【正文】 建議會所按照五星級軟硬標(biāo)準(zhǔn)打造，明快的設(shè)計風(fēng)格彰顯著享樂主義的情調(diào)，配有度假式酒店風(fēng)情泳池和一系列實用高檔的休閑配套設(shè)施，為業(yè)主提供了多樣化的購物，休閑選擇。大大改善窗戶系統(tǒng)的隔音核保溫效果。 ? 冷卻塔的位置： 建議把冷卻塔埋入地下，采用超靜音，功率大，轉(zhuǎn)速相對慢，以減少噪音。 ? 洗衣用冷熱水供應(yīng)管道： 建議在工作陽臺內(nèi)準(zhǔn)備 2600瓦的電源插座，以滿足客戶選擇北美通用的帶加熱器的大型洗衣機(jī)之配電的需要。 具體房型推薦 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議 ? 推薦房型五： ? 高檔三房二廳三衛(wèi)與四房二廳三衛(wèi)；二梯二戶 ? 建筑模塊化：客廳面寬 ；主臥室面寬 ；書房面寬 ；餐廳面寬 ? 設(shè)有豪華衛(wèi)生間 ＊ ；主臥室設(shè)有大面積觀景凸窗。 ? 建筑模式：客廳面寬 ；主臥室；餐廳面寬 。 ? 無處不在的儲藏空間，每一間儲存室都充分發(fā)揮其價值。 多樣的窗：平面窗 、 落地窗 、 轉(zhuǎn)角窗 、 弧形窗 、 使住宅的采光面大大增加 ， 室內(nèi)空間更加靈巧且個性鮮明 。 小區(qū)道路示意圖 交通動線建議 四、產(chǎn)品建議 （一）項目規(guī)劃建議 ? 總體建議 ? 建議景觀應(yīng)著重于生態(tài)，其重點是：小區(qū)內(nèi)風(fēng)、光、水、聲、綠化的生態(tài)組織；建筑環(huán)境對住戶品味影響和生活方式的引導(dǎo)；生活標(biāo)識系統(tǒng)對人與環(huán)境和諧共生的引導(dǎo)。面積比一期房型較大，生活品質(zhì)更舒適。 四、產(chǎn)品建議 （一）項目規(guī)劃建議 ? 基地西側(cè)地塊 建議為項目的一期開發(fā)部分。 三期成熟區(qū) 三期 三、項目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 客戶定位 —— 定位于“上海市高端客群” ? 價格定位 —— 1600018000元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1800元 /平方米） 三期成熟區(qū) 三、項目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 產(chǎn)品房型建議 三期項目上市之際，項目的客戶群將擴(kuò)展到全市的范圍，吸引全市的高端客戶購買本項目產(chǎn)品。 一期啟動區(qū) 戶型種類 建筑面積（ ㎡ ） 配比比例 二房二廳二衛(wèi) 100110 35% 三房二廳二衛(wèi) 130140 35% 2+1房二廳二衛(wèi) 115120 15% 四房二廳二衛(wèi) 170200 10% 一房一廳一衛(wèi) 7075 5% 表：一期房型配比 三、項目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 分期策略 建議 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售。 ? 原生態(tài)保護(hù)的生態(tài)源、 50萬平方米的生態(tài)走廊、 ? 17萬平方米的中央公園以及其他綠化景觀，將成為上海市區(qū)內(nèi)碩果僅存的生態(tài)空間。 ? 威脅將在未來一年后顯現(xiàn)。 ? 軌道交通加緊建設(shè)之中。 ? 公共交通尚未進(jìn)駐。 面積需求% %2 2 . 2 0 %%%%%0%10%20%30%40%60 6080 80100 1 0 0 1 2 0 120150 150200 200300目標(biāo)客群 ：單價在 1000015000元 /平方米的需求者 總價承受能力%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%30萬 3050萬 5070萬 70100萬 100150萬 150200萬 二、項目理解 （一）地塊基本情況 ? 所處位置如右圖所示。 古北二期板塊產(chǎn)品分析 一、住宅市場分析 （四）客戶需求特征分析 基 本 特 征 ? 年齡特征： 年齡特征 3150歲，該群體具有一定的社會地位，收入可觀；追求相對舒適的生活方式或擁有一定的資金進(jìn)行投資。 ? 統(tǒng)一規(guī)劃，各樓盤之間品質(zhì)較為接近，差異性主要體現(xiàn)在戶型設(shè)置。 楊浦區(qū)競爭市場分析 楊浦區(qū)1 0 0 0 0 ～1 5 0 0 0 元/ 平方米樓盤均價分析圖現(xiàn)代星洲城三期華升新苑二期寶地東花園新江灣城雍景苑陽明苑珠江香樟南園二期海尚佳園 中軒麗苑二期80009000100001100012023130001400015000160000 1 2 3 4 5 6 7 8 9楊浦區(qū)1 0 0 0 0 ～1 5 0 0 0 元/ 平方米樓盤三房總價分析圖050100150200250300現(xiàn)代星洲城三期華升新苑二期寶地東花園珠江香樟南園二期新江灣城雍景苑海尚佳園陽明苑中軒麗苑二期單位：萬元 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 第一階段：經(jīng)濟(jì)型 二 、 三房為主 ， 滿足居住功能 。