上海某地產(chǎn)新江灣城項目投資建議書(編輯修改稿)
2025-01-23 09:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、常駐辦公人口將為該區(qū)域提供高質(zhì)、穩(wěn)定的潛在客戶群體。名稱 入住率上海萬達商 業(yè) 廣 場 95%98%復(fù)旦科技園大廈 94%95%創(chuàng) 智天地坊 55%平盛大廈 80%富 慶 國定大廈 在建五角 場 科技大廈 98%無 錫 大廈 98%中 環(huán) 國 際 98%科技卵化樓（二期） 100%39新江灣區(qū)域需求持續(xù)上升，存量不足，價格持續(xù)上升。（見下圖）40小 結(jié) ：上海市住宅供 應(yīng) 量在 過 去 2年和可 預(yù)見 的 1－ 2年將持 續(xù) 下降，而需求不斷提升。供需關(guān)系 帶 來的價格上升不可避免。以自住需求 為 主的 購 房需求有 較 強 的抗 風(fēng)險 能力。 為 上海房地 產(chǎn) 的穩(wěn) 定 發(fā) 展提供保障。五角 場 商圈的 發(fā) 展 為 新江灣城提供了持 續(xù) 增 長 的高收入人群。而區(qū)內(nèi)房地 產(chǎn) 正 處 于起步 階 段，需求旺盛而供 應(yīng) 不足，價格持 續(xù) 走高。41合生珠江：新江灣城 1號作品 —— 合生江灣土地面積 頃 業(yè)態(tài)規(guī) 劃容 積 率 小高 層 11/18層建筑面積28萬平米成交 時間2023年 1月 售價 均價 樓面地價 5617元左右42現(xiàn)場照片43華潤 置地： C2地 塊土地面 積 15公 頃 業(yè)態(tài)規(guī) 劃容 積 率 高 層 20/18/11層建筑面 積 24萬平米 別 墅 － 1＋ 4+1疊加成交 時間 2023年 11月 預(yù)計 售價 /平米樓面地價 7000元左右 開 盤計 劃 今年下半年推出疊加 別 墅部分44橡樹灣效果圖45 競爭對手掃描修建中的會所46小 結(jié) ：合生 項 目檔次低，示范區(qū)、 樣 板房效果差、管理混亂。其均價 17000元 /㎡ 應(yīng) 是我 們 未來價格 預(yù) 期的保底價。 華潤項 目疊拼 別 墅 (6層 樓的全 躍層 花園洋房 )預(yù)計 開 盤 價格 22023元/㎡?？沙?為 我 們 定價的重要依據(jù)。如果取得土地，我 們 將比 華潤 晚開 盤 一年，價格將有提升的空 間 。47三、市場定位48 項目總體定位 上海洋房新篇章少有的城市生 態(tài) 居所。獨特的居住空 間 體 驗 。 別 墅 級 的建筑 審 美。震撼性的小區(qū) 環(huán) 境。49 客戶定位l目 標(biāo) 客 戶 來源 全世界、全國來滬工作的精英 階層 ； 上海追求生活品 質(zhì) 的精英 階層 ； 五角 場 區(qū)域 進 行科研、教育、商 務(wù) 活 動 的人 員 ； 已遷入、即將遷入江灣城的企事 業(yè)單 位的工作人 員 ； 全世界范 圍 內(nèi)的投 資 客 戶 。 50l目 標(biāo) 客 戶 分 類 自住客 戶 ： 第二次置 業(yè)為 主的 ，以改善居住 為 主要目的。 兩代居、三代居 為 主。 家庭月收入 2萬以上。 對 景 觀 、 環(huán) 境的敏感度 較 高。 投 資 客 戶 ： 在中國、上海有一定的 業(yè)務(wù) ，有剩余 資 金。了解中國，了解上海，看好上海房地 產(chǎn) 和人民 幣 升 值 的全世界投 資客。 51l目 標(biāo) 客 戶 特征 年 齡 ： 35－ 45。 家庭 結(jié) 構(gòu)： 兩代同堂、三代同堂。 工作狀 態(tài) ： 事 業(yè) 有成，但工作的 壓 力巨大。 休 閑 ： 珍惜有限的休 閑時 光，追求高 質(zhì) 量的休 閑 生活。 消 費 ： 追求品牌，但更看重品位。 審 美： 國 際 化的 審 美取向，有自己獨立的 見 解，但不免會附庸 風(fēng) 雅。（附庸 風(fēng) 雅是沒有 錯 的，是它推 動 了社會的文明。）52l客 戶 需求特點 自然生 態(tài) 的居住 環(huán) 境與便捷的交通同 樣 重要。 追求內(nèi)在的居住體
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