【正文】 華潤(rùn)臵地松江泗涇古樓路 2號(hào)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告 2023年 10月 謹(jǐn)呈： 華潤(rùn)臵地（上海）有限公司 2 項(xiàng)目屬性解讀 項(xiàng)目定位思考 產(chǎn)品線(xiàn)選擇及方案建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹(shù)體系梳理 各方案綜合效益對(duì)比 3 地塊屬性解析 4 古樓路北側(cè)商業(yè) 古樓路 地塊屬性解析 中等規(guī)模體量，地塊方正，周邊水系資源豐富； 現(xiàn)有商業(yè)配套品質(zhì)和檔次較低，區(qū)域較為缺乏高端生活氛圍 ? 北側(cè)潤(rùn)江商業(yè)配套檔次較低，業(yè)種業(yè)態(tài)分布散亂 ? 西側(cè)緊鄰古樓閣河 ? 北側(cè)古樓公路，路況尚好，但多有大中型貨車(chē)經(jīng)過(guò) ? 東側(cè)緊鄰巴張涇河 宗地 古樓閣河 巴張涇河 基地現(xiàn)狀：內(nèi)部平整 5 受地塊條件限制，產(chǎn)品線(xiàn)選擇受限較大，常規(guī)類(lèi)小高層 +低層 產(chǎn)品線(xiàn)組合下的普通住宅將成為項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成主體 地塊屬性解析 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 項(xiàng)目四至 東至巴張涇河，南至鄉(xiāng)村道路，西至古樓閣河，北至 鼓樓路 占地面積 容積率 不大于 1 建筑密度 不大于 20% 綠地率 不小于 45% 建筑高度 不高于 40米 建筑形態(tài) 不能做獨(dú)棟、雙拼別墅 項(xiàng)目要求 全裝修住宅面積應(yīng)不低于總住宅建筑面積的 30% 容積率 產(chǎn)品線(xiàn) 小高層 多層 疊墅 聯(lián)體別墅 容積率要求下 可能的產(chǎn)品形態(tài) 泗涇站 泗涇古鎮(zhèn) 本案 6 板塊屬性解析 7 本案 ? 本項(xiàng)目位于松江泗涇板塊內(nèi)，該板塊緊鄰九亭板塊， ? 北臨機(jī)場(chǎng)，西接佘山國(guó)家旅 游度假區(qū)，南望松江大學(xué)城，東連上海市區(qū)，是松江重點(diǎn)發(fā)展的中心鎮(zhèn) ? 距上海市中心 27公里 ? 虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里 本項(xiàng)目 地處松江北部泗涇板塊，雖受大佘山輻射，但自身缺乏一定的 自然資源基礎(chǔ)，遠(yuǎn)離市中心，整體亦尚未形成高端居住區(qū)氛圍 板塊屬性分析 區(qū)位屬性 8 有多條市級(jí)交通干道及軌交 9號(hào)線(xiàn)貫穿聯(lián)通，交通可達(dá)性好 區(qū)位屬性 ? 快速交通 ： 經(jīng)由嘉松公路、滬松公路、莘磚公路可快速到達(dá)滬青平公路、 A A A8以及市區(qū)。 ? 軌道交通 ： 地鐵 9號(hào)線(xiàn)已投入使用，本案臨近泗涇站和佘山站兩站，距離約在 。 佘山別墅區(qū) A9 A5 莘閔別墅區(qū) A8 趙巷別墅區(qū) 徐涇別墅區(qū) 滬青平公路 滬松公路 泗涇站 佘山站 9號(hào)線(xiàn) 嘉松公路 莘磚公路 本案 泗涇板塊 板塊屬性分析 9 區(qū)域商業(yè)配套及檔次將得到進(jìn)一步升級(jí)完善，高端板塊居住氛 圍愈加成熟 商業(yè)配套規(guī)劃 ? 三湘商業(yè)廣場(chǎng) 占地約 5萬(wàn) ㎡，總建約 10萬(wàn)㎡， 緊鄰 9號(hào)線(xiàn)泗涇站，集生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，預(yù)計(jì) 2023年底正式投入運(yùn)營(yíng)，大潤(rùn)發(fā)、 KFC等商家已簽約入駐。其他商業(yè)規(guī)劃有餐飲、娛樂(lè)、生活配套、服裝箱包等，當(dāng)前商鋪基本售完；另外還規(guī)劃有酒店式公寓。 ? 佘山灣商業(yè)中心 上海城投開(kāi)發(fā)， 超過(guò) 10萬(wàn) ㎡ 的各類(lèi)商業(yè)中配臵了 5萬(wàn) ㎡ 的濱水風(fēng)情商業(yè)， 3萬(wàn) ㎡ 的精品城市廣場(chǎng)，約 2萬(wàn) ㎡ 的“佘山灣主題商業(yè)街”。 