【正文】 當(dāng)前 2021元左右的房?jī)r(jià)還是很高的。 2021年歲末，邢臺(tái)放地的速度進(jìn)一步加快， 2021年進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將更多，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。這在邢臺(tái)這樣一個(gè)城市中是不正常的。 2021年 可以說(shuō)是邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的一年，隨著陽(yáng)光國(guó)際的建設(shè)完成、大連鴻溪書香園的初具規(guī)模、凱旋城、維也納花園的開盤，這些品質(zhì)較優(yōu)的產(chǎn)品將邢臺(tái)的房地產(chǎn)開發(fā)水 平又拉高到一個(gè)新的階段，與全國(guó)大多數(shù)城市政策調(diào)控、房地產(chǎn)低迷觀望相反，邢臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，房?jī)r(jià)更是逆勢(shì)上揚(yáng)。 （ 1） 近幾年我市商品房?jī)r(jià)格呈上揚(yáng)之勢(shì)，多數(shù)居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高。書香園、濱河青青家園、陽(yáng)光國(guó)際，項(xiàng)目本身環(huán)境好、戶型舒適、離城區(qū)距離適中、價(jià)格合理，提升了我市的居住品質(zhì)。 （ 3）城市邊緣以低密度舒適型住宅為主 隨著城市交通的暢通，路網(wǎng)規(guī)劃的完善，城市邊緣 的低密度住宅初露端倪。迎合投資需求的功能比較齊全、服務(wù)完善的相對(duì)小戶型，如 70平方米以內(nèi)的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室。 （ 2）市中商圈地帶的精裝修緊湊戶型優(yōu)勢(shì)明顯，但市場(chǎng)空缺 今年不少樓盤以大戶型為主打，而在其他一些城市小戶型更是 火爆熱銷，但明年都不被市場(chǎng)看好，小戶型不適合像邢臺(tái)這種中型城市的發(fā)展需求，大戶型的需求是金字塔頂?shù)目蛻?，市?chǎng)消化量不大。 另如：黃河小區(qū)開盤時(shí)，居民買房需要“批條”“找門”等；而其后的陽(yáng)光園開盤，三個(gè)月銷售一空。每月拿出 1000元還貸款，經(jīng)濟(jì)上明顯緊張，如果拿出 500元還貸款便感覺(jué)輕松。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，年 輕人很容易產(chǎn)生對(duì)住房梯度消費(fèi)的想法，買房子就不會(huì)一步到位。如果轉(zhuǎn)手，應(yīng)該不會(huì)太難。 另外，購(gòu)買項(xiàng)目頂層住房的幾乎都是清一色的年輕夫婦，而且大多數(shù)人的想法是若干年后想再購(gòu)置新 的住房，現(xiàn)有的住房?jī)H僅是一個(gè)過(guò)渡，屬于第一次置業(yè)。也就是說(shuō)，花 15萬(wàn)元左右購(gòu)買一套住房還是能承受得住。 經(jīng)濟(jì)型住房目前熱 銷一個(gè)重要的因素，就是我市住房資金管理中心放貸政策已很寬松，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)好機(jī)會(huì)。 （ 3） 2021年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總體樂(lè)觀，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)將比較活躍，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。邢臺(tái)市居住類物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨升，特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位更具有很大的上升空間。 （四） 2021年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)量及有效供應(yīng)量 有較大突破， 已大大 超過(guò) 2021年的供應(yīng)量。屬于無(wú)意識(shí)自我表現(xiàn)，和舊城市的文化根深蒂固有關(guān)。 （ 3）處于置業(yè)考慮的初級(jí)階段 目前我市的置業(yè)消費(fèi)者仍處于成熟置業(yè)的初級(jí)階段：對(duì)于項(xiàng)目本身品質(zhì)、戶型等有一定的要求，剛剛開始考慮周邊環(huán)境、規(guī)劃手法、綠化景觀等項(xiàng)目因素，暫時(shí)較少考慮項(xiàng)目的文化及概念包裝。 居住條件大大改觀。影響商業(yè)用房及租賃價(jià)格變動(dòng)的主要因素是我市拉網(wǎng)清除違章建筑和馬路市場(chǎng)，使得臨街門臉減少，影響到地處繁華地段、配套設(shè)施齊全、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中、周邊環(huán)境完善的商業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲。我市市區(qū)西北部開發(fā)的樓盤項(xiàng)目基本都處于漲勢(shì)之中，而東南部開發(fā)的項(xiàng)目慘淡經(jīng)營(yíng)，平均售價(jià)有所下降。 （ 1） 2021年邢臺(tái)房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)新趨勢(shì) 據(jù)邢臺(tái)市城調(diào)局調(diào)查顯示， 2021年三季度我市房地產(chǎn)價(jià)格水平漲幅明顯，商品房銷售價(jià)格特別是高檔公寓、高層住宅售價(jià)，同比上升明顯。