【正文】 目錄 一、住宅市場(chǎng)分析 1）上海宏觀市場(chǎng)研究 2）楊浦市場(chǎng)研究 3）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 4）客戶(hù)需求分析 二、項(xiàng)目理解 1）地塊基本狀況 2）項(xiàng)目 SWOT分析 三、項(xiàng)目定位 四、產(chǎn)品建議 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)， 04年，上海GDP已達(dá)到 ，預(yù)計(jì)到 2023年上海人均 GDP達(dá)到 7500美元左右。 ? 居民收入穩(wěn)中有升 , 2023年人均年可支配收入 16683元 。就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。 ? 外資投資質(zhì)量進(jìn)一步提高。 05年上半年簽定合同金額 ，增長(zhǎng) %。 ? 旅游業(yè)的成熟促使產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，酒店業(yè)迅速升溫。到 2023年底，上海共接待境內(nèi)旅游人數(shù) 8505萬(wàn)人次，人均消費(fèi)達(dá) 1430元，比去年同期增長(zhǎng) %。 45004901533758126329689275008175891097000100020233000400050006000700080009000100002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023% 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局 上海宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好 0202340006000800010000120231400016000180001995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %人均可支配收入(元)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率上海人均 GDP發(fā)展歷程及增長(zhǎng)趨勢(shì) 上海歷年人均可支配收入與城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 一、住宅市場(chǎng) 分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 預(yù)計(jì)近三年住宅土地供應(yīng)量將達(dá)到 7000萬(wàn)平方米以上。 ? 今后五年內(nèi)土地市場(chǎng)供應(yīng)充沛，年平均供應(yīng)量2500公頃。 ? 商業(yè)用地比重呈逐年上升趨勢(shì)。 2023 2023 年上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓分類(lèi)匯總 類(lèi)型 類(lèi)別 2 003 年 占全市比重 2023年 占全市比重 2023 年1 9 月 占全市比重 土地面積 2795 % % / / 住宅 可建面積 % % / / 土地面積 100% 100% 1800 100% 合計(jì) 可建面積 4315 100% 100% / / 《數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》 土地供應(yīng)量分析 —— 未來(lái) 3年平均年供應(yīng)量 2500萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)充沛 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 從 2023年到 2023年六年商品房供求數(shù)據(jù)看，總體供求趨于平衡。 ? 04年到 05年初“惜售”心理引發(fā)“搶購(gòu)”風(fēng)潮，導(dǎo)致供求關(guān)系矛盾加大。 ? 05年 19月份，受宏觀調(diào)控影響，供應(yīng)量明顯大于當(dāng)前的需求，市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。 20232023年 商品房供求關(guān)系圖0 . 9 81 . 11 . 0 30 . 8 51 . 1 70 . 9 1050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月萬(wàn)M200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4批準(zhǔn)預(yù)售 預(yù)售登記 供求比供求關(guān)系分析 —— 長(zhǎng)期供求趨勢(shì)平衡， 05年內(nèi)受宏觀調(diào)控影響，供大于求明顯 2 0 0 5 年1 9 月全市商品房供求關(guān)系圖1 . 1 42 . 2 51 . 2 00 . 5 7 0 . 5 60 . 4 7 0 . 5 40 . 6 70 . 3 80501001502002503003504004501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬(wàn)M20 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0批準(zhǔn)預(yù)售 預(yù)售登記 供求比 20232023年 全市商品房均價(jià)走勢(shì)圖38344383489558977647856412%14%20%30%12%30004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月元 /M20%5%10%15%20%25%30%35%均價(jià) 增長(zhǎng)率一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì) —— 仍在上升通道，但漲幅明顯趨緩 ? 