【正文】 鄰里公園、住戶會(huì)所、親子教室、健身中心、美容院、銀行應(yīng)有盡有；茶室、舞廳、迷你影院、咖啡廳、棋牌室、閱覽室、旱冰場、游泳池、SPA、兒童游樂室等一應(yīng)俱全。立面采用三段式的構(gòu)成，底部基座穩(wěn)定，用外墻干掛石材，主體墻身采用只有在高級(jí)寫字樓才使用的外墻鋁扣板，作為立面的點(diǎn)綴，其余部分采用國際流行的汽車漆，頂部采用簡潔大氣的鋼結(jié)構(gòu)水平金屬框架，以遮擋位于屋頂?shù)男嘛L(fēng)機(jī)組。一是出于安全的考慮，使從地下車庫進(jìn)入大廈的人必須在大堂保安的監(jiān)督和電子監(jiān)控的警戒下?lián)Q乘客用電梯上樓。處于安全的考慮，建議不論大小對(duì)雙層玻璃窗的里外兩層都進(jìn)行鋼化處理。全面杜絕給宵小之徒混進(jìn)電梯侵犯私家領(lǐng)地以可乘之機(jī)。n 空氣壓力探測器： 建議在每層樓梯間內(nèi)都安裝數(shù)個(gè)空氣壓力探測器。n 軟化水裝置： 建議修建大型軟化水質(zhì)系統(tǒng)，對(duì)冷水和熱水進(jìn)行軟化處理，全面提升水的質(zhì)量。n 紫銅水管： 國際通用的紫銅水管，水流通過時(shí)的低噪音、經(jīng)久耐用合水質(zhì)安全可靠等。具體房型推薦 四、產(chǎn)品建議（三）室內(nèi)裝修建議 n 地面： 大堂純天然花崗巖或大理石，廳、室用美國進(jìn)口櫻桃實(shí)木復(fù)合地板n 墻面： 大堂純天然大理石墻裙（豐鎮(zhèn)黑），進(jìn)口埃及米黃大理石墻面；衛(wèi)生間 /廚房：進(jìn)口埃及米黃大理石墻面；廳 /室墻面：刷英國 ICI品牌高級(jí)五合一乳膠漆。n 建筑模數(shù)化：客廳面寬 ；餐廳面寬 ；廚房面寬 。 具體房型推薦 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議n 推薦房型三：n 豪華型三房二廳二衛(wèi)，面積 150平方米。n 北面設(shè) 270度觀景空間，衛(wèi)生間干濕分區(qū)。n 廚房和衛(wèi)生間設(shè)備的精雕細(xì)琢，創(chuàng)造最佳信價(jià)比。n 中西合璧的廚房空間，加上中島式大理石吧臺(tái)，廚房從日常行為變?yōu)橐环N享樂。人得以在陽臺(tái)上完成諸多休閑活動(dòng)，使室內(nèi)的生活環(huán)境透過陽臺(tái)向室外空間延伸舒展住宅設(shè)計(jì)理念 露臺(tái)化陽臺(tái)觀景戶型 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議n 臨窗就餐空間，美食因景色而更具回味 餐廳作為室內(nèi)觀景的又一全新區(qū)域，精確測算視野合角度，強(qiáng)化合關(guān)注戶外景觀合就餐之間的關(guān)系，低窗臺(tái)、大窗扇、使就餐時(shí)享受到的不僅僅是味覺。在扣除樓板的厚度后，室內(nèi)仍有 － ，全面提升每一套居室的空間體量。n 利用樓房住宅與周邊道路的空間營造自然溪澗式的小運(yùn)河并搭橋，出入皆景，營造品味。n 除了必要消防通道之外，小區(qū)地面不設(shè)車行通道，地面全部安排人行動(dòng)線、景觀道路。n 景觀軸線： 規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)化獨(dú)特環(huán)境藝術(shù)景觀的主軸線，故建議沿景觀軸線縮小板式高層的面寬，改為布置獨(dú)幢的 360176?；貣|面緊鄰在建聯(lián)排別墅，北面相鄰新江灣生態(tài)公園，建議為空中別墅區(qū)。西北角亦為高層服務(wù)式公寓。總體布局建議 四、產(chǎn)品建議 （一）項(xiàng)目規(guī)劃建議n 基地西南面地塊 緊鄰主要干道及規(guī)劃地鐵 M M8號(hào)線，能匯聚一定的人流、客流，故建議為商業(yè)地塊，嵌套入新江灣城的繁華商圈之中。 三期成熟區(qū)表：三期房型配比戶型種類 建筑面積（㎡ ）配比比例復(fù)式空中別墅 170300㎡ 20%平層豪宅 170300㎡ 20%三房二廳二衛(wèi) 150170㎡ 35%二房二廳二衛(wèi) 110125㎡ 25%四、產(chǎn)品建議（一）項(xiàng)目規(guī)劃建議n 布局原則n 層次化： 總體面積較大，客源有一定范圍，本項(xiàng)目的層次化由高端的居住理念再細(xì)分為：小高層高檔住宅，高檔高層，及平層豪宅。這些條件的形成，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開發(fā)提供了基礎(chǔ)。此外項(xiàng)目一期開發(fā)所吸引了一定的人氣，能夠順勢推動(dòng)二期的開發(fā)。 