【正文】 的分析，本項(xiàng)目一期的主要客源來自于楊浦區(qū)的高端，一期房型應(yīng)根據(jù)這部分客戶群的需求進(jìn)行定制。易于聚集人氣。 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 一期 三期 二期 分期開發(fā) 時間計劃 一期產(chǎn)品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售 二期產(chǎn)品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售 三期產(chǎn)品： 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售 三、項(xiàng)目定位 （三）開發(fā)策略 —— 分期開發(fā)，分期交房 ? 分期策略 建議 2023年動工開發(fā)， 2023年上市銷售。 美式標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)人居 三、項(xiàng)目定位 （二）定位依據(jù) —— 分期擴(kuò)張，高端客群 主力成交客戶群： 隨著新江灣城的逐漸成熟，其輻射的范圍將逐漸擴(kuò)大，主力成交客戶群也將有所變化，從區(qū)域高端客戶向全市擴(kuò)張。 ? 新江灣城內(nèi)已經(jīng)建成占地達(dá) 100畝。 ? 在本項(xiàng)目，開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標(biāo)準(zhǔn)，為上海房地產(chǎn)市場打造原版的美國居住空間。 三、項(xiàng)目定位 （一）總體定位 —— 美式標(biāo)準(zhǔn) 生態(tài)人居 美式標(biāo)準(zhǔn)、原版打造 ? C5項(xiàng)目的開發(fā)商是來自美國的漢斯，成立于 1957年，擁有長達(dá) 48年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 ? 潛在項(xiàng)目的推出將導(dǎo)致競爭產(chǎn)生，競爭將不可避免。隨著時間的推移，部分劣勢將會轉(zhuǎn)化為機(jī)會。 地塊 占地面積 容積率 建筑面積 C1 176842 C2 143400 229440 C4 108200 75740 C5 117300 211140 C6 114300 80010 合計 660042 —— 競爭項(xiàng)目地塊情況 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 總 結(jié) ? 優(yōu)勢與劣勢并存，區(qū)別在于時間角度。 新江灣城內(nèi)部地塊總量豐富，有不少項(xiàng)目同步發(fā)展， C區(qū)內(nèi)有 C C C C6等地塊將于 2023年出讓。 2023年底 M1線通車，將有效解決與中心距離較大的問題。 ? 中環(huán)線全線貫通。 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會 ? 整體規(guī)劃正在逐步落實(shí)。此為楊浦區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的一個特點(diǎn)，歷史的原因造成其與市中心存在較大的心理差距。對于不備有自備車的客戶而言，此為一個重要缺陷。 ? 經(jīng)驗(yàn)豐富的美國開發(fā)商 —— 漢斯 中央公園實(shí)景 復(fù)旦大學(xué)新校區(qū) 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢 ? 公共配套設(shè)施還在建設(shè)，短期內(nèi)無法提供服務(wù)。 ? 道路條件優(yōu)越。 二、項(xiàng)目理解 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢，處于核心位置 ? 地塊方正規(guī)則，有利于布局。 ? 相鄰關(guān)系 東： C6地塊 南： D D2住宅區(qū)（容積率 ） 西：復(fù)旦大學(xué)新校區(qū) 北：已建成的新江灣中央公園。 ? 購房考慮因素： 價格水平站 %，交通方便占 %，其次為戶型及配套等。數(shù)據(jù)表明，主力需求段在 100120平方米之間；總體來看，面積段的選擇比較集中。 職務(wù)分布%%%%%%%%%0%10%20%30%40%其他 經(jīng)理私企老板職員工程師 公務(wù)員主管 教師科研人員目標(biāo)客群 ：單價在 1000015000元 /平方米的需求者 家庭月收入情況%%%%%%%%0%10%20%30%40%5萬元以上 35萬元 23萬元 12萬元 8千1萬元 68千元 46千元 4千元以下 一、住宅市場分析 （四）客戶需求特征分析 需 求 特 征 ? 購房目的： 盡管宏觀調(diào)控對投資、投機(jī)需求的抑制，但“自用兼投資”置業(yè)觀念在客戶群中的比重也較多，僅次于長期自用者。 ? 職務(wù)特征： 目標(biāo)價格段需要相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)承受能力，一些非典型職業(yè)者、經(jīng)理、私企業(yè)主等是重點(diǎn)潛在客戶。 ? 總價區(qū)間： 170640萬元 /套。 ? 功能特點(diǎn)： 客廳朝向取決于景觀方向；主臥區(qū)概念廣泛應(yīng)用，配置書房、衣帽間等； 另外，保姆房普遍應(yīng)用，并帶有獨(dú)立進(jìn)戶門。 