2023年至 2023年房?jī)r(jià)連續(xù) 5年增幅達(dá)到 10%以上。 ? 2023年平均成交價(jià)格達(dá)到 7647元 /平方米，同比前一年增幅高達(dá) ％，為歷年來(lái)最高水平。 ? 2023年，截至 9月，全市商品房成交均價(jià) 8564元 /平方米，較上一年度增長(zhǎng) 12%，漲幅明顯減小。 2 0 0 5 年1 9 月全市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖9336848991648559801472527386842382517000750080008500900095001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月元 /M20 . 1 50 . 10 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 2均價(jià) 漲跌幅一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 短期價(jià)格走勢(shì) —— 短期處于“價(jià)停量跌”的調(diào)整期，部分高價(jià)入市樓盤(pán)價(jià)格去化受阻，價(jià)格下跌較多。 ? 進(jìn)入 2023年，滬上住宅交易均價(jià)漲跌變化頻繁。一月份和三月份成交均價(jià)一度超過(guò) 9000元 /平方米。 ? 隨著政府的宏觀調(diào)控之后，成交均價(jià)一路下滑，目前停留在 8000元 /平方米左右。 ? 隨著政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)形勢(shì)日顯嚴(yán)峻，供求雙方僵持、對(duì)壘局面已經(jīng)形成。 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 近三年價(jià)格的持續(xù)上漲，導(dǎo)致萬(wàn)元以上比重持續(xù)放大，萬(wàn)元以下的比重則逐漸縮小。 ? 其中環(huán)線內(nèi)均價(jià)普遍上萬(wàn)。 ? 單價(jià) 15000以上集中在市中心，楊浦、普陀、閘北較難找到。 價(jià)格走勢(shì)分析 —— 近三年成交價(jià)格比重重心向高端價(jià)格（ 10000元以上）移動(dòng) 20232023年 9月 全市商品房成交價(jià)格段分布圖42%32%31%47%44%29%6%14%14%6%14%4%7% 6%3% 2%1%0% 20% 40% 60% 80% 100%2023年2023年2 0 0 5 年1 9 月5 0 0 0 及以下 50008000 800010000 1000015000 1500020230 2 0 0 0 0 以上20 05 年9月 不同區(qū)域住宅成交均價(jià)走勢(shì)18144104077285 565105000100001500020230內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 浦東、閔行兩區(qū)在 1000015000元 /平方米價(jià)格段成交量最大。 ? 楊浦、閘北在此價(jià)格段分布比重比較突出，達(dá) 40%以上。 價(jià)格走勢(shì)分析 —— 1000015000元 /平方米價(jià)格段中，楊浦占到40％以上比重。 2 0 0 5 年1 9 月全市中高檔房源各區(qū)成交量及區(qū)域內(nèi)比重46%41%35%32%26%24%22% 21%15%13% 13%11%6% 5%4%1%051015202530354045楊浦 閘北 徐匯 虹口 長(zhǎng)寧 普陀 盧灣 浦東 靜安 閔行 青浦 黃浦 南匯 松江 寶山 嘉定萬(wàn) M2區(qū)域內(nèi)所占比重0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%成交量 區(qū)域內(nèi)成交比重1000015000元 /平方米價(jià)格分布區(qū)域 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 供應(yīng)量預(yù)測(cè)： “十一五”期間住宅供應(yīng)量為 10850萬(wàn)平方米，年供應(yīng)量為 2170萬(wàn)平方米。 ? 成交量預(yù)測(cè)： 通過(guò)對(duì)歷史成交數(shù)據(jù)進(jìn)行 SAS篩選、信息擴(kuò)散的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效需求預(yù)測(cè)?！笆晃濉逼陂g住宅成交總量為 10551萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)展望與特征預(yù)期（ 20232023年） 方案一 方案二 方案三 最優(yōu)增長(zhǎng)率 最優(yōu)增長(zhǎng)率 9 最優(yōu)增長(zhǎng)率 年份 成交量 （ 萬(wàn)平方米 ） 成交量 （ 萬(wàn)平方米 ） 成交量 （ 萬(wàn)平方米 ） 2023 1569 1907 2137 2023 1641 2023 2285 2023 1717 2144 2445 2023 1797 2274 2617 2023 1882 2413 2802 匯總 8606 10760 12287 加權(quán)平均 10511 即十一五期間住宅成交量預(yù)測(cè)值 = 10551 （萬(wàn)平方米） 年均成交量 = 2110 （ 萬(wàn)平方米 ） 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 總體市場(chǎng)研判 ? 房地產(chǎn)業(yè)是相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 。 ? 房地產(chǎn)業(yè)還將擔(dān)負(fù)著完善社會(huì)保障的重任，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的意義。 市場(chǎng)展望與特征預(yù)期（ 2023202