但是由于一期開發(fā)較早，新江灣城內(nèi)部大量的功能尚未成熟，能夠吸引的客戶層次相對(duì)較低，這一點(diǎn)主要反映在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上?？蛻羟腥朦c(diǎn)：　　但是在客戶的切入點(diǎn)上，每期在運(yùn)作中均需要以高端的海歸、白領(lǐng)為主，而后輻射到 ” 新上海人 ” ，因?yàn)樗麄兊膶俚匦允亲钊醯?，更青睞的生活的品質(zhì)，這也是我們項(xiàng)目的所長。生態(tài)空間，人性居所n 根據(jù)規(guī)劃，上海市將把新江灣城打造成 “21 世紀(jì)知識(shí)型、生態(tài)型的花園城區(qū) ” 。n 通過開發(fā)策略、產(chǎn)品定位等方面的設(shè)計(jì)，在入市時(shí)機(jī)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面形成與新江灣城其他項(xiàng)目的錯(cuò)位，以避免不利的產(chǎn)品競爭。n 優(yōu)勢將長期存在，劣勢短期存在。 五角場現(xiàn)狀實(shí)景二、項(xiàng)目理解（二）項(xiàng)目 SWOT分析威脅n 區(qū)位供應(yīng)量較大。n 五角場副中心趨于成熟。n 高端客戶缺乏。直接通達(dá)淞滬路、殷行路主干道。n 規(guī)劃條件住宅部分：用地面積 ，容積率 商業(yè)部分：用地面積 ，容積率 2。n 總價(jià)承受能力： 多數(shù)（ %）選擇 100150萬元總價(jià)范圍的住房，這與前面調(diào)查得出的主力面積需求 100120平方米呈對(duì)應(yīng)，從側(cè)面印證調(diào)研的有效性。n 家庭月收入： 主力收入在 800012023元 /月。n 單價(jià)區(qū)間： 1202327000元 /平方米；主力單價(jià)在 1250017000元 /平方米之間。n 房型設(shè)置基本為一梯兩戶。n 總價(jià)區(qū)間： 74570萬元 /套。代表樓盤：水清木華當(dāng)代清水園浦東虹橋花園金樽花園第三階段：兩極化既有經(jīng)濟(jì)型，也有豪華型，同時(shí)全裝修房開始入市。主力總價(jià)在 83172萬元 /套。n 三房： 儲(chǔ)藏室配置比例有所放大，達(dá)到50%；次臥的開間主力尺度有所放大，為相對(duì)舒適型配置；大部分的三房房型都設(shè)計(jì)為客廳朝南，以及主臥室和一間次臥朝南，另外一間次臥以及廚房、餐廳等輔助功能空間朝北；主臥室內(nèi)一般都套有主衛(wèi)，從而形成主人較為私密的生活空間；餐廳的北面開始大量設(shè)計(jì)成觀景陽臺(tái)。n 面積： 二房主力面積 92106平方米，三房主力面積 124140平方米。n 價(jià)格趨勢： 2023年集中供應(yīng)，中長期價(jià)格仍有上升空間。一、住宅市場分析（二）楊浦區(qū)域市場研究n 月度價(jià)格基本在 1萬元以上，新增房源對(duì)區(qū)域均價(jià)影響較大。n 2023年住宅均價(jià)突破萬元大關(guān)，并一直穩(wěn)定在萬元以上。n 2023年底有望達(dá)到供求平衡。供應(yīng)量分析 —— 供應(yīng)量歷來偏低，未來將有較大的供應(yīng)量。一、住宅市場分析（二）楊浦區(qū)域市場研究n 未來五年將有 200萬平方米的住宅供應(yīng)，主要來自新江灣城、平?jīng)雎犯脑旒敖瓿鲎尩耐恋?。包括江灣天地板塊、復(fù)旦江灣新校區(qū)板塊、江灣公園板塊、自然花園板塊、都市村莊板塊、知識(shí)商務(wù)板塊。n 行業(yè)競爭： 對(duì)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控將給有實(shí)力的企業(yè)充分調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)宏觀調(diào)控，調(diào)整完成以后將可能面臨更好的發(fā)展契機(jī)。n 房地產(chǎn)業(yè)還將擔(dān)負(fù)著完善社會(huì)保障的重任，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的意義。1000015000元 /平方米價(jià)格分布區(qū)域一、住宅市場分析（一）上海宏觀市場研究n 供應(yīng)量預(yù)測： “ 十一五 ” 期間住宅供應(yīng)量為 10850萬平方米，年供應(yīng)量為 2170萬平方米。n 單價(jià) 15000以上集中在市中心，楊浦、普陀、閘北較難找到。n 隨著政府的宏觀調(diào)控之后，成交均價(jià)一路下滑，目前停留在 8000元 /平