【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3年，是不斷成長(zhǎng)壯大的3年。在這期間，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，戶型設(shè)計(jì)不斷進(jìn)步。產(chǎn)品種類也比以前更加豐富。住宅產(chǎn)品，從最初的經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅，發(fā)展到躍層、錯(cuò)層、別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層等住宅，對(duì)于配套、物業(yè)、環(huán)境的要求也在逐步提升。住宅產(chǎn)品也不斷豐富，從原來(lái)的多層高密度布局到小高層帶電梯，最近又開始出現(xiàn)低層低密度住宅，完全符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。同時(shí)，也出現(xiàn)了投資和經(jīng)營(yíng)用途的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從最初的明月購(gòu)物廣場(chǎng)(天廈地產(chǎn)開發(fā))、中北商城、新世紀(jì)商城到恒泰城、財(cái)富廣場(chǎng)、港龍、億德隆。消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)投資的消費(fèi)心理逐步成熟。通過(guò)市政府招商引資的扎實(shí)工作，邢臺(tái)的房地市場(chǎng)開始有了外來(lái)資本介入，更加促進(jìn)了本土企業(yè)自身的發(fā)展和提高?！邦檰?wèn)公司”，這個(gè)名詞也是邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)成熟的標(biāo)志，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的更加充分，業(yè)內(nèi)的細(xì)分也是大勢(shì)所趨。由于土地政策和金融政策的調(diào)整，開發(fā)公司由過(guò)去的大而全越來(lái)越向資本運(yùn)營(yíng)商的角色靠攏。房地產(chǎn)營(yíng)銷也越來(lái)越成為一門復(fù)雜而綜合的專業(yè)，需要有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和綜合素質(zhì)的高水平專業(yè)人員運(yùn)作。應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的效能。形象的比喻，顧問(wèn)公司應(yīng)該是船的舵手而不是起死回生的藥。如何掌握方向最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是顧問(wèn)公司能夠做到的。成熟的市場(chǎng)里，起死回生、力挽狂瀾的事情不會(huì)太多。賣方的成熟是消費(fèi)者的成熟造成的。消費(fèi)者進(jìn)步的速度往往大于賣方的估計(jì)。比如，專業(yè)的商鋪市場(chǎng)投放量過(guò)大，導(dǎo)致銷售不暢，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為旺地=旺鋪。展望l 房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成依賴于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。同樣，其發(fā)展也同樣受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的影響。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的地域性，相似的城市可以類比而不能照搬。l 經(jīng)濟(jì)和政治因素，對(duì)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的影響力。明確了上述觀點(diǎn)，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景是可以展望的。邢臺(tái)市屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的3類城市，人民收入水平有限，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求以改善居住條件的需求為主，形象一點(diǎn)說(shuō)是由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)化為基本推動(dòng)力。以對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用功能需求為主，功能導(dǎo)向而非投資導(dǎo)向。邢臺(tái)市雖然與鄰近的石家莊市同處于華北平原，但是不具備石家莊市的地區(qū)中心城市和交通樞紐的地位，所以大型投資型專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需求量要小得多。宏觀政治和經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見的。