【文章內容簡介】 關信息 2/23/2023 49第 49 頁競爭項目產(chǎn)品結構及比例統(tǒng)計面積區(qū)間 3000平米以下 3000－ 6000平米 6000－ 10000平米 10000平米以上總部基地 168 19 N/A N/A置地星座 N/A 6 2 N/A華遠首府 N/A 4 N/A 1德勝尚城 N/A 4 3 N/A硅谷亮城 1 5 6 3玉泉慧谷 12 21 N/A N/A合計 181 59 11 4比例 71％ 23％ 4％ 2%2/23/2023 50第 50 頁潛在競爭項目和可類比項目供應小結n 據(jù)以上項目合計，在未來 23年內入市獨棟產(chǎn)品總量達到 200萬平方米。n 3000以上的產(chǎn)品總棟數(shù)并不多，僅占總供給量的 29%，競爭項目產(chǎn)品面積構成比例2/23/2023 51第 51 頁3000平米以上獨棟產(chǎn)品市場銷售情況小結企業(yè)獨棟辦公 市場銷售案例分析30004000平米 總部基地 7棟（已售 4棟）華遠首府 1棟（已售 1棟）40006000平米 總部基地 12棟（已售 9棟）置地星座 8棟 45006500（已售 6棟）600010000平米 華遠首府 4棟（已售 1棟）2/23/2023 52第 52 頁3000平米以上獨棟產(chǎn)品客戶情況小結n 大型企業(yè)，特別是國字頭企業(yè)n 大型企業(yè)部門或下屬公司項目名稱 單體面積（平米） 3000－ 6000平米獨棟數(shù)量 價格（元 /平米） 客戶情況總部基地 6000 12 7500中國誠通控股公司、中國質量認證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司等置地星座 4000－ 6500 8 18000國字頭企業(yè)，如中鐵物資、國家儲備局、中鋁集團、棉花總公司2/23/2023 53第 53 頁30006000平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少市場研究 —— 小結2/23/2023 54第 54 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設計建議2/23/2023 55第 55 頁價值提升本案的價值提升關鍵點 —— 獨棟辦公獨棟辦公集約式廠房產(chǎn)品價值集約式辦公3000元 /平米4800元 /平米5800元 /平米B地塊獨立辦公產(chǎn)品價值集約式辦公5000元 /平米6000元 /平米A地塊價值提升獨棟辦公5800元 /平米2/23/2023 56第 56 頁獨棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點2/23/2023 57第 57 頁在現(xiàn)有 35米限低條件下34層15003000平米610層30006000平米34層15003000平米34層15003000平米容積率及限低條件難以滿足 獨棟辦公難以滿足較好滿足限制條件及獨棟辦公2/23/2023 58第 58 頁如何進一步滿足 ？ —— 適當拆分容積率 68層35004000平米810層50006000平米1012層80009000平米 1012棟 68棟 2棟+ +綜合容積率達到 1000012023平米 +1棟2/23/2023 59第 59 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設計建議2/23/2023 60第 60 頁本案產(chǎn)品組合化定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公產(chǎn)品 建筑面積（ m2) 數(shù)量(棟）01（ 3000~6000m2）011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802（ 6000m2以上 ）021 8000~9000 2022 1000012023 12/23/2023 61第 61 頁本案產(chǎn)品組合化定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公68層35004000平米810層50006000平米1015層80009000平米 + +保證可有效拆分為產(chǎn)品 011產(chǎn)品 011產(chǎn)品 012產(chǎn)品 0211012棟 68棟 2棟1015層1000012023平米 產(chǎn)品 0221棟保證可有效拆分為產(chǎn)品 012/23/2023 62第 62 頁本案客群定位產(chǎn)品 011：35004000平米獨棟需求量在30006000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫字樓1500－ 3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品 012：50006000平米獨棟產(chǎn)品 021：80009000平米獨棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品 022：1000012023平米獨棟大型企業(yè)、跨國企業(yè)區(qū)域總部客群 1： 客群 2： 客群 3： 客群 4：2/23/2023 63第 63 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風險 —— 本案的抗風險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設計建議2/23/2023 64第 64 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 15002023平米市區(qū)租售客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/23/2023 65第 65 頁郊區(qū)化辦公產(chǎn)品形成的重要因素產(chǎn)業(yè)結構的變化，是催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素辦公需求的多元化，決定了郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的生存空間經(jīng)濟結構的變化，是促進 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 規(guī)模發(fā)展的重要因素郊區(qū)化辦公產(chǎn)品2/23/2023 66第 66 頁產(chǎn)業(yè)結構的變化 —— 催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結構中的地位日趨顯著，這些企業(yè)依賴員工腦力n 保證工作人員的工作效率n 激發(fā)員工創(chuàng)作靈感252。避免與同行業(yè)公司擠在一個辦公樓252。