【正文】 5萬平米400戶，二期8棟樓25000平米200戶，部分電梯洋房。三期為別墅和小高層，社區(qū)規(guī)劃：小區(qū)西臨104畝的施政規(guī)劃公園，小區(qū)內為水景花園，會所、商業(yè)街、幼兒園主力戶型：127平米—180平米執(zhí)行價格：均價1900元/平米，二期2400元/平米，電梯洋房約3000元/平米。樓盤現(xiàn)狀：一期銷售70%左右，二期準備開始銷售項目名稱：錦繡中華項目地址：中華西大街與鋼鐵路西南側開發(fā)商：城鄉(xiāng)建設綜合開發(fā)公司設計單位：北京華城國際總體規(guī)劃：占地213畝，總建筑面積22萬平米，分二期開發(fā)，一期由2棟小高層和15棟多層組成636戶，約14萬平米。社區(qū)規(guī)劃：中心綠地、內有兩個主題花園廣場，幼兒園，設地下車庫主力戶型：93平米，主力戶型127平米—145平米執(zhí)行價格：一期均價1870元/平米，二期按套銷售均價約1900元/平米樓盤現(xiàn)狀：一期銷售50%左右，二期30%左右，銷售情況不樂觀，主要原因在于該公司管理仍舊按半國有企業(yè)式制度，銷售隊伍多為公司職工項目名稱：世紀名都項目地址：迎賓路開發(fā)商：河北金大地房地產開發(fā)有限公司設計單位：建設部勘查研究設計院總體規(guī)劃：號稱占地1000畝，總建筑面積100萬平米，大體分兩部分開發(fā)，西部為第一部分，有40棟多層，全部為各單位定向開發(fā)。第二部分自主開發(fā)，尚未啟動，規(guī)模待定。二期有部分獨體、雙拼別墅，已經建成8棟16套別墅。社區(qū)規(guī)劃：，另有局部園林小品。二中分校區(qū)已經建設完成。主力戶型：88平米—107平米兩室，主力戶型130平米—153平米三室。雙拼別墅270平米。執(zhí)行價格：目前以定向開發(fā)為主大約1300元/平方米。別墅套價80萬。 樓盤現(xiàn)狀：目前銷售以定向開發(fā)為主，別墅在二期可以單獨定做。永康國際公寓：西北地產板塊的升溫，主要是以下原因 ：A 未來西北將成為城市新的政治中心，目前有邢臺法院、檢察院已遷于此，新的市府大樓也將興建。B 西北處于城市上風向，空氣質量較好。C 此地塊傳統(tǒng)上無大型工業(yè)，邢臺的傳統(tǒng)支柱產業(yè)如棉紡、機械、冶金、鋼鐵大多位于橋東及城市西南，土地開發(fā)成本低。橋東的多樓大型傳統(tǒng)工業(yè)在國企改革中多處于關停并傳的現(xiàn)狀，產生大量的下崗工人，也使得橋東的房地產發(fā)展受到制約。D 達活泉公園是目前城市中最大的公園，良好的景觀生態(tài)環(huán)境對市民的吸引力較大。E 市府對西北板塊的市政建設投入力度較大。個案調查綜合評價上述調查的項目集中在邢臺市房地產發(fā)展的熱點地塊即西北地區(qū)，是邢臺市中高檔住宅的聚集區(qū)域?？v觀各個項目，可以看出，邢臺房地產市場特別是住宅市場發(fā)展迅猛，成交活躍。住宅產品品質有了快速的提升，大量新的元素被引入，比如情景房、首層庭院、地下室做成家庭娛樂室、一步陽臺、生活陽臺等等。據(jù)我們掌握的資料來看，邢臺市的住宅戶型設計尤其是新開樓盤的戶型設計絕不遜色于任何的北方城市，包括省會等中心城市。可見三線城市的房地產行業(yè)并不是按部就班的發(fā)展，而是跨越式的，尤其是在產品設計的提高上，可以直接借鑒和共享發(fā)達城市的發(fā)展成果。同時我們也應該認識到，消費者的提高要比產品設計的提高還迅速，尤其是高端消費人群。我們開發(fā)產品必須要尊重消費者，不能還停留在原來三線城市的思想概念上。另外，中高檔樓盤的競爭更加激烈，2004年開始，城市西北板塊以冶金北路和公園東街為軸相繼開發(fā)了多家高檔樓盤。這些樓盤的目標客戶相同，同質化傾向日益顯現(xiàn)。經過一年的開發(fā)，大多項目到了二期，產品更加成熟，同質化更加嚴重，競爭正是白熱化的階段。本項目拿地開發(fā)的時間是競爭激烈的時間，地塊位置又不具備任何優(yōu)勢，如何規(guī)避慘烈的競爭，找到市場的相對空白點，是首要解決的問題。既然時間上不能避開，就應該在產品上考慮，推錯位的產品，規(guī)避直接競爭。下 篇項目定位與分析一、 項目立地區(qū)域分析本項目地處邢臺市新興東大街與新華路交叉口以南200米，原金屬公司舊址。北距城市中心廣場―――新世紀廣場僅1500米，新華路可以稱之為邢臺市南北中軸線。西距京廣鐵路800米。