但從調(diào)控來(lái)看，控制虛高房?jī)r(jià)、控制固定資產(chǎn)投資過(guò)熱也不斷有新的動(dòng)作。從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，銀根仍趨緊，消費(fèi)增長(zhǎng)仍較緩慢。目前我們國(guó)家的政治形勢(shì)還是非常好的，以經(jīng)濟(jì)建 設(shè)為中心，推行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)定和發(fā)展為主題，法制建設(shè)和市場(chǎng)化進(jìn)程不斷進(jìn)展。 邢臺(tái)市雖然與鄰近的石家莊市同處于華北平原，但是不具備石家莊市的地區(qū)中心城市和交通樞紐的地位，所以大型投資型專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需求量要小得多。邢臺(tái)市屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的 3 類城市，人民收入水平有限，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求以改善居住條件的需求為主，形象一點(diǎn)說(shuō)是由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)化為基本推動(dòng)力。 ? 經(jīng)濟(jì)和政治因素，對(duì)一個(gè)地區(qū)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的影響力。同樣，其發(fā)展也同樣受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的影響。比如，專業(yè)的商鋪市場(chǎng)投放量過(guò)大，導(dǎo)致銷售不暢，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為旺地 =旺鋪。 賣方的成熟是消費(fèi)者的成熟造成的。如何掌握方向最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是顧問(wèn)公司能夠做到的。應(yīng)該正確認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的效能。由于土地政策和金融政策的調(diào)整，開發(fā)公司由過(guò)去的大而全越來(lái)越向資本運(yùn)營(yíng)商的角色靠攏。 通過(guò)市政府招商引資的扎實(shí)工作，邢臺(tái)的房地市場(chǎng)開始有了外來(lái)資本介入，更加促進(jìn)了本土企業(yè)自身的發(fā)展和提高。商業(yè)地產(chǎn)從最初的明月購(gòu)物廣場(chǎng) (天廈 地產(chǎn)開發(fā) )、中北商城、新世紀(jì)商城到恒泰城、財(cái)富廣場(chǎng)、港龍、億德隆。住宅產(chǎn)品也不斷豐富，從原來(lái)的多層高密度布局到小高層帶電梯，最近又開始出現(xiàn)低層低密度住宅，完全符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。產(chǎn)品種類也比以前更加豐富。 成長(zhǎng) 邢臺(tái)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最近 3 年，是不斷成長(zhǎng)壯大的 3 年。永輝永信，利用外資背景，錯(cuò)開皇家地產(chǎn)，找到市場(chǎng)空白點(diǎn)，在一個(gè)非高尚社區(qū)的地塊炒作高尚社區(qū)概念，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，亦反響不錯(cuò)?；始业禺a(chǎn)，走成片規(guī)模開發(fā)的路線，引入品牌理念，重設(shè)計(jì)、重宣傳、重配套。適銷對(duì)路的產(chǎn)品開始成為各公司考慮的主要內(nèi) 容。陽(yáng)光園三個(gè)月銷售完畢的良好業(yè)績(jī)，除了市場(chǎng)、價(jià)位的因素外，廣告起到了推波助瀾的作用。產(chǎn)品（戶型）設(shè)計(jì)和包裝（廣告推廣）首次被引入邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 產(chǎn)品投放市場(chǎng)的集中使得各個(gè)公司首次開始認(rèn)真地審視分析市場(chǎng)，尊重市場(chǎng)。代表企業(yè)：皇家地產(chǎn)、天廈地產(chǎn)、濱河地產(chǎn)、永輝永信。 此時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的要求，尚處于居者有其屋的階段，對(duì)房屋的要求多數(shù)處于對(duì)戶型的關(guān)注上，對(duì)于配套、環(huán)境、物業(yè)尚沒(méi)有概念，就戶型而言，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、容積率、進(jìn)深等方面也沒(méi)有過(guò)多的理性的要求。積壓了 50 年的購(gòu)買力由于渠道的暢通和產(chǎn)品供應(yīng)的增加而突然爆發(fā)。 1997 年，通過(guò)兼并水泥制品廠取得土地，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)知名的商品房住宅小區(qū)濱河小區(qū)的推出，標(biāo)志著具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征的邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始形成。 