泗涇站 本案 三湘商業(yè)廣場(chǎng) 佘山灣商業(yè)中心 佘山站 泗涇鎮(zhèn)中心 菲詩(shī)艾倫 3000㎡ 米社區(qū)商業(yè) 金港、同潤(rùn)社區(qū)商業(yè) 本案所在區(qū)域目前無(wú)大型配套，主要依靠周邊社區(qū)的小型商業(yè)配套，但未來(lái)將有三湘商業(yè)廣場(chǎng)和佘山灣商業(yè)中心投入使用： 三湘效果圖 三湘效果圖 三湘工程進(jìn)度 板塊屬性分析 10 ? 09年 7月 30日獲悉，本市已規(guī)劃安排了 15個(gè)有一定建設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類(lèi)型住宅混合的大型居住社區(qū)，泗涇位列其中。 ? 泗涇配套商品房基地規(guī)劃范圍 ：本次規(guī)劃的范圍北到泗陳公路，東至劉五公路，南至泗涇塘 —— 泗鳳路，西至嘉松公路， 規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃總建筑量約 115萬(wàn)平方米，其中住宅建筑量約95萬(wàn)平方米 。 大型配套商品房基地規(guī)劃未來(lái)將對(duì)板塊形象提升產(chǎn)生一定負(fù)面影響 板塊屬性分析 區(qū)域規(guī)劃 —— 大型配套商品房基地 本案 11 區(qū)域市場(chǎng)解析 12 區(qū)域市場(chǎng)大戶(hù)型公寓供應(yīng)匱乏，形態(tài)差異化、對(duì)比高端物業(yè)有 總價(jià)優(yōu)勢(shì)的升級(jí)型產(chǎn)品存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)條件 —— 公寓產(chǎn)品分析 在售樓盤(pán) 產(chǎn)品 體量（ ㎡ ） 未推體量（ ㎡ ） 項(xiàng)目主力戶(hù)型 同潤(rùn)菲詩(shī)愛(ài)倫 高層 38萬(wàn) 1R： 5587㎡ 2R： 8090㎡ 3R： 129130㎡ 金港花園 小高層 、聯(lián)排 30萬(wàn) 2R： 90108㎡ 3R： 125140㎡ 西南名苑 多層、小高層 16萬(wàn) 2R： 8090㎡ 3R： 100㎡ 綠波景園 多層、小高層 13萬(wàn) 2R： 9092㎡ 3R： 125㎡ 4R： 130135㎡ 合計(jì) 將售樓盤(pán) 產(chǎn)品 體量（ ㎡ ） 項(xiàng)目主力戶(hù)型 同潤(rùn)苑四期 小高層 —— 98125㎡ 二房、三房 城投項(xiàng)目 小高層 規(guī)劃中 常規(guī)二房、三房 三水四季城 小高層 /高層為主 67萬(wàn) 常規(guī)二房、三房 ? 板塊公寓主力供應(yīng)主要集中在 80100㎡ 二房和 120140㎡ 三房， 150㎡ 以上大戶(hù)型公寓類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)匱乏； ? 板塊在售常規(guī)公寓未來(lái)供應(yīng)超過(guò) 46萬(wàn)㎡，未來(lái)還將有三個(gè)樓盤(pán)的公寓入市，總供應(yīng)超過(guò) 100萬(wàn)㎡，均以常規(guī)戶(hù)型為主，內(nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 區(qū)域市場(chǎng)解析 本案 主要公寓項(xiàng)目分布 同潤(rùn)菲詩(shī)愛(ài)倫 一房 5587㎡ 二房 8390㎡ 三房 129130㎡ 西南名苑（寬景 99） 二房 8090㎡ 三房 100㎡ 綠波景園 二房 9092㎡ 、三房 125㎡ 、四房 130135 ㎡ 金港花園 二房 90108㎡ 三房 125140㎡ 1 2 1 2 同潤(rùn)苑三期 城投古樓路商品住宅項(xiàng)目 3 3 山水四季城二 五期 13 常規(guī)公寓類(lèi)產(chǎn)品無(wú)法支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期和高溢價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 本項(xiàng)目產(chǎn)品打造上必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的突破和品質(zhì)的強(qiáng)化升級(jí)！ 