【正文】 面： 大堂純天然花崗巖或大理石，廳、室用美國進(jìn)口櫻桃實(shí)木復(fù)合地板 ? 墻面： 大堂純天然大理石墻裙（豐鎮(zhèn)黑），進(jìn)口埃及米黃大理石墻面；衛(wèi)生間 /廚房：進(jìn)口埃及米黃大理石墻面；廳 /室墻面：刷英國 ICI品牌高級(jí)五合一乳膠漆。 ? 軟化水裝置： 建議修建大型軟化水質(zhì)系統(tǒng)，對(duì)冷水和熱水進(jìn)行軟化處理，全面提升水的質(zhì)量。全面杜絕給宵小之徒混進(jìn)電梯侵犯私家領(lǐng)地以可乘之機(jī)。一是出于安全的考慮，使從地下車庫進(jìn)入大廈的人必須在大堂保安的監(jiān)督和電子監(jiān)控的警戒下?lián)Q乘客用電梯上樓。鄰里公園、住戶會(huì)所、親子教室、健身中心、美容院、銀行應(yīng)有盡有；茶室、舞廳、迷你影院、咖啡廳、棋牌室、閱覽室、旱冰場(chǎng)、游泳池、 SPA、兒童游樂室等一應(yīng)俱全。立面采用三段式的構(gòu)成，底部基座穩(wěn)定，用外墻干掛石材，主體墻身采用只有在高級(jí)寫字樓才使用的外墻鋁扣板，作為立面的點(diǎn)綴，其余部分采用國際流行的汽車漆，頂部采用簡(jiǎn)潔大氣的鋼結(jié)構(gòu)水平金屬框架，以遮擋位于屋頂?shù)男嘛L(fēng)機(jī)組。處于安全的考慮，建議不論大小對(duì)雙層玻璃窗的里外兩層都進(jìn)行鋼化處理。 ? 空氣壓力探測(cè)器： 建議在每層樓梯間內(nèi)都安裝數(shù)個(gè)空氣壓力探測(cè)器。 ? 紫銅水管： 國際通用的紫銅水管，水流通過時(shí)的低噪音、經(jīng)久耐用合水質(zhì)安全可靠等。 ? 建筑模數(shù)化：客廳面寬 ；餐廳面寬 ；廚房面寬 。 ? 北面設(shè) 270度觀景空間，衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 ? 中西合璧的廚房空間，加上中島式大理石吧臺(tái)，廚房從日常行為變?yōu)橐环N享樂。 在扣除樓板的厚度后 ， 室內(nèi)仍有 － ，全面提升每一套居室的空間體量 。 ? 除了必要消防通道之外，小區(qū)地面不設(shè)車行通道，地面全部安排人行動(dòng)線、景觀道路?；貣|面緊鄰在建聯(lián)排別墅，北面相鄰新江灣生態(tài)公園，建議為空中別墅區(qū)。 總體布局建議 四、產(chǎn)品建議 （一）項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 基地西南面地塊 緊鄰主要干道及規(guī)劃地鐵 M M8號(hào)線，能匯聚一定的人流、客流，故建議為商業(yè)地塊，嵌套入新江灣城的繁華商圈之中。這些條件的形成，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開發(fā)提供了基礎(chǔ)。 但是由于一期開發(fā)較早，新江灣城內(nèi)部大量的功能尚未成熟，能夠吸引的客戶層次相對(duì)較低，這一點(diǎn)主要反映在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上。 生態(tài)空間，人性居所 ? 根據(jù)規(guī)劃，上海市將把新江灣城打造成“ 21世紀(jì)知識(shí)型、生態(tài)型的花園城區(qū)”。 ? 優(yōu)勢(shì)將長(zhǎng)期存在，劣勢(shì)短期存在。 ? 五角場(chǎng)副中心趨于成熟。直接通達(dá)淞滬路、殷行路主干道。 ? 總價(jià)承受能力： 多數(shù)（ %）選擇 100150萬元總價(jià)范圍的住房，這與前面調(diào)查得出的主力面積需求 100120平方米呈對(duì)應(yīng)，從側(cè)面印證調(diào)研的有效性。 ? 單價(jià)區(qū)間： 1202327000元 /平方米；主力單價(jià)在 1250017000元 /平方米之間。 ? 總價(jià)區(qū)間： 74570萬元 /套。主力總價(jià)在 83172萬元 /套。 ? 面積： 二房主力面積 92106平方米，三房主力面積 124140平方米。 2023年 2023年 9月楊 浦區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖4056 42515286753598984. 81 %42 .5 5%31 .3 6%24 .3 5%0202340006000800010000120232023年 2023年 2 0 0 3 年 2023年 2 0 0 5 年1 9 月元/ M20%10%20%30%40%50%均價(jià) 增長(zhǎng)率 一、住宅市場(chǎng)分析 （二）楊浦區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 月度價(jià)格基本在 1萬元以上，新增房源對(duì)區(qū)域均價(jià)影響較大。 ? 2023年底有望達(dá)到供求平衡。 一、住宅市場(chǎng)分析 （二）楊浦區(qū)域市場(chǎng)研究 ? 未來五年將有 200萬平方米的住宅供應(yīng)，主要來自新江灣城、平?jīng)雎犯脑旒敖瓿鲎尩耐恋亍? ? 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)： 對(duì)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控將給有實(shí)力的企業(yè)充分調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)宏觀調(diào)控，調(diào)整完成以后將可能面臨更好的發(fā)展契機(jī)。 2 0 0 5 年1 9 月全市中高檔房源各區(qū)成交量及區(qū)域內(nèi)比重46%41%35%32%26%24%22% 21%15%13% 13%11%6% 5%4%1%051015202530354045楊浦 閘北 徐匯 虹口 長(zhǎng)寧 普陀 盧灣 浦東 靜安 閔行 青浦 黃浦 南匯 松江 寶山 嘉定萬 M2區(qū)域內(nèi)所占比重0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%成交量 區(qū)域內(nèi)成交比重1000015000元 /平方米價(jià)格分布區(qū)域 一、住宅市場(chǎng)分析 （一）上海宏觀市場(chǎng)研究 ? 供應(yīng)量預(yù)測(cè)： “十一五”期間住宅供應(yīng)量為 10850萬平方米，年供應(yīng)量為 2170萬平方米。 ? 隨著政府的宏觀調(diào)控之后，成交均價(jià)一路下滑，目前停留在 8000元 /平方米左右。 ? 04年到 05年初“惜售”心理引發(fā)“搶購”風(fēng)潮，導(dǎo)致供求關(guān)系矛盾加大。 ? 外資投資質(zhì)量進(jìn)一步提高。 05年上半年簽定合同金額 ，增長(zhǎng) %。 ? 05年 19月份，受宏觀調(diào)控影響，供應(yīng)量明顯大于當(dāng)前的需求，市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。 ? 隨著政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)形勢(shì)日顯嚴(yán)峻，供求雙方僵持、對(duì)壘局面已經(jīng)形成。 ? 成交量預(yù)測(cè)： 通過對(duì)歷史成交數(shù)據(jù)進(jìn)行 SAS篩選、信息擴(kuò)散的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效需求預(yù)測(cè)。 ? 市場(chǎng)環(huán)境： 對(duì)消費(fèi)者而言，在持續(xù)作用的宏觀調(diào)控將在很大程度上改變自去年起在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的投資、炒作等行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸，市場(chǎng)環(huán)境將得到日趨得到凈化和改善。 新江灣城： 未來 5年內(nèi)可上市住宅供應(yīng)量達(dá) 。 供求關(guān)系分析 —— 長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的局面，隨著供應(yīng)量的逐年減少， 2023年底有望達(dá)到供求平衡。 ? 單價(jià) 1000015000元成為主力價(jià)格，其中 12023元 /平方米以下成交最活躍。 楊浦區(qū)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 楊浦區(qū)10000～ 15000元/平 方米樓盤房型配比分析圖%%%%%1房2房3房4房復(fù)式 一、住宅市場(chǎng)分析 （三）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 產(chǎn)品特征 —— 功能 ? 二房： 雙衛(wèi)生間配置比例較小，占%。 其中主力總價(jià) ： 二房： 92112萬元 /套 三房： 118134萬元 /套 從銷售現(xiàn)狀來看，合理控制總價(jià)是關(guān)鍵，去化速度比較快。