【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 項(xiàng)目 總體量（萬(wàn)方） 產(chǎn)品類(lèi)型 主力面積（ m2) 單價(jià) 總價(jià)段（萬(wàn)元） 世茂 150 超高層 153241 14323 200400 新世界 多層洋房 136288 14928 200450 鋒尚 多層 200350 21179 400600 長(zhǎng)江路九號(hào) 超高 130260 23450 280550 金鼎灣 8 小高層、高層 90130 17685 250 四季仁恒 11 超高、酒店式公寓 144604 19736 2501100 朗詩(shī)國(guó)際 30 多層、小高層 68208 11962 100260 凱潤(rùn)金城 高層、酒店式公寓 80185 21639 180400 天正湖濱 16 小高層、高層 130150 12565 160190 金域緹香 小高層 70195 9989 85300 御湖國(guó)際 7 酒店式公寓 30130 23452 70300 雅居樂(lè)花園 36 小高層、高層 140303 11793 180400 以上為全市高端公寓項(xiàng)目的毛坯成交價(jià)格情況。由于產(chǎn)品規(guī)模、產(chǎn)品定位、區(qū)域位置等方面的差異，造成整體價(jià)格差異較大，價(jià)格區(qū)間 [1202323000]。 價(jià)格研判 價(jià)格研判案例采樣依據(jù)全市單價(jià)萬(wàn)元以上，主力總價(jià) 150萬(wàn)以上的公寓項(xiàng)目為例 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 豪宅 四季仁恒國(guó)際公寓 鋒尚國(guó)際公寓 /平方米 /平方米 標(biāo)桿物業(yè) 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 世茂濱江新城 /平方米 /平方米 高端物業(yè) 雅居樂(lè)花園 天正湖濱 /平方米 /平方米 高價(jià)物業(yè) 金鼎灣 長(zhǎng)江路九號(hào) /平方米 /平方米 參照市場(chǎng)在售的各類(lèi)高端物業(yè)的不同類(lèi)別，本項(xiàng)目定位為濱江標(biāo)桿高端物業(yè)。目前可參考的同檔次競(jìng)比項(xiàng)目有世茂濱江、朗詩(shī)國(guó)際、雅居樂(lè)、金鼎灣。 價(jià)格研判 依據(jù)四大維度采樣的代表個(gè)案 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 外部因素 系數(shù) 對(duì)比因素 本項(xiàng) 目 世茂濱 江 朗詩(shī)國(guó)際 金鼎灣 雅居樂(lè)花 園 備注 15% 地段因素 評(píng)分 100 95 95 105 102 本項(xiàng)目就現(xiàn)狀看， 與主城區(qū)相比，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較弱 20% 休閑配套 評(píng)分 100 95 90 105 90 金鼎灣依托市區(qū)成熟配套 15% 外部景觀 評(píng)分 100 90 85 80 80 本項(xiàng)目市政、人文、自然景觀兼具 內(nèi)部因素 10% 開(kāi)發(fā)商品牌 評(píng)分 100 100 90 80 95 仁恒高端品牌形象最佳 5% 總規(guī)模 評(píng)分 100 100 90 80 90 一般 50萬(wàn)以上統(tǒng)稱(chēng)規(guī)模大盤(pán) 15% 建筑品質(zhì) 評(píng)分 100 90 95 90 90 本項(xiàng)目國(guó)際精裝品牌組合，戶室中央空調(diào)，地暖設(shè)施 10% 物業(yè)管理 評(píng)分 100 95 85 80 95 專(zhuān)業(yè)服務(wù)高端客戶的仁恒物業(yè) 5% 內(nèi)部景觀 評(píng)分 100 95 85 80 85 11%的建筑密度和高綠化筑底花園住宅格局 5% 會(huì)所檔次 評(píng)分 100 95 80 80 80 本項(xiàng)目室內(nèi)恒溫泳池奢適會(huì)所 100% 系數(shù)累加 100 89 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ？ 