【正文】 質(zhì)量進(jìn)一步提高。 目錄 一、住宅市場分析 1）上海宏觀市場研究 2）楊浦市場研究 3）競爭市場研究 4）客戶需求分析 二、項目理解 1）地塊基本狀況 2）項目 SWOT分析 三、項目定位 四、產(chǎn)品建議 ? 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長， 04年，上海GDP已達(dá)到 ，預(yù)計到 2023年上海人均 GDP達(dá)到 7500美元左右。 05年上半年簽定合同金額 ，增長 %。 ? 今后五年內(nèi)土地市場供應(yīng)充沛，年平均供應(yīng)量2500公頃。 ? 05年 19月份，受宏觀調(diào)控影響，供應(yīng)量明顯大于當(dāng)前的需求，市場低迷態(tài)勢顯現(xiàn)。 2 0 0 5 年1 9 月全市商品房成交均價走勢圖9336848991648559801472527386842382517000750080008500900095001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月元 /M20 . 1 50 . 10 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 2均價 漲跌幅一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 短期價格走勢 —— 短期處于“價停量跌”的調(diào)整期，部分高價入市樓盤價格去化受阻，價格下跌較多。 ? 隨著政策的陸續(xù)出臺，市場形勢日顯嚴(yán)峻，供求雙方僵持、對壘局面已經(jīng)形成。 價格走勢分析 —— 近三年成交價格比重重心向高端價格（ 10000元以上）移動 20232023年 9月 全市商品房成交價格段分布圖42%32%31%47%44%29%6%14%14%6%14%4%7% 6%3% 2%1%0% 20% 40% 60% 80% 100%2023年2023年2 0 0 5 年1 9 月5 0 0 0 及以下 50008000 800010000 1000015000 1500020230 2 0 0 0 0 以上20 05 年9月 不同區(qū)域住宅成交均價走勢18144104077285 565105000100001500020230內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 ? 浦東、閔行兩區(qū)在 1000015000元 /平方米價格段成交量最大。 ? 成交量預(yù)測： 通過對歷史成交數(shù)據(jù)進(jìn)行 SAS篩選、信息擴(kuò)散的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效需求預(yù)測。 市場展望與特征預(yù)期（ 20232023年） 一、住宅市場分析 （一）上海宏觀市場研究 具體市場特征預(yù)期 ? 供求變化： 十一五期間總體供求關(guān)系傾向于 —— 供稍大于求的情形。 ? 市場環(huán)境： 對消費者而言，在持續(xù)作用的宏觀調(diào)控將在很大程度上改變自去年起在上海房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的投資、炒作等行為，房地產(chǎn)市場將逐步實現(xiàn)理性回歸，市場環(huán)境將得到日趨得到凈化和改善。 （ 2）東外灘整體規(guī)劃出臺，三大開發(fā)區(qū)域沿江樓市迎來生機(jī) ? 規(guī)劃中的東外灘是指楊浦大橋兩側(cè)區(qū)域和復(fù)興島地區(qū)，是上海市重點開發(fā)黃浦江“ 4＋ 1”地區(qū)中的一部分。 新江灣城： 未來 5年內(nèi)可上市住宅供應(yīng)量達(dá) 。 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 ? 從 2023年到 2023年的供求數(shù)據(jù)來看，總體供求呈起伏狀態(tài)。 供求關(guān)系分析 —— 長期處于供不應(yīng)求的局面，隨著供應(yīng)量的逐年減少， 2023年底有望達(dá)到供求平衡。 ? 由于供應(yīng)量有限，宏觀調(diào)控一時難以壓制價格上漲勢頭。 ? 單價 1000015000元成為主力價格，其中 12023元 /平方米以下成交最活躍。 楊浦區(qū)競爭市場分析 —— 競爭樓盤大多在控江路及東外灘板塊，本案競爭區(qū)域主要競爭對象在新江灣城內(nèi)。 楊浦區(qū)競爭市場分析 楊浦區(qū)10000～ 15000元/平 方米樓盤房型配比分析圖%%%%%1房2房3房4房復(fù)式 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 產(chǎn)品特征 —— 功能 ? 二房： 雙衛(wèi)生間配置比例較小，占%。 楊浦區(qū) 10000 ～ 15000 元 / 平方米二房各功能空間面積分析圖0510152025客廳 主臥 次臥 餐廳 廚房 主衛(wèi) 次衛(wèi) 陽臺儲藏室單位：平方米分布區(qū) 主力區(qū)楊浦區(qū)競爭市場分析 楊浦區(qū) 1 0 0 0 0 ～ 1 5 0 0 0 元 / 平方米三房各功能空間面積分析圖0510152025客廳 主臥 次臥 餐廳 廚房 主衛(wèi) 次衛(wèi) 陽臺儲藏室單位：平方米分布區(qū) 主力區(qū) 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 產(chǎn)品特征 —— 單價、總價 ? 單價： 大部分樓盤價格在 1000015000元 /平方米，主力范圍在 1050014000元 /平方米。 其中主力總價 ： 二房： 92112萬元 /套 三房： 118134萬元 /套 從銷售現(xiàn)狀來看，合理控制總價是關(guān)鍵，去化速度比較快。 