古北二期板塊產(chǎn)品分析 古北二期目前已建樓盤列表 樓盤名稱 板塊 目前單價范圍 總建面積 總套數(shù) 古北中央花園 古北、虹橋板塊 26000 31000 76000 256 華麗家族古北 古北、虹橋板塊 26500 30000 95000 443 古北瑞仕花園 古北、虹橋板塊 23800 2 8000 137386 610 嘉年華庭 古北、虹橋板塊 18000 26500 100000 711 古北國際廣場 古北、虹橋板塊 16800 18000 107564 800 古北瑪瑙園 古北、虹橋板塊 14000 15500 35000 200 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 主 要 結(jié) 論 ? 市場定位： 市場定位處于高端定位，三房配比達(dá)到 50%左右，而二房僅占 20%。 ? 區(qū)內(nèi)樓盤規(guī)?；径荚?10萬平方米左右，樓型大多為 18層的建筑，少數(shù)為 2426層的高層建筑。主力總價區(qū)間為： 105168萬元 /套 聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 總體介紹 ? 2023年正式啟動，總規(guī)劃 170萬平方米。 ? 主力面積： 二房為 105115平方米 三房為 138165平方米 四房為 149380平方米 復(fù)式為 200360平方米 ? 單價區(qū)間： 目前該社區(qū)以二手房為主，價格位于 1202317000元 /平方米。 代表樓盤： 聯(lián)洋年華 聯(lián)洋丁香苑 仁恒河濱城 聯(lián)洋社區(qū)發(fā)展軌跡 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 聯(lián)洋社區(qū)三個階段樓盤示意圖 號碼 項(xiàng)目 1 當(dāng)代清水園 2 華麗家族 3 第九城市 4 聯(lián)洋花園 5 水清木華 6 聯(lián)洋年華 7 御景園 8 天安花園 9 中邦風(fēng)雅頌 10 仁恒河濱城 11 金樽花園 聯(lián)洋社區(qū)產(chǎn)品分析 第一階段樓盤 第二階段樓盤 第三階段樓盤 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 主 要 結(jié) 論 ? 開發(fā)模式： 土地商與開發(fā)商聯(lián)手合作的產(chǎn)物，整體規(guī)劃完整，配套完善，布點(diǎn)科學(xué)。 代表樓盤： 天安花園 華麗家族花園 御景園 聯(lián)洋花園 第二階段：舒適型 三 、 四房成絕對主力 ， 復(fù)式結(jié)構(gòu)出現(xiàn) ， 同時調(diào)景觀 。 其中主力總價 ： 二房： 92112萬元 /套 三房： 118134萬元 /套 從銷售現(xiàn)狀來看，合理控制總價是關(guān)鍵，去化速度比較快。 ? 總價： 總價范圍一般在 50300萬元 /套之間。 楊浦區(qū) 10000 ～ 15000 元 / 平方米二房各功能空間面積分析圖0510152025客廳 主臥 次臥 餐廳 廚房 主衛(wèi) 次衛(wèi) 陽臺儲藏室單位：平方米分布區(qū) 主力區(qū)楊浦區(qū)競爭市場分析 楊浦區(qū) 1 0 0 0 0 ～ 1 5 0 0 0 元 / 平方米三房各功能空間面積分析圖0510152025客廳 主臥 次臥 餐廳 廚房 主衛(wèi) 次衛(wèi) 陽臺儲藏室單位：平方米分布區(qū) 主力區(qū) 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 產(chǎn)品特征 —— 單價、總價 ? 單價： 大部分樓盤價格在 1000015000元 /平方米，主力范圍在 1050014000元 /平方米。次臥則分為經(jīng)濟(jì)型和緊湊型，開間在 。 楊浦區(qū)競爭市場分析 楊浦區(qū)10000～ 15000元/平 方米樓盤房型配比分析圖%%%%%1房2房3房4房復(fù)式 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 產(chǎn)品特征 —— 功能 ? 二房： 雙衛(wèi)生間配置比例較小，占%。四房和復(fù)式比重較小。 楊浦區(qū)競爭市場分析 —— 競爭樓盤大多在控江路及東外灘板塊，本案競爭區(qū)域主要競爭對象在新江灣城內(nèi)。 楊浦區(qū)中高檔房成交價格段成交比重分布1 0 0 0 0 1 1 0 0 02 5 %1 1 0 0 0 1 2 0 0 03 6 %1 2 0 0 0 1 3 0 0 01 5 %1 3 0 0 0 1 4 0 0 01 2 %1 4 0 0 0 1 5 0 0 01 2 % 一、住宅市場分析 （三）競爭市場研究 市 場 特 征 ? 樓盤規(guī)模： 均為中小型 ? 樓盤風(fēng)格： 大多為現(xiàn)代簡約型風(fēng)格 ? 近期價格： 整體均價突破萬元，近期價格呈下探趨勢。 ? 單價 1000015000元成為主力價格，其中 12023元 /平方米以下成交最活躍。 長期價格走勢 —— 價格將持續(xù)穩(wěn)定，保持不跌勢態(tài)。 ? 由于供應(yīng)量有限，宏觀調(diào)控一時難以壓制價格上漲勢頭。其中 04年漲幅達(dá) 43%。 供求關(guān)系分析 —— 長期處于供不應(yīng)求的局面，隨著供應(yīng)量的逐年減少， 2023年底有望達(dá)到供求平衡。 ? 從 02年到 05年，供應(yīng)量呈遞減趨勢，市場進(jìn)入供應(yīng)短缺階段。 一、住宅市場分析 （二）楊浦區(qū)域市場研究 ? 從 2023年到 2023年的供求數(shù)據(jù)來看，總體供求呈起伏狀態(tài)。 公告出讓土地： 從 2023年楊浦區(qū)公告出讓地塊來看，商業(yè)比重占據(jù)了 50%，住宅可建設(shè)總量不會超過 30萬平方米