14747 12773 20898 12448 參考權(quán)重 50% 20% 10% 20% 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 *權(quán)重 *100/系數(shù)累加 7800 3052 2348 2734 15934 靜態(tài)競(jìng)比價(jià)格 15934元 /平米 （理論價(jià)格） 修正系數(shù) 6% 17000元 /平米 （修正后的理論價(jià)格） 品牌溢價(jià) 營(yíng)銷(xiāo)手段及服務(wù) 價(jià)格定位 依據(jù)四大維度甄選四個(gè)樣本進(jìn)行本案一期市場(chǎng)理論價(jià)格推導(dǎo) 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 綜合定價(jià)系數(shù) 產(chǎn)品 系數(shù) 環(huán)境 系數(shù) 修正 系數(shù) 朝向 系數(shù) 層次 系數(shù) 景觀 系數(shù) 噪音 系數(shù) 機(jī)動(dòng)車(chē)入口 小區(qū)次入口 地面停車(chē)位 公建 房型 系數(shù) 系數(shù)分為三部分：產(chǎn)品系數(shù)、環(huán)境系數(shù)修正系數(shù)； 影響房?jī)r(jià)的主要系數(shù)： 面積系數(shù)、房型系數(shù)、朝向系數(shù)、層次系數(shù)、景觀系數(shù)； 私密 系數(shù) 系數(shù)分類(lèi) 影響房?jī)r(jià) 主要系數(shù) 面積 系數(shù) 價(jià)格定位 具體價(jià)格表定價(jià)依據(jù) 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 未來(lái)價(jià)格預(yù)判 城市未來(lái) —— 越來(lái)越大的南京，越來(lái)越快的南京 作為華東地區(qū)最具有歷史底蘊(yùn)及人文氛圍的省會(huì)城市，南京對(duì)于蘇中、蘇北、皖東地區(qū)的輻射影響力及人才吸引力是巨大的，通過(guò)南京都市圈的整體規(guī)劃，未來(lái)南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 (可達(dá)馬鞍山、鎮(zhèn)江 )、兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 (可達(dá)蕪湖、泰州 )的覆蓋面必將更加廣泛。 馬鞍山 鎮(zhèn)江 泰州 蕪湖 四通八達(dá)的軌道交通勢(shì)必顛覆整座城市的空間概念，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、快速道路的完善，消費(fèi)者生活居住舒適度將會(huì)逐步提高，同時(shí)伴隨著政府配套建設(shè)的投入未來(lái)土地成本也必然進(jìn)一步增加。 城區(qū)地鐵線路： M M M M M M8 過(guò)江地鐵線路： M M4 江北地鐵線路：江北線 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 2023年度 南京仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為3432元 /㎡ 左右； 2023年度 南京仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為3889元 /㎡ 左右。 2023年南京市仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 土地名稱(chēng) 土地面積 總建筑面積 掛牌價(jià)格 受讓方 346120 519179 186000 仙林 332414 438132 150000 招商、九龍倉(cāng) 70873 127570 41000 榮盛 104684 188431 60000 棲霞 2023年南京市仙林板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 146946 154294 60000 恒基 未來(lái)價(jià)格預(yù)判 越來(lái)越貴的面粉價(jià)格，必將穩(wěn)定堅(jiān)實(shí)面包的未來(lái)售價(jià) 2023年度 南京河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為3496元 /㎡ 左右； 2023年度 南京河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌樓板價(jià)格加權(quán)均價(jià)為4880元 /㎡ 左右。 2023年南京市河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 土地名稱(chēng) 土地面積 總建筑面積 掛牌價(jià)格 受讓方 89346 151888 46000 金地 48938 97875 28000 萬(wàn)科 22165 28815 14000 中北 46640 93281 42023 仁恒 2023年南京市河西板塊住宅性質(zhì)土地掛牌價(jià)格一覽 70833 169999 83000 五礦 伴隨著城市配套的逐步完善，南京市土地掛牌價(jià)格穩(wěn)步提高， 因此，可以預(yù)見(jiàn)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格至少將維持現(xiàn)今市場(chǎng)估價(jià)水平！ 