儲藏室配置比例占 %。 2023年19月楊浦區(qū)住宅成交均價走勢圖（除動遷房）987510466124881387011510 1144510135103961065590001000011000120231300014000150001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月元/M20 . 20 . 1 50 . 10 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5均價 漲跌幅短期價格走勢 —— 受宏觀調(diào)控影響，處于調(diào)整階段，價格起伏較大，但主力成交價格基本穩(wěn)定 1000015000元 /平方米之間。 20232023年 9月 楊浦區(qū)商品房供求關(guān)系走勢0 . 7 11 . 1 3 1 . 1 70 . 9 61 . 1 00 . 9 40204060801001201401601802002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 5 年1 9月萬M201批準(zhǔn)預(yù)售面積 登記預(yù)售面積 供求比 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 2023年 ? 2023年供應(yīng)量 ? 2023年成交量 20232023年 ? 住宅年均供求量為 ? 住宅供求總量為 供求關(guān)系分析 —— 預(yù)測基本處于“供略大于求”局面 2023 年供求預(yù)估表 時段 2023 年 1 9 月 20 05 年（預(yù)計） 住宅供應(yīng)量（萬平方米） 住宅成交量（萬平方米） 供求比 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 ? 從數(shù)據(jù)上看，商品房均價呈跳躍式上升，年漲幅超過全市。 平?jīng)雎犯脑欤?改造面積約 33萬平方米，可建住宅面積約 6070萬平方米。 ? 運(yùn)行機(jī)制： 對政府而言，為未來成熟房地產(chǎn)市場的建立打 好基礎(chǔ)?！笆晃濉逼陂g住宅成交總量為 10551萬平方米。 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 近三年價格的持續(xù)上漲，導(dǎo)致萬元以上比重持續(xù)放大，萬元以下的比重則逐漸縮小。 20232023年 商品房供求關(guān)系圖0 . 9 81 . 11 . 0 30 . 8 51 . 1 70 . 9 1050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月萬M200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4批準(zhǔn)預(yù)售 預(yù)售登記 供求比供求關(guān)系分析 —— 長期供求趨勢平衡， 05年內(nèi)受宏觀調(diào)控影響，供大于求明顯 2 0 0 5 年1 9 月全市商品房供求關(guān)系圖1 . 1 42 . 2 51 . 2 00 . 5 7 0 . 5 60 . 4 7 0 . 5 40 . 6 70 . 3 80501001502002503003504004501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬M20 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0批準(zhǔn)預(yù)售 預(yù)售登記 供求比 20232023年 全市商品房均價走勢圖38344383489558977647856412%14%20%30%12%30004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月元 /M20%5%10%15%20%25%30%35%均價 增長率一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 長期價格走勢 —— 仍在上升通道，但漲幅明顯趨緩 ? 2023年至 2023年房價連續(xù) 5年增幅達(dá)到 10%以上。 ? 旅游業(yè)的成熟促使產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)增強(qiáng)，酒店業(yè)迅速升溫。就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。 2023 2023 年上海經(jīng)營性土地出讓分類匯總 類型 類別 2 003 年 占全市比重 2023年 占全市比重 2023 年1 9 月 占全市比重 土地面積 2795 % % / / 住宅 可建面積 % % / / 土地面積 100% 100% 1800 100% 合計 可建面積 4315 100% 100% / / 《數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)市場分析》 土地供應(yīng)量分析 —— 未來 3年平均年供應(yīng)量 2500萬平方米，市場供應(yīng)充沛 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 從 2023年到 2023年六年商品房供求數(shù)據(jù)看，總體供求趨