主力總價(jià)區(qū)間為： 105168萬元 /套 聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 一、住宅市場(chǎng)分析 （三）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 總體介紹 ? 2023年正式啟動(dòng)，總規(guī)劃 170萬平方米。 ? 總價(jià)區(qū)間： 170640萬元 /套。 ? 購房考慮因素： 價(jià)格水平站 %，交通方便占 %，其次為戶型及配套等。 ? 經(jīng)驗(yàn)豐富的美國開發(fā)商 —— 漢斯 中央公園實(shí)景 復(fù)旦大學(xué)新校區(qū) 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì) ? 公共配套設(shè)施還在建設(shè)，短期內(nèi)無法提供服務(wù)。 ? 中環(huán)線全線貫通。隨著時(shí)間的推移，部分劣勢(shì)將會(huì)轉(zhuǎn)化為機(jī)會(huì)。 ? 新江灣城內(nèi)已經(jīng)建成占地達(dá) 100畝。 一期啟動(dòng)區(qū) 一期 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 客戶定位 —— 定位于“楊浦區(qū)高端客群” ? 價(jià)格定位 —— 1202314000元 /平方米 （全裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1000元 /平方米） 一期啟動(dòng)區(qū) 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 產(chǎn)品房型建議 據(jù)本司對(duì)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，本項(xiàng)目一期的主要客源來自于楊浦區(qū)的高端，一期房型應(yīng)根據(jù)這部分客戶群的需求進(jìn)行定制。 同時(shí)三期是項(xiàng)目各期中體量最大的一期，最后一期銷售價(jià)格的拔高，也有利于開發(fā)商整體開發(fā)價(jià)值的最大化。 總體布局建議 ? 基地東南面地塊 被水系完全隔開，建議為高層的酒店式公寓及商業(yè)公建區(qū)，東面生態(tài)走廊的綠色景觀一覽無遺，又能飽覽地塊中心的大片湖藍(lán)。大面積露臺(tái)式的陽臺(tái)。 ? 分期開發(fā)的地下車庫，注意相互之間的連接。 住宅設(shè)計(jì)理念 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議 ? 更多的玻璃窗 ， 讓住宅的視野更透亮 把景觀引入室內(nèi) ， 窗成為景觀交流的媒介 。 ? 整個(gè)開放式廚房、餐廳、起居室的空間相互獨(dú)立又相互融合，豪華又實(shí)用。 具體房型推薦 四、產(chǎn)品建議 （二）房型建議 ? 推薦房型二： ? 三房二廳二衛(wèi)，一梯二戶，面積約130平方米。 ? 推薦客廳與三臥室均朝南設(shè)計(jì)；臥室設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角大凸窗、大玻璃圓弧觀景窗。使用中的已知壽命可以超過 100多年。當(dāng)樓梯間內(nèi)因火災(zāi)，壓力超過警戒線時(shí)，該壓力探測(cè)器就將指令傳達(dá)給樓頂?shù)墓娘L(fēng)機(jī)，讓鼓風(fēng)機(jī)的轉(zhuǎn)速下來，使樓梯間內(nèi)的壓力始終保持穩(wěn)定不變，也穩(wěn)定心情。采用雙層 6毫米的鋼化玻璃，外加中空 12毫米的隔層。 四、產(chǎn)品建議 （六）會(huì)所建議 ? 小區(qū)內(nèi)部的配套會(huì)所也應(yīng)延伸豪華生活的品質(zhì)。 ? 會(huì)所以居住人群為中心，社區(qū)服務(wù)的各項(xiàng)功能井然有序的掩映在由社區(qū)中央的林立公園所延伸而來的自然環(huán)境中。 ? 車庫專用電梯： 建議設(shè)有通往地下車庫的專用電梯。 四、產(chǎn)品建議 （四）技術(shù)細(xì)節(jié)建議 電氣 ? 電梯智能卡： 為了保證住戶的安全，在電子監(jiān)控的同時(shí)，進(jìn)入電梯后需刷卡才能啟動(dòng)電梯。 ? 變頻水泵： 建議每棟樓增加多臺(tái)變頻進(jìn)口水泵，把一棟樓分成四個(gè)供水區(qū)，無論是冷水還是熱水，保證在任何時(shí)間，打開任何一個(gè)龍頭或花灑，出來的水壓都是穩(wěn)定一致