隨著國(guó)有企業(yè)的改制和住房體制的改革，福利分房和福利性質(zhì)的集資建房基本退出了歷史舞臺(tái)。這種事實(shí)上的不平等催生了市民對(duì)于商品房的市場(chǎng)需求。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革，某些行業(yè)在改革中失去了優(yōu)勢(shì)地位而開始出現(xiàn)效益較差的企業(yè)，這些企業(yè)的職工由于單位的效益差，從事實(shí)上失去了得到或改善居住條件的渠道。這 個(gè)階段，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有受到太大影響，邢臺(tái)在這時(shí)仍然談 不上形成了具有市場(chǎng)特征的真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 90 年代中期，過(guò)度的炒作和不完善的制度和法規(guī)使得國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了首次泡沫的破滅，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)用市場(chǎng)規(guī)律給狂熱的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)特別是土地批租市場(chǎng)一次嚴(yán)厲的教訓(xùn)。在批文的輾轉(zhuǎn)和無(wú)制度規(guī)范的樓花炒作中迅速膨脹。 （二） 邢臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述 “ 孕育 ” 我國(guó)北方（華北地區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程大體相似，醞釀?dòng)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的時(shí)期。 已近年末，我國(guó)第三季度統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，房?jī)r(jià)總水平較去前同期上漲 %，仍屬于高增長(zhǎng)的時(shí)期。 ” 在降溫的過(guò)程中，房?jī)r(jià)將小幅回落。在購(gòu)房者中，以投資為目的的比重在 25%以上。 目前房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)年增長(zhǎng)率超過(guò) GDP增長(zhǎng)率的 2倍以上。 房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)歸納為 “ 五高 ” ：投資的 持續(xù) 超高增長(zhǎng)，消費(fèi)的 持續(xù) 超高增長(zhǎng)，房?jī)r(jià) 持續(xù) 大幅攀高或 持續(xù) 居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高，房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。 注： 特別注意的是挖掘的可考性、引導(dǎo)的適度性、移植的適應(yīng)性。臨近車站，引導(dǎo)交通便利的居家、辦公之便；臨近河，從健康角度引導(dǎo)“好環(huán)境是好生活的標(biāo)準(zhǔn)”；臨近公園，引導(dǎo)休閑是生活必要的一部分；北京的“非常男女”，引導(dǎo)一種時(shí)尚男女、年青購(gòu)房族自由開放便捷的生活觀；更前衛(wèi)的要 引導(dǎo)“像 BOBO 族一樣生活”；郊外的樓盤，引導(dǎo)度假式居家；針對(duì)老年人的小區(qū)，則引導(dǎo)“銀發(fā)社區(qū)的領(lǐng)跑者”等等。 項(xiàng)目如何結(jié)合區(qū)域的特有文化 （ 1） 挖掘 從項(xiàng)目立地區(qū)域本身所具備的可利用的底蘊(yùn)文化、歷史根基著眼，使之產(chǎn)生時(shí)間意義上的延展、影響范圍方面的放大。 心理學(xué)上的團(tuán)體動(dòng)力學(xué)原理（ “ 羊群效應(yīng) ” ，消費(fèi)者以親朋好友等意見(jiàn)領(lǐng)袖是瞻）在邢臺(tái)得到了很好地體現(xiàn)，購(gòu)房者喜歡跟風(fēng)，消費(fèi)理念 不成熟。 附： 關(guān)于第二營(yíng)銷渠道（即口碑營(yíng)銷） —— 口碑營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。接納新鮮事物邢臺(tái)要晚于北京、上海等城市 3 年至 6 年的時(shí)間，而且具有本土色彩及界定標(biāo)準(zhǔn)的差異。做為一個(gè)老城市，消費(fèi)觀念目前還比較保守，對(duì)于深層文化的或是新概念的東西，比如 “ 白領(lǐng) ” 、 “ 小資 ” 、 “BOBO族 ” 等文化理念理解和接受存在障礙。 （附：中華大街、鋼鐵路等市區(qū)主要干線拓寬，交通狀況的改善，對(duì)在西北二環(huán)周邊開發(fā) 項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是個(gè)利好因素，對(duì)住宅和商業(yè)都有提升價(jià)值的作用。 （ 3）邢臺(tái)的消費(fèi)者對(duì)公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習(xí)慣癥結(jié)。 （ 2）單一、濃厚的區(qū)域情結(jié) 在廣州，針對(duì)購(gòu)房者存在的區(qū)域情結(jié)，某房地產(chǎn)公司針對(duì)天河區(qū)居