （見注釋） 行業(yè)分布 —— 以朝陽區(qū)為例朝陽區(qū)規(guī)模以上企業(yè)