【文章內(nèi)容簡介】 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 項(xiàng)目 總體量（萬方） 產(chǎn)品類型 主力面積（ m2) 單價(jià) 總價(jià)段（萬元） 世茂 150 超高層 153241 14323 200400 新世界 多層洋房 136288 14928 200450 鋒尚 多層 200350 21179 400600 長江路九號 超高 130260 23450 280550 金鼎灣 8 小高層、高層 90130 17685 250 四季仁恒 11 超高、酒店式公寓 144604 19736 2501100 朗詩國際 30 多層、小高層 68208 11962 100260 凱潤金城 高層、酒店式公寓 80185 21639 180400 天正湖濱 16 小高層、高層 130150 12565 160190 金域緹香 小高層 70195 9989 85300 御湖國際 7 酒店式公寓 30130 23452 70300 雅居樂花園 36 小高層、高層 140303 11793 180400 以上為全市高端公寓項(xiàng)目的毛坯成交價(jià)格情況。由于產(chǎn)品規(guī)模、產(chǎn)品定位、區(qū)域位置等方面的差異，造成整體價(jià)格差異較大，價(jià)格區(qū)間 [1202323000]。 價(jià)格研判 價(jià)格研判案例采樣依據(jù)全市單價(jià)萬元以上，主力總價(jià) 150萬以上的公寓項(xiàng)目為例 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 豪宅 四季仁恒國際公寓 鋒尚國際公寓 /平方米 /平方米 標(biāo)桿物業(yè) 朗詩國際街區(qū) 世茂濱江新城 /平方米 /平方米 高端物業(yè) 雅居樂花園 天正湖濱 /平方米 /平方米 高價(jià)物業(yè) 金鼎灣 長江路九號 /平方米 /平方米 參照市場在售的各類高端物業(yè)的不同類別，本項(xiàng)目定位為濱江標(biāo)桿高端物業(yè)。目前可參考的同檔次競比項(xiàng)目有世茂濱江、朗詩國際、雅居樂、金鼎灣。 價(jià)格研判 依據(jù)四大維度采樣的代表個(gè)案 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 外部因素 系數(shù) 對比因素 本項(xiàng) 目 世茂濱 江 朗詩國際 金鼎灣 雅居樂花 園 備注 15% 地段因素 評分 100 95 95 105 102 本項(xiàng)目就現(xiàn)狀看， 與主城區(qū)相比，區(qū)位優(yōu)勢較弱 20% 休閑配套 評分 100 95 90 105 90 金鼎灣依托市區(qū)成熟配套 15% 外部景觀 評分 100 90 85 80 80 本項(xiàng)目市政、人文、自然景觀兼具 內(nèi)部因素 10% 開發(fā)商品牌 評分 100 100 90 80 95 仁恒高端品牌形象最佳 5% 總規(guī)模 評分 100 100 90 80 90 一般 50萬以上統(tǒng)稱規(guī)模大盤 15% 建筑品質(zhì) 評分 100 90 95 90 90 本項(xiàng)目國際精裝品牌組合，戶室中央空調(diào)，地暖設(shè)施 10% 物業(yè)管理 評分 100 95 85 80 95 專業(yè)服務(wù)高端客戶的仁恒物業(yè) 5% 內(nèi)部景觀 評分 100 95 85 80 85 11%的建筑密度和高綠化筑底花園住宅格局 5% 會(huì)所檔次 評分 100 95 80 80 80 本項(xiàng)目室內(nèi)恒溫泳池奢適會(huì)所 100% 系數(shù)累加 100 89 項(xiàng)目價(jià)格 ？ 14747 12773 20898 12448 參考權(quán)重 50% 20% 10% 20% 項(xiàng)目價(jià)格 *權(quán)重 *100/系數(shù)累加 7800 3052 2348 2734 15934 靜態(tài)競比價(jià)格 15934元 /平米 （理論價(jià)格） 修正系數(shù) 6% 17000元 /平米 （修正后的理論價(jià)格） 品牌溢價(jià) 營銷手段及服務(wù) 價(jià)格定位 依據(jù)四大維度甄選四個(gè)樣本進(jìn)行本案一期市場理論價(jià)格推導(dǎo) 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 綜合定價(jià)系數(shù) 產(chǎn)品 系數(shù) 環(huán)境 系數(shù) 修正 系數(shù) 朝向 系數(shù) 層次 系數(shù) 景觀 系數(shù) 噪音 系數(shù) 機(jī)動(dòng)車入口 小區(qū)次入口 地面停車位 公建 房型 系數(shù) 系數(shù)分為三部分：產(chǎn)品系數(shù)、環(huán)境系數(shù)修正系數(shù)； 影響房價(jià)的主要系數(shù)： 面積系數(shù)、房型系數(shù)、朝向系數(shù)、層次系數(shù)、景觀系數(shù)； 私密 系數(shù) 系數(shù)分類 影響房價(jià) 主要系數(shù) 面積 系數(shù) 價(jià)格定位 具體價(jià)格表定價(jià)依據(jù) 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 未來價(jià)格預(yù)判 城市未來 —— 越來越大的南京，越來越快的南京 作為華東地區(qū)最具有歷史底蘊(yùn)及人文氛圍的省會(huì)城市，南京對于蘇中、蘇北、皖東地區(qū)的輻射影響力及人才吸引力是巨大的，通過南京都市圈的整體規(guī)劃，未來南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 (可達(dá)馬鞍山、鎮(zhèn)江 )、兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 (可達(dá)蕪湖、泰州 )的覆蓋面必將更加廣泛。 馬鞍山 鎮(zhèn)江 泰州 蕪湖 四通八達(dá)的軌道交通勢必顛覆整座城市的空間概念，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、快速道路的完善，消費(fèi)者生活居住舒適度將會(huì)逐步提高，同時(shí)伴隨著政府配套建設(shè)的投入未來土地成本也必然進(jìn)一步增加。 城區(qū)地鐵線路： M M M M M M8 過江地鐵線路： M M4 江北地鐵線路：江北線 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 2023年度 南京仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為3432元 /㎡ 左右； 2023年度 南京仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為3889元 /㎡ 左右。 