代表樓盤： 聯(lián)洋年華 聯(lián)洋丁香苑 仁恒河濱城 聯(lián)洋社區(qū)發(fā)展軌跡 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 聯(lián)洋社區(qū)三個階段樓盤示意圖 號碼 項目 1 當(dāng)代清水園 2 華麗家族 3 第九城市 4 聯(lián)洋花園 5 水清木華 6 聯(lián)洋年華 7 御景園 8 天安花園 9 中邦風(fēng)雅頌 10 仁恒河濱城 11 金樽花園 聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 第一階段樓盤 第二階段樓盤 第三階段樓盤 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 主 要 結(jié) 論 ? 開發(fā)模式： 土地商與開發(fā)商聯(lián)手合作的產(chǎn)物，整體規(guī)劃完整，配套完善，布點科學(xué)。主力總價區(qū)間為： 105168萬元 /套 聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 總體介紹 ? 2023年正式啟動，總規(guī)劃 170萬平方米。 古北二期板塊產(chǎn)品分析 古北二期目前已建樓盤列表 樓盤名稱 板塊 目前單價范圍 總建面積 總套數(shù) 古北中央花園 古北、虹橋板塊 26000 31000 76000 256 華麗家族古北 古北、虹橋板塊 26500 30000 95000 443 古北瑞仕花園 古北、虹橋板塊 23800 2 8000 137386 610 嘉年華庭 古北、虹橋板塊 18000 26500 100000 711 古北國際廣場 古北、虹橋板塊 16800 18000 107564 800 古北瑪瑙園 古北、虹橋板塊 14000 15500 35000 200 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 主 要 結(jié) 論 ? 市場定位： 市場定位處于高端定位，三房配比達(dá)到 50%左右，而二房僅占 20%。 ? 總價區(qū)間： 170640萬元 /套。 職務(wù)分布%%%%%%%%%0%10%20%30%40%其他 經(jīng)理私企老板職員工程師 公務(wù)員主管 教師科研人員目標(biāo)客群 ：單價在 1000015000元 /平方米的需求者 家庭月收入情況%%%%%%%%0%10%20%30%40%5萬元以上 35萬元 23萬元 12萬元 8千1萬元 68千元 46千元 4千元以下 一、住宅市場分析 （四）客戶需求特征分析 需 求 特 征 ? 購房目的： 盡管宏觀調(diào)控對投資、投機(jī)需求的抑制，但“自用兼投資”置業(yè)觀念在客戶群中的比重也較多，僅次于長期自用者。 ? 購房考慮因素： 價格水平站 %，交通方便占 %，其次為戶型及配套等。 二、項目理解 （二）項目 SWOT分析 優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢，處于核心位置 ? 地塊方正規(guī)則，有利于布局。 ? 經(jīng)驗豐富的美國開發(fā)商 —— 漢斯 中央公園實景 復(fù)旦大學(xué)新校區(qū) 二、項目理解 （二）項目 SWOT分析 劣勢 ? 公共配套設(shè)施還在建設(shè)，短期內(nèi)無法提供服務(wù)。此為楊浦區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一個特點，歷史的原因造成其與市中心存在較大的心理差距。 ? 中環(huán)線全線貫通。 新江灣城內(nèi)部地塊總量豐富，有不少項目同步發(fā)展， C區(qū)內(nèi)有 C C C C6等地塊將于 2023年出讓。隨著時間的推移，部分劣勢將會轉(zhuǎn)化為機(jī)會。 三、項目定位 （一）總體定位 —— 美式標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)人居 美式標(biāo)準(zhǔn)、原版打造 ? C5項目的開發(fā)商是來自美國的漢斯，成立于 1957年，擁有長達(dá) 48年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。 ? 新江灣城內(nèi)已經(jīng)建成占地達(dá) 100畝。 三、項目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 一期 三期 二期 分期開發(fā) 時間計劃 一期產(chǎn)品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售 二期產(chǎn)品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售 三期產(chǎn)品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售 三、項目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 分期策略 建議 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售。 一期啟動區(qū) 一期 三、項目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 客戶定位 —— 定位于“楊浦區(qū)高端客群” ? 價格定位 —— 1202314000元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1000元 /平方米） 一期啟動區(qū)