價(jià)格定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 客戶研判 根據(jù)目前初判的項(xiàng)目理論價(jià)格，框定總價(jià)，借以推導(dǎo)產(chǎn)品細(xì)分目標(biāo)客戶 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比 單價(jià) 總價(jià)區(qū)間 6090 253 % 17000 100155 130140 264 % 17000 220240 160170 195 % 17000 270290 200218 124 % 17000 340370 合計(jì) 836 100% 17000 100370 客戶定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 客戶研判 客戶分類(lèi)模型 單身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 新南京人 單身丁客 三代同堂 中大學(xué) 3口之家 丁客家庭 兒女立家 三代同堂 二老空巢 中 產(chǎn) 型 經(jīng) 濟(jì) 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型 — 300— 100— 30以上萬(wàn)元 /年 30— 10萬(wàn)元 /年 10萬(wàn)元以下 新新人類(lèi) 購(gòu)買(mǎi)力客戶類(lèi)型 家庭結(jié)構(gòu)客戶類(lèi)型 客戶分類(lèi)模型 健康養(yǎng)老 （ 56歲 以上） 品質(zhì)家庭 （ 3655歲） 都市新銳 （ 2635歲） （ 2225歲） 根據(jù)項(xiàng)目總價(jià)段 [100370]，依托我們的客戶分析模型，預(yù)判目標(biāo)客戶為 —— 中產(chǎn)階級(jí)以上 消費(fèi)人群。 客戶定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 類(lèi)別 家庭年均收入水平 職業(yè)背景 購(gòu)房支付特點(diǎn) 產(chǎn)品偏好 生活調(diào)性 生活偏好 富貴型 100300萬(wàn) 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級(jí)專(zhuān)業(yè)人士、政府高級(jí)干部，金融企業(yè)高管等。 一次性付清為主，或短期低額貸款 精神型 擁有型 奢華型 商務(wù)型 投資型 成功 精英 張揚(yáng) 進(jìn)取 品味 善于交際，喜歡出入高級(jí)的娛樂(lè)場(chǎng)所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類(lèi)投資。擁有名車(chē)，經(jīng)常出國(guó)旅游。 富裕型 30100萬(wàn) 外資企業(yè)中高層、國(guó)內(nèi)上市公司高管、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類(lèi)行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。 低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。 擁有型 奢華型 運(yùn)動(dòng)型 休閑型 贍養(yǎng)型 進(jìn)取 炫耀 享受 個(gè)性 時(shí)髦 追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢(qián)進(jìn)行休閑娛樂(lè)消費(fèi)和健身。擁有中高檔私車(chē)，喜歡選擇中國(guó)周邊國(guó)家或地區(qū)旅游。 中產(chǎn)型 1030萬(wàn) 歐美企業(yè)部門(mén)主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類(lèi)行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。 首付能力不強(qiáng)，但月還款能力高、工作前景預(yù)期好；貸款年限可以較長(zhǎng)； 國(guó)有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。 生活型 工作型 教育型 贍養(yǎng)型 休閑型 運(yùn)動(dòng)型 健康型 事業(yè) 積極 前瞻 快捷 個(gè)性 品味 家庭 善于社交。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。 客戶研判 購(gòu)買(mǎi)力客戶分類(lèi)描述 客戶定位 客戶定位 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 營(yíng)銷(xiāo)策略 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目認(rèn)知 客戶研判 產(chǎn)品與客戶匹配 產(chǎn)品形態(tài) 主力客戶形態(tài) 產(chǎn)品需求 偏好產(chǎn)品類(lèi)型 面積段（平米） 購(gòu)買(mǎi)力類(lèi)型 年齡、家庭特征 家庭結(jié)構(gòu) 6090 中產(chǎn)型 2635 都市新銳族 單身貴族 已婚丁客 幼小三口之家 生活、