【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來(lái)爆發(fā)，供應(yīng)面積近 150萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng) %，增幅顯著。 在合肥市住房供應(yīng)市場(chǎng)由于宏觀政策連續(xù)兩個(gè)月處于低谷后，終于在金三這個(gè)傳統(tǒng)的樓市旺季開(kāi)始爆發(fā)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始出貨，欲借助金三的旺季達(dá)到快速出貨的目的。216。3月份合肥樓市受一些集資房等特殊商品房的成交拉動(dòng)，成交有一定增幅，近 60萬(wàn)方。 但由于近期的宏觀政策的持續(xù)影響，特別是近期合肥限購(gòu)令的頒布，細(xì)則落地的市場(chǎng)大環(huán)境下，對(duì)于購(gòu)房者的預(yù)期造成了較大的影響，導(dǎo)致 “ 金三 ” 成色大打折扣。住宅市場(chǎng)掃描 /合肥整體供求市場(chǎng)3月份政務(wù)區(qū)樓市新增供應(yīng)近 （除去集資房），成交 ，供求比為 1:，供大于求，區(qū)域市場(chǎng)去化速度緩慢216。自 2023年 3月至今，政務(wù)區(qū)共有 3個(gè)供應(yīng)高峰期，最近的一次在今年三月。受政策影響，開(kāi)發(fā)商在三月終于按捺不住，推出大量新房源以達(dá)到快速出貨的目的。政務(wù)區(qū)融僑天駿、恒大華府、綠地內(nèi)森莊園等多個(gè)樓盤(pán)相繼開(kāi)盤(pán)和加推，使得 三月政務(wù)區(qū)供應(yīng)套數(shù)在 1246套，總供應(yīng) 19萬(wàn)㎡，比上月增長(zhǎng) 方。216。2023年政務(wù)區(qū)住宅受政策調(diào)控影響比較顯著，主要成交高峰是在 2023年5月之前，這種基調(diào)一直維持到 2023年。隨著 3月樓市傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，合肥版限購(gòu)細(xì)則的落地，政務(wù)區(qū)不在限購(gòu)范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)有所行動(dòng)，使得三月政務(wù)區(qū)成交套數(shù)達(dá)到 1059套，成交面積 ㎡，但若除去湖畔徽映閣的集資房 實(shí)際成交套數(shù)為 580套，成交面積為 ㎡。住宅市場(chǎng)掃描 /區(qū)域供求市場(chǎng)政務(wù)國(guó)際花都華邦世貿(mào)城置地廣場(chǎng)水墨蘭庭御龍灣麗景城山水名城香榭水都融僑天駿融科九重錦水岸茗都西湖花苑森林海岸上玫瑰藍(lán)蝶苑恒大華府萬(wàn)象城天鵝湖 1號(hào)香溢天鵝湖天鵝湖畔內(nèi)森莊園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)p板塊升級(jí)： 05年伊始 ,合肥進(jìn)入孫金龍時(shí)代 .政務(wù)新區(qū)進(jìn)入了建設(shè)的快車道；p板塊現(xiàn)狀： 時(shí)至今日 ,政務(wù)新區(qū)的主體框架已經(jīng)形成；p區(qū)域住宅市場(chǎng)： 05年以來(lái)的開(kāi)發(fā)卻并不順利 ,原因有三： 1） 06年底合肥啟動(dòng)濱湖新區(qū)建設(shè)，分散了政府的精力和市場(chǎng)需求； 2） 板塊內(nèi)住宅房源于 06年起扎堆上市，階段性的供過(guò)于求矛盾如影隨形，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲乏力，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較為有限； 3）日常生活的商業(yè)性配套開(kāi)發(fā)較為滯后，也影響了板塊的吸引力和宜居性；p未來(lái)發(fā)展： 隨著萬(wàn)象城，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等綜合體項(xiàng)目的落實(shí)，城市核心商圈級(jí)的配套呼之欲出，板塊目前已成為外圍板塊的價(jià)格標(biāo)桿，且升值潛力依然巨大。住宅市場(chǎng)掃描 /板塊情況解讀區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目以高層為主，同質(zhì)化嚴(yán)重；花園洋房、別墅物業(yè)供應(yīng)量稀缺區(qū)域上市項(xiàng)目物業(yè)類型小高層單位：平方米綠地內(nèi)森莊園置地廣場(chǎng)恒大華府華地紫園多層高層花園洋房聯(lián)排雙拼獨(dú)立百商愛(ài)上城融僑天駿信達(dá)水岸茗都宋都西湖花苑御龍灣住宅市場(chǎng)掃描 /微觀市場(chǎng)公寓戶型同質(zhì)化明顯，標(biāo)準(zhǔn)型三房是供應(yīng)主力，兩房供應(yīng)短缺，改善型產(chǎn)品逐步入市。市場(chǎng)產(chǎn)品線主力供應(yīng)為 80100平米兩房、 100140平米左右三房。一房?jī)煞咳克姆?0m2 100m2 160m2120m2 180m2綠地內(nèi)森莊園百商愛(ài)上城 融僑天駿置地廣場(chǎng) 恒大華府信達(dá)水岸茗都華地紫園御龍灣140m280m2宋都西湖花苑住宅市場(chǎng)掃描 /微觀市場(chǎng)區(qū)域處于 “ 少年期 ” 邁向 “ 成年期 ” ，目前以首次改善和多次改善客戶為主，未來(lái)隨著區(qū)域的日趨成熟，首次改善、多次改善的品質(zhì)客戶將不斷增加。區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段標(biāo)桿成功營(yíng)銷方向陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域 “ 嬰兒 ” 期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可區(qū)域 “ 少年 ” 期區(qū)域 “ 成年 ” 期“ 告訴別人她會(huì)長(zhǎng)得很美 ”重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象“ 告訴別人她美得與眾不同 ”基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品“ 告訴別人她是完美的 ”利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大客群演變區(qū)域首置青年白領(lǐng)首次置業(yè)一次改善多次改善區(qū)域發(fā)展所處階段住宅市場(chǎng)掃描 /微觀市場(chǎng)總結(jié) ——區(qū)域同質(zhì)化明顯，缺少文化標(biāo)簽項(xiàng)目，具有深厚文化底蘊(yùn)的品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入將提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)客戶進(jìn)一步升級(jí)。 