土地成本分析 樓板價(jià)約 11500元 /㎡ 建筑、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等成本 合理利潤(rùn)率目標(biāo)（ 2530%） 本案整盤(pán)均價(jià)需達(dá) 25000元 /㎡ 以上 注：本案預(yù)計(jì)一年后入市，銷(xiāo)售周期一年。 七寶板塊 板塊均價(jià) 19024元 /㎡ 城花新園 22605元 /㎡ 九亭板塊 板塊均價(jià) 10801元 /㎡ 貝尚灣 18969元 /㎡ 泗涇板塊 板塊均價(jià) 9401元 /㎡ 菲詩(shī)愛(ài)倫 16200元 /㎡ 新橋板塊 板塊均價(jià) 12941元 /㎡ 綠洲香島 14803元 /㎡ 未來(lái)預(yù)期價(jià)格 ① ② 公寓板塊 七寶 九亭 新橋 泗涇 年均復(fù)合增長(zhǎng)率 % % 16% % 9月常規(guī)公寓均價(jià)（元 /㎡ ） 16582 9334 10362 8124 一年半后均價(jià) （元 /㎡ ） 19024 10801 12941 9401 標(biāo)桿項(xiàng)目 城花新園 貝尚灣 綠洲香島 菲詩(shī)愛(ài)倫 9月常規(guī)公寓均價(jià)（元 /㎡ ） 19704 16395 11853 9170 一年半后均價(jià) （元 /㎡ ） 22605 18969 14803 16200（最新報(bào)價(jià)14000，以此計(jì)算） ? 9號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)板塊呈現(xiàn)出明顯的價(jià)格梯度； ? 受與市區(qū)距離和配套影響，本案雖然可以樹(shù)立板塊標(biāo)桿價(jià)格，但 很難突破九亭和七寶的標(biāo)桿價(jià)格、達(dá)到 22023元 /㎡ 以上的單價(jià)預(yù)期 。 區(qū)域市場(chǎng)解析 14 市場(chǎng)條件 —— 聯(lián)體別墅產(chǎn)品價(jià)格分析 聯(lián)體別墅板塊 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇 年均復(fù)合增長(zhǎng)率 % % % % 9月聯(lián)排均價(jià)（元 /㎡ ） 13595 11437 14502 12560 1年后均價(jià)（元 /㎡ ） 15961 13439 16576 14331 9月雙拼均價(jià)（元 /㎡ ） —— 17274 18122 最新報(bào)價(jià) 20230 1年后均價(jià)（元 /㎡ ） —— 20297 20713 22820 莘閔板塊 趙巷板塊 徐涇板塊 本案 泗涇板塊 聯(lián)排 15961元 /㎡ 雙拼 20297元 /㎡ 聯(lián)排 13439元 /㎡ 雙拼 20713元 /㎡ 聯(lián)排 16576元 /㎡ 雙拼 22820元 /㎡ 聯(lián)排 14331元 /㎡ 未來(lái)預(yù)期價(jià)格 注：本案預(yù)計(jì)一年后入市。 ? 雙拼別墅價(jià)值較高， 未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)空間也較大，尤其是本案所在泗涇板塊，雙拼別墅供應(yīng)少，競(jìng)爭(zhēng)壓力小，未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)彈性更大； ? 聯(lián)排別墅價(jià)值較弱，是經(jīng)濟(jì)型別墅的主要產(chǎn)品形態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)彈性較小，一年后預(yù)期價(jià)格很難達(dá)到 2萬(wàn)元 /㎡ 以上。 