南部目前處于邢臺市市區(qū)南部邊緣地帶。南部有七里河改造的利好賣點。橋東七里河板塊與橋西達活泉板塊的比較：達活泉板塊，由于公園、市政建設發(fā)展、城市職能部門重心遷移等因素，成為近年來邢臺房地產發(fā)展的熱點地塊。年底，邢臺西北板塊又拍出了6塊地，明年的競爭將更加激烈。南部七里河板塊，是邢臺房地產的一個新興板塊，也是市政府在西北板塊即將飽和的情況下，著力開發(fā)打造的邢臺第二個房地產熱點地區(qū)。七里河改造目前政府支持力度大，邢臺市市民認可程度高。這是本地區(qū)最大的利好。而且本地塊雖處于橋東地區(qū)，太在傳統(tǒng)邢臺老市區(qū)內，沒有舊城市的傳統(tǒng)烙印。市政設施較好、道路交通條件較好。但是本地塊目前發(fā)展較慢，以及發(fā)展的障礙在于： 原來這里是老107國道，來往車輛、外來車輛、人員較亂，人文環(huán)境的固有印象不好。 由于國道、鐵路的原因，歷史上，這里形成了邢臺一個物流中心，邢臺金屬公司、物資公司、蔬菜公司、糖酒公司、木材公司等多在些，大型物流聚散使這里從空氣環(huán)境、人文環(huán)境等方面受到了較大的影響。 七里河作為邢臺南部的一條主要泄洪河道，多年是垃圾場、刑場，從空氣環(huán)境、生態(tài)環(huán)境到人文環(huán)境均很差。而且，七里河無疑是邢臺市城市市區(qū)南擴的一個天然屏障。市政管網穿越七里河投入資金較大。因此，七里河改　也只能成為城市后花園，應該說，邢臺城市越過七里河南擴的可能性不大，這樣，鳳凰城地段的未來增值潛力不是很大。二、項目一期分析：三、項目SWOT初步分析在經過對邢臺市場的了解和反復的探討后，我們根據(jù)行業(yè)經驗和現(xiàn)有的資料，對該項目進行初步的SWOT分析。目的是列舉項目各主要元素，確定今后市場調研的主要內容和方向。S——優(yōu)勢l 項目地理位置處于城市邊緣，離繁華城區(qū)較近。距離城市中心廣場――新世紀廣場僅1500米。l 基本市政設施、生活配套較齊全。學校有南園路小學、中興路小學、五中、四中等，新華路是一條老城市道路，購物、就醫(yī)、入學、娛樂、就餐等均很方便。l 項目一期、二期同時宣傳，具備規(guī)模優(yōu)勢。l 項目一期市場反映較好。定位較準、戶型設計較好，并在低容積率的前提下，放棄了一定的利潤空間，保證了項目的品質。l 開發(fā)商――家樂園公司品牌形象較好。W——劣勢l 項目處于目前邢臺房地產市場的非熱點地塊。l 項目所在地目前人文環(huán)境、市政建設環(huán)境不夠理想。l 從常規(guī)來看，項目一期定價較低（也許有開發(fā)商自已的考慮），給受眾留下了固有有印象，這為二期的價格上漲，帶來了一定的牽制。項目一期沒有做好銷控，放量過大，吸納了一定數(shù)量的目標客戶，對于二期銷售有一定的壓力。O——機會l 目前尚處于前期階段，項目有機會提升產品品質，形成核心競爭力。l 引進專業(yè)顧問團隊全程把握，使項目操作風險降到最低。l 七里河改造將會使項目地塊有良好的前景。l 市政道路的修建將大大提升項目的品質。l 目前針對中等品質的大規(guī)模樓盤較少，產品在邢臺市場同質化競爭較少。目前熱點板塊地區(qū)的地塊拿地價格達到了80萬元每畝，并且容積率的要求比較苛刻，2006年高層住宅、高端住宅的市場供應量增加較多。為本項目的市場進入提供了空間。T——威脅l 七里河的改造并未成型，市政道路修建的時間尚無法確認，會給項目操作帶來不確定因素。l 2006年，邢臺住宅放量較大，房地產競爭更加激烈。 l 目前七里河板塊開發(fā)項目的水平較低，對本項目提升帶來一定的障礙。SWOT分析通過上述列舉，我們可以看出，本項目的優(yōu)勢并不突出，而機會點比較多。這種項目操作風險比較大，但是成功的機會也比較大。以上只是在項目市場調研之前我們依靠經驗和簡單資料對該地塊的分析，仍然需要進一步的市場調研去驗證。需要注意的是，這種機會點多于自身優(yōu)勢的項目對于操作水平的要求比較高，必須由各專業(yè)的高水平團隊共同參與，才能夠保證項目的成功。四、項目定位價廉物美的中等大規(guī)模樓盤在項目外部條件較差的前提下，著力做好項目本身的產品品質，依據(jù)高品質的產品品質，贏得市場。規(guī)劃：根據(jù)原地塊，考慮五、項目細節(jié)定位：六、項目營銷推廣：項目開發(fā)節(jié)奏：低開高走，以較低價入市，迅速聚集人氣，贏得市場追捧；五、項目操作