上海某地產(chǎn)新江灣城項目投資建議書-文庫吧資料
2025-01-09 09:37本頁面
【正文】 金盈 虧 平衡分析（底價模型的基 礎(chǔ) 上） 項 目開 盤 前 資 金 總 投入 約 元； 2023年 12月 項 目 現(xiàn) 金流平衡；l對 集 團(tuán)現(xiàn) 金流影響（ 取得 項 目前后集 團(tuán)凈現(xiàn) 金流 變 化情況， 圖 示，由集 團(tuán)財務(wù) 中心 負(fù)責(zé) 填寫 ）76六、投資風(fēng)險評價77優(yōu)勢 緊臨 城市核心區(qū)域。57： 覆蓋率 25%一定 的情況下，在 7090的政策下，存在大量的小 戶 型，如何 實現(xiàn)產(chǎn) 品的高溢價？ 為 主力 業(yè)態(tài) 的情況下，如何提高 35層 樓 層 的溢價？58 設(shè)計對策盡量增加親地戶型的套數(shù)，提升花園洋房 4樓的溢價花園洋房上部小戶型送盡量多的露臺和可改造空間小戶型和大戶型的花園洋房混合布置，提高溢價高層全部為 90平米以內(nèi)戶型，分為高湯和平層小戶型，送可改造空間59大躍層大躍層大平層大平層大平層大躍層大躍層小平層小躍層a. 洋房下部的疊加別墅 :以別墅的價格賣花園洋房。l 通 過 提高附加 值 ，提升可售面 積 的價格。（客 戶訪談 中客 戶對 弗萊明戈、 紅 郡的 認(rèn) 同度極高）l 親 地住宅、建筑與 環(huán) 境更 緊 密的 結(jié) 合。53 產(chǎn)品定位l 花園洋房社區(qū)。 追求內(nèi)在的居住體 驗 與體面的外 觀 的 統(tǒng) 一。（附庸 風(fēng) 雅是沒有 錯 的，是它推 動 了社會的文明。 消 費 ： 追求品牌，但更看重品位。 工作狀 態(tài) ： 事 業(yè) 有成，但工作的 壓 力巨大。 51l目 標(biāo) 客 戶 特征 年 齡 ： 35－ 45。 投 資 客 戶 ： 在中國、上海有一定的 業(yè)務(wù) ，有剩余 資 金。 家庭月收入 2萬以上。 50l目 標(biāo) 客 戶 分 類 自住客 戶 ： 第二次置 業(yè)為 主的 ，以改善居住 為 主要目的。震撼性的小區(qū) 環(huán) 境。獨特的居住空 間 體 驗 。如果取得土地，我 們 將比 華潤 晚開 盤 一年，價格將有提升的空 間 。 華潤項 目疊拼 別 墅 (6層 樓的全 躍層 花園洋房 )預(yù)計 開 盤 價格 22023元/㎡。41合生珠江：新江灣城 1號作品 —— 合生江灣土地面積 頃 業(yè)態(tài)規(guī) 劃容 積 率 小高 層 11/18層建筑面積28萬平米成交 時間2023年 1月 售價 均價 樓面地價 5617元左右42現(xiàn)場照片43華潤 置地： C2地 塊土地面 積 15公 頃 業(yè)態(tài)規(guī) 劃容 積 率 高 層 20/18/11層建筑面 積 24萬平米 別 墅 － 1＋ 4+1疊加成交 時間 2023年 11月 預(yù)計 售價 /平米樓面地價 7000元左右 開 盤計 劃 今年下半年推出疊加 別 墅部分44橡樹灣效果圖45 競爭對手掃描修建中的會所46小 結(jié) ：合生 項 目檔次低，示范區(qū)、 樣 板房效果差、管理混亂。五角 場 商圈的 發(fā) 展 為 新江灣城提供了持 續(xù) 增 長 的高收入人群。以自住需求 為 主的 購 房需求有 較 強(qiáng) 的抗 風(fēng)險 能力。（見下圖）40小 結(jié) ：上海市住宅供 應(yīng) 量在 過 去 2年和可 預(yù)見 的 1－ 2年將持 續(xù) 下降，而需求不斷提升。 37五角場商圈圖38二、區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)分布集中，多以高新科技為主；區(qū)域內(nèi)寫字樓的入住率絕大部分維持在 95%左右（見左圖）；常駐辦公人口將為該區(qū)域提供高質(zhì)、穩(wěn)定的潛在客戶群體。目前，同在五角場商圈的中環(huán)國際大廈、金島大廈、滬東金融大廈、平盛大廈，已于 2023年竣工并投入使用。未來 5年內(nèi)，五角場城市副中心南部商業(yè)商務(wù)區(qū) 130萬
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