泗涇板塊雙拼別墅競(jìng)爭(zhēng)壓力小，未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)彈性大；常規(guī)聯(lián)排未來(lái)價(jià)格不能滿(mǎn)足項(xiàng)目利潤(rùn)要求，需在產(chǎn)品形態(tài)打造上有所突破 泗涇及周邊板塊聯(lián)體別墅年度成交均價(jià)走勢(shì)040008000120231600020230元/ 平方米佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇佘山 5441 5612 5745莘閔 8026 8116 9402 12682 13753趙巷 7853 8837 10741 14189 13629徐涇 10755 10951 10460 18329 166972023年 2023年 2023年 2023年 2023年19月區(qū)域市場(chǎng)解析 15 市場(chǎng)條件 —— 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品價(jià)格分析 獨(dú)棟別墅板塊 佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇 年均復(fù)合增長(zhǎng)率 % % % % % 9月均價(jià)（元 /㎡ ） 49444 27256 25984 25475 25299 1年后均價(jià)（元 /㎡ ） 58443 35051 30505 29959 28765 佘山板塊 莘閔板塊 趙巷板塊 徐涇板塊 本案 泗涇板塊 獨(dú)棟 58443元 /㎡ 獨(dú)棟 35051元 /㎡ 獨(dú)棟 30505元 /㎡ 獨(dú)棟 29959元 /㎡ 獨(dú)棟 28765元 /㎡ 未來(lái)預(yù)期價(jià)格 注：本案預(yù)計(jì)一年后入市。 ? 區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟別墅價(jià)值較好， 未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)性較高； ? 泗涇板塊獨(dú)棟別墅價(jià)格相對(duì)周邊板塊較低，未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)空間較大，尤其是佘山板塊獨(dú)棟別墅檔次和價(jià)格非常高，對(duì)泗涇板塊獨(dú)棟別墅價(jià)格有較大的正向刺激作用。 泗涇及周邊板塊獨(dú)棟別墅年度成交均價(jià)走勢(shì)015000300004500060000元/ 平方米佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇佘山 25609 28538 36411 54133 47718莘閔 10322 14852 21418 28006 23638趙巷 14524 15341 21477 26606 26506徐涇 12983 15297 19151 23517 23827泗涇 13268 13792 16310 24633 212042023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 9 年1 9 月區(qū)域市場(chǎng)解析 受周邊高端別墅區(qū)的帶動(dòng)，區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟別墅具備較強(qiáng)的價(jià)格 支撐力，未來(lái)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品價(jià)格隱性成長(zhǎng)空間較大 16 客戶(hù)條件解析 17 現(xiàn)有客戶(hù)條件 目前板塊客戶(hù)來(lái)源 泗涇私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 松江鋼材城 泗涇五金城 現(xiàn)已招商 2023多戶(hù) 首期已入駐企業(yè) 860多家。二期工程完成時(shí)，可達(dá) 1200多家 . 一期已駐 251家商戶(hù)，明年 8月前將全部推出，總開(kāi)發(fā)商鋪 3000余間。 輕軌 9號(hào)線(xiàn)導(dǎo)入人群 公寓客戶(hù)導(dǎo)入單一；經(jīng)濟(jì)型別墅客群集中在西區(qū)；獨(dú)棟別墅客 群廣泛，呈現(xiàn)泛區(qū)域化趨勢(shì)。 公寓客戶(hù) 小高層 /高層公寓： 區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的公寓（如同潤(rùn)菲詩(shī)愛(ài)倫）成交客戶(hù)基本都是輕軌 9號(hào)線(xiàn)導(dǎo)入人群，主要是在徐匯、閔行、長(zhǎng)寧和松江區(qū)工作的白領(lǐng)。 獨(dú)棟別墅客戶(hù) 以產(chǎn)業(yè)客為主，早期的主力客群 