C、 客戶逐步升級(jí)中 B、缺少文化標(biāo)簽項(xiàng)目 A、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，花園洋房、別墅物業(yè)稀缺區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目無(wú)論是物業(yè)類別還是戶型，都趨向于同質(zhì)化，但整個(gè)區(qū)域供應(yīng)量相對(duì)其他區(qū)域市場(chǎng)較少，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)機(jī)遇明顯。區(qū)域市場(chǎng)缺少文化標(biāo)簽項(xiàng)目，保利的進(jìn)入勢(shì)必帶動(dòng)區(qū)域文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提升。現(xiàn)有客戶以合肥本地、外地剛需及改善型需求為主， 2房戶型供應(yīng)短缺，未來(lái)隨著品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域的拉動(dòng)，客戶將逐步升級(jí)，包含文化體驗(yàn)在內(nèi)的多元化改善型需求。區(qū)域市場(chǎng)特征住宅市場(chǎng)掃描 /微觀市場(chǎng)策劃匯報(bào)導(dǎo)讀現(xiàn)有價(jià)值研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找整體定位方向 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議住宅市場(chǎng)環(huán)境客戶樣本分析項(xiàng)目思考項(xiàng)目整體定位現(xiàn)有品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀定位前的思考項(xiàng)目初步占位機(jī)會(huì)點(diǎn)分析核心發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位營(yíng)銷推廣計(jì)劃項(xiàng)目推售計(jì)劃市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判項(xiàng)目核心問(wèn)題城市的視角企業(yè)的視角項(xiàng)目的視角項(xiàng)目初步占位本項(xiàng)目將與龍湖、新城共同占位區(qū)域第一梯隊(duì)，共同吸納主城改善型客群我們對(duì)于項(xiàng)目占位的理解本項(xiàng)目占位基于三點(diǎn)出發(fā)：品牌開(kāi)發(fā)商逐步進(jìn)駐，片區(qū)客戶將更為豐富；高端占位可創(chuàng)造更大溢價(jià)；企業(yè)的戰(zhàn)略要求項(xiàng)目具備高端形象，實(shí)現(xiàn)品牌落地 。城市的上升空間競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的錯(cuò)位企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)先天條件不具優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵在于品牌打造集產(chǎn)品特色的放大，兼顧營(yíng)銷手段的精準(zhǔn)項(xiàng)目名稱 地段 產(chǎn)品 本體資源 城市資源 品牌 客戶渠道本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力概括 政務(wù)新區(qū)邊緣 塑造特色 無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源周邊配套為主 +自身需要提升需要建立提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力模型項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析地段、資源：不具優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品：需做到特色亮點(diǎn)及差異化品牌形象：成熟，但屬新城市首次進(jìn)駐渠道：必須進(jìn)行加強(qiáng)Action 1 占位區(qū)域第一梯隊(duì)充分高調(diào)打造并享用保利品牌形象，產(chǎn)品檔次提升，步調(diào)一致的樹(shù)立項(xiàng)目形象。Action 2 產(chǎn)品差異化 ——實(shí)現(xiàn)與核心項(xiàng)目的客戶錯(cuò)位 跳脫區(qū)域同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，合理確定主力產(chǎn)品與明星產(chǎn)品，緊扣高端客戶基本訴求，建立明確的局部比較優(yōu)勢(shì)。Action 3 核心產(chǎn)品力打造 ——以 “ 一點(diǎn)特色 ” 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目亮點(diǎn) 產(chǎn)品精細(xì)化打造構(gòu)建項(xiàng)目口碑以及對(duì)品質(zhì)客群的吸引，形成明確的項(xiàng)目特色，為客戶提供差異化的選擇，保留話語(yǔ)權(quán)。項(xiàng)目核心戰(zhàn)略客戶定位 差異化的客戶定位，細(xì)分中高端市場(chǎng) 中 產(chǎn) 型 工薪 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型—300—100—30以上萬(wàn)元 /年30—10萬(wàn)元 /年 10萬(wàn)元以下 購(gòu)買(mǎi)力客戶類型家庭結(jié)構(gòu)客戶類型客戶分類模型