目前我們國(guó)家的政治形勢(shì)還是非常好的，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，推行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)定和發(fā)展為主題，法制建設(shè)和市場(chǎng)化進(jìn)程不斷進(jìn)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展是非常有利的。從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，銀根仍趨緊，消費(fèi)增長(zhǎng)仍較緩慢。從大的方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國(guó)家大力支持的龍頭型產(chǎn)業(yè)。但從調(diào)控來(lái)看，控制虛高房?jī)r(jià)、控制固定資產(chǎn)投資過(guò)熱也不斷有新的動(dòng)作。有張有弛，總體向好。（1）2005年邢臺(tái)房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)新趨勢(shì)據(jù)邢臺(tái)市城調(diào)局調(diào)查顯示，2004年三季度我市房地產(chǎn)價(jià)格水平漲幅明顯，商品房銷售價(jià)格特別是高檔公寓、高層住宅售價(jià)，同比上升明顯。調(diào)查顯示，在普通住宅中，各房地產(chǎn)公司銷售形勢(shì)不同，價(jià)格有漲有落。我市市區(qū)西北部開發(fā)的樓盤項(xiàng)目基本都處于漲勢(shì)之中，而東南部開發(fā)的項(xiàng)目慘淡經(jīng)營(yíng)，平均售價(jià)有所下降。商業(yè)用房銷售及租賃價(jià)格小幅上升。影響商業(yè)用房及租賃價(jià)格變動(dòng)的主要因素是我市拉網(wǎng)清除違章建筑和馬路市場(chǎng)，使得臨街門臉減少，影響到地處繁華地段、配套設(shè)施齊全、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中、周邊環(huán)境完善的商業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲。（2）告別“生存型”，選擇“舒適型”，%，%。居住條件大大改觀。據(jù)我們了解，目前邢臺(tái)市比較暢銷的戶型多為130—140平米左右的三居室住房，且以二次置業(yè)為主，這就說(shuō)明了廣大的邢臺(tái)市民已經(jīng)開始著手改變目前的居住環(huán)境。（3）處于置業(yè)考慮的初級(jí)階段目前我市的置業(yè)消費(fèi)者仍處于成熟置業(yè)的初級(jí)階段：對(duì)于項(xiàng)目本身品質(zhì)、戶型等有一定的要求，剛剛開始考慮周邊環(huán)境、規(guī)劃手法、綠化景觀等項(xiàng)目因素，暫時(shí)較少考慮項(xiàng)目的文化及概念包裝。我市居民對(duì)于通過(guò)居所顯示其文化品位、身份不同以及中小公司對(duì)于辦公地點(diǎn)的不同而帶來(lái)的身份地位的變化不是很感興趣。屬于無(wú)意識(shí)自我表現(xiàn)，和舊城市的文化根深蒂固有關(guān)。（4）居家空間格局變化A、（臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)）＋（工作室、電腦房、儲(chǔ)藏室、多功能室）B、觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)光室、屋頂花園等新元素注入到設(shè)計(jì)當(dāng)中。（四） 2005年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)量及有效供應(yīng)量有較大突破，已大大超過(guò)2004年的供應(yīng)量。（1）客戶購(gòu)房將更為慎重，客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。邢臺(tái)市居住類物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨升，特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位更具有很大的上升空間。（2）2005年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需存在不匹配的矛盾，比如：住宅開發(fā)及商業(yè)開發(fā)火熱，而商用寫字樓等無(wú)人問(wèn)津。（3）2005年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總體樂觀，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)將比較活躍，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。（五） 經(jīng)濟(jì)房仍是最大購(gòu)房主體從我市出現(xiàn)的中低檔住房好賣的現(xiàn)象不難看出，市民需要的還是價(jià)格略低的經(jīng)濟(jì)房。經(jīng)濟(jì)型住房目前熱銷一個(gè)重要的因素，就是我市住房資金管理中心放貸政策已很寬松，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)好機(jī)會(huì)。