2023年南京市仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 土地名稱 土地面積 總建筑面積 掛牌價(jià)格 受讓方 346120 519179 186000 仙林 332414 438132 150000 招商、九龍倉 70873 127570 41000 榮盛 104684 188431 60000 棲霞 2023年南京市仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 146946 154294 60000 恒基 未來價(jià)格預(yù)判 越來越貴的面粉價(jià)格，必將穩(wěn)定堅(jiān)實(shí)面包的未來售價(jià) 2023年度 南京河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為3496元 /㎡ 左右； 2023年度 南京河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為4880元 /㎡ 左右。 2023年南京市河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 土地名稱 土地面積 總建筑面積 掛牌價(jià)格 受讓方 89346 151888 46000 金地 48938 97875 28000 萬科 22165 28815 14000 中北 46640 93281 42023 仁恒 2023年南京市河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 70833 169999 83000 五礦 伴隨著城市配套的逐步完善，南京市土地掛牌價(jià)格穩(wěn)步提高， 因此，可以預(yù)見明年房地產(chǎn)市場價(jià)格至少將維持現(xiàn)今市場估價(jià)水平！ 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 客戶研判 根據(jù)目前初判的項(xiàng)目理論價(jià)格，框定總價(jià)，借以推導(dǎo)產(chǎn)品細(xì)分目標(biāo)客戶 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比 單價(jià) 總價(jià)區(qū)間 6090 253 % 17000 100155 130140 264 % 17000 220240 160170 195 % 17000 270290 200218 124 % 17000 340370 合計(jì) 836 100% 17000 100370 客戶定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 客戶研判 客戶分類模型 單身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 新南京人 單身丁客 三代同堂 中大學(xué) 3口之家 丁客家庭 兒女立家 三代同堂 二老空巢 中 產(chǎn) 型 經(jīng) 濟(jì) 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型 — 300— 100— 30以上萬元 /年 30— 10萬元 /年 10萬元以下 新新人類 購買力客戶類型 家庭結(jié)構(gòu)客戶類型 客戶分類模型 健康養(yǎng)老 （ 56歲 以上） 品質(zhì)家庭 （ 3655歲） 都市新銳 （ 2635歲） （ 2225歲） 根據(jù)項(xiàng)目總價(jià)段 [100370]，依托我們的客戶分析模型，預(yù)判目標(biāo)客戶為 —— 中產(chǎn)階級以上 消費(fèi)人群。 客戶定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 類別 家庭年均收入水平 職業(yè)背景 購房支付特點(diǎn) 產(chǎn)品偏好 生活調(diào)性 生活偏好 富貴型 100300萬 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。 一次性付清為主，或短期低額貸款 精神型 擁有型 奢華型 商務(wù)型 投資型 成功 精英 張揚(yáng) 進(jìn)取 品味 善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類投資。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。 富裕型 30100萬 外資企業(yè)中高層、國內(nèi)上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。 低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。 擁有型 奢華型 運(yùn)動(dòng)型 休閑型 贍養(yǎng)型 進(jìn)取 炫耀 享受 個(gè)性 時(shí)髦 追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。 中產(chǎn)型 1030萬 歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級教師等。 首付能力不強(qiáng)，但月還款能力高、工作前景預(yù)期好；貸款年限可以較長； 國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。 生活型 工作型 教育型 贍養(yǎng)型 休閑型 運(yùn)動(dòng)型 健康型 事業(yè) 積極 前瞻 快捷 個(gè)性 品味 家庭 善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂和購物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。 客戶研判 購買力客戶分類描述 客戶定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營銷策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場分析 項(xiàng)目認(rèn)知 客戶研判 產(chǎn)品與客戶匹配 產(chǎn)品形態(tài) 主力客戶形態(tài) 產(chǎn)品需求 偏好產(chǎn)品類型 面積段（平米） 購買力類型 年齡、家庭特征 家庭結(jié)構(gòu) 6090 中產(chǎn)型 2635 都市新銳族 單身貴族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、