選擇具有自身獨門獨院的辦公空間創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境防止技術人才流失郊區(qū)化辦公產(chǎn)品2/23/2023 67第 67 頁經(jīng)濟結構的變化 —— 促進郊區(qū)化辦公產(chǎn)品規(guī)模發(fā)展的重要因素n 當一個國家或地區(qū)人均 GDP3000美元，到人均 GDP10000美元前，有一個較長的經(jīng)濟高速增長時期。此時整個城市功能進入擴展階段，由此帶動郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)展n 以美國為例，在美國經(jīng)濟發(fā)展從人均GDP3000美元到 10000美元的過程中，美國大公司在郊區(qū)辦公的比例逐年增多。n 2023年，北京市人均 GDP已經(jīng)突破3000美元，大公司郊區(qū)化辦公趨勢也將到來美國人均 GDP3000－ 10000美元過程中，大公司郊區(qū)辦公比例增多2/23/2023 68第 68 頁辦公需求多元化 —— 推動北京郊區(qū)化辦公發(fā)展n 在一個城市中，僅有 CBD的辦公物業(yè)并不能滿足所有企業(yè)的辦公需求，多元化的企業(yè)需要多元化的辦公物業(yè)。n 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品是對統(tǒng)一城市中 CBD辦公物業(yè)形式的一種有力補充，郊區(qū)辦公產(chǎn)品是商務辦公需求多元化的必然結果。n 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品；摩托羅拉，北方電訊、索愛、西門子紛紛將公司總部從城中心區(qū)遷出。n 因為 CBD昂貴的樓價、擁擠的交通已經(jīng)越來越使這些大公司感到無法忍受，而北京四環(huán)以外地區(qū)日益發(fā)達和完善的交通和市政條件也使辦公郊區(qū)化變得越來越現(xiàn)實。2/23/2023 69第 69 頁郊區(qū)化辦公產(chǎn)品與城市中心高層傳統(tǒng)寫字樓的區(qū)別　項目 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 城市中心 CBD高層寫字樓位置分布 城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域 城市內部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復合用地緊張度較低 土地資源相對緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài) 低容積率，高綠化率 高容積率，低綠化率建筑密度低 建筑密度高小體量，低層 大體量，高層獨立性：獨門獨院，占天占地，具有獨立冠名權 標準化、統(tǒng)一個性化，滿足公司自身個性的特別需要。寫字樓是公司個體形象的載體。強調寫字樓整體的形象，寫字樓是某一群 /檔次公司群體形象的載體?？蛻羧?需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機會的服務產(chǎn)業(yè)：如貿易、廣告、律師、會計、咨詢等公司或部門。需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司 金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實力，增強投資人的信心，促進自身商務事業(yè)發(fā)展。某些公司總部：著重企業(yè)內部的管理統(tǒng)籌，其工作性質決定了其不需要聚集在商務花園成本很高的城市中心區(qū)。對企業(yè)自身形象展示的需求很高?！】蛻粜枨笮睦硗ㄟ^良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。這些客戶十分看重公司的商務綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務 /業(yè)區(qū)以降低其商務綜合成本。以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。 以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。2/23/2023 70第 70 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 15002023平米市區(qū)租售客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/23/2023 71第 71 頁企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)域大型生產(chǎn)型企業(yè)購買工廠用地，自主辦公：諾基亞、德國 Bayer、同仁堂、美國 GE等現(xiàn)在廠房用地已被大面積征用，且自主購地需要企業(yè)具有相當規(guī)模和大型投資，因此一般需求 300010000平米獨立辦公的企業(yè)在亦莊獨立拿地變得幾乎不可能。初期滿足企業(yè)獨棟辦公需求 ——BDA 國際企業(yè)大道的價值2/23/2023 72第 72 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 15002023平米市區(qū)租售客群n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/23/2023 73第 73 頁15002023平米市區(qū)租售客群 —— 同樣總價、更大面積，預留發(fā)展空間市內寫字樓 BDA項目辦公面積500平米以下公司一般規(guī)模不大采取租賃市內寫字樓為主 一般不考慮需要購買 1500平米以上辦公面積1500平米 *12023元 /平米 =1800萬（市區(qū)寫字樓均價 12023元 /平米）1800萬 /6000元 *平米 =3000平米企業(yè)形象 1500平米集約寫字樓混合辦公 3000平米企業(yè)獨棟辦公可擴展空間 困難 靈活擴展 ， 為企業(yè)發(fā)展預留了辦公擴展空間說明在購買力一定的情況下，由于 價格差異影響購買決策 ，需求彈性變大， 最終實際購買需求可能被放大。 因此市內成交面積在 15002023平米 /戶的中型客戶可能選擇本案 3000平米以上的戶型。2/23/2023 74第 74 頁本案產(chǎn)品均價：6000元 /平米市區(qū)寫字樓均價：12023元 /平米同樣 1800萬252。 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。252。 更多企業(yè)發(fā)展彈性空間252。 生態(tài)化的辦公環(huán)境15002023平米市區(qū)租售客群 —— 同樣總價、更大面積，預留發(fā)展空間多擁有 1500平米辦公空間2/23/2023 75第 75 頁30006000平米市區(qū)租賃客群 ——34 年租金可購置獨棟辦公租賃市區(qū) 30006000平米寫字樓辦公 購買本案產(chǎn)品成本（ 3年半時間計算）平均租金 5元 /天 .平米 *360天 *4000平米*=252