據(jù)一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，25歲至35歲的一些較高收入者有70％的人希望通過(guò)按揭在近一兩年內(nèi)購(gòu)房，主要是針對(duì)價(jià)位在每平方米1500元———1800元以下的經(jīng)濟(jì)型住宅，屬于首次置業(yè)，戶型面積主要在100平米左右。也就是說(shuō)，花15萬(wàn)元左右購(gòu)買一套住房還是能承受得住。記者在有關(guān)部門了解到，通過(guò)貸款購(gòu)房的人年齡在30歲－45歲的居多，這一人群可以說(shuō)是我市購(gòu)房的主力軍。另外，購(gòu)買項(xiàng)目頂層住房的幾乎都是清一色的年輕夫婦，而且大多數(shù)人的想法是若干年后想再購(gòu)置新的住房，現(xiàn)有的住房?jī)H僅是一個(gè)過(guò)渡，屬于第一次置業(yè)。他們認(rèn)為，頂層并不是像人們想象得很熱，因?yàn)槎冀?jīng)過(guò)了保溫隔熱處理，而且頂層一般要比其他樓層便宜很多，挺上算。如果轉(zhuǎn)手，應(yīng)該不會(huì)太難。新婚夫婦層出不窮，對(duì)購(gòu)房的需求是必然的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，年輕人很容易產(chǎn)生對(duì)住房梯度消費(fèi)的想法，買房子就不會(huì)一步到位。分析我市的購(gòu)房主體多是工薪階層，多數(shù)夫婦兩人的月收入之和平均在2000元左右。每月拿出1000元還貸款，經(jīng)濟(jì)上明顯緊張，如果拿出500元還貸款便感覺輕松。由于收入是定數(shù)，制約住了購(gòu)房不能太奢侈。另如：黃河小區(qū)開盤時(shí)，居民買房需要“批條”“找門”等；而其后的陽(yáng)光園開盤，三個(gè)月銷售一空。這些都說(shuō)明了在我市，經(jīng)濟(jì)適用型住房是居民置業(yè)的首選。 （2）市中商圈地帶的精裝修緊湊戶型優(yōu)勢(shì)明顯，但市場(chǎng)空缺今年不少樓盤以大戶型為主打，而在其他一些城市小戶型更是火爆熱銷，但明年都不被市場(chǎng)看好，小戶型不適合像邢臺(tái)這種中型城市的發(fā)展需求，大戶型的需求是金字塔頂?shù)目蛻?，市?chǎng)消化量不大。隨著購(gòu)房者的消費(fèi)心態(tài)逐漸成熟，在購(gòu)房上會(huì)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，以較小的居室面積與齊全的功能空間為特征的精裝修戶型將受歡迎。迎合投資需求的功能比較齊全、服務(wù)完善的相對(duì)小戶型，如70平方米以內(nèi)的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室。迎合普通百姓的經(jīng)濟(jì)型緊湊戶型，如80—90平方米的二居室，90—110平方米的三居室。（3）城市邊緣以低密度舒適型住宅為主隨著城市交通的暢通，路網(wǎng)規(guī)劃的完善，城市邊緣的低密度住宅初露端倪。例如鴻溪書香園、濱河青青家園、陽(yáng)光國(guó)際，項(xiàng)目本身環(huán)境好、戶型舒適、離城區(qū)距離適中、價(jià)格合理，提升了我市的居住品質(zhì)。居民消費(fèi)觀念在不斷成熟，將更多的追求產(chǎn)品本身的舒適度和趣味性，那些城市邊緣的低密度舒適型居住區(qū)必然成為他們的選擇。（1） 近幾年我市商品房?jī)r(jià)格呈上揚(yáng)之勢(shì)，多數(shù)居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高。在火熱的背后，市場(chǎng)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。2005年可以說(shuō)是邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的一年，隨著陽(yáng)光國(guó)際的建設(shè)完成、大連鴻溪書香園的初具規(guī)模、凱旋城、維也納花園的開盤，這些品質(zhì)較優(yōu)的產(chǎn)品將邢臺(tái)的房地產(chǎn)開發(fā)水平又拉高到一個(gè)新的階段，與全國(guó)大多數(shù)城市政策調(diào)控、房地產(chǎn)低迷觀望相反，邢臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，房?jī)r(jià)更是逆勢(shì)上揚(yáng)。邢臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格同比增幅已超過(guò)了石家莊。這在邢臺(tái)這樣一個(gè)城市中是不正常的。在熱鬧的背后還是存在著巨大的非理性的泡沫成分。2005年歲末，邢臺(tái)放地的速度進(jìn)一步加快，2006年進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將更多，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。如何抓住機(jī)遇、把握機(jī)會(huì)快速出擊，在市場(chǎng)的高點(diǎn)出貨，將是我項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。我市目前大多數(shù)居民月收入低于1000元，由此可見，對(duì)于廣大居民而言，當(dāng)前2000元左右的房?jī)r(jià)還是很高的。但同時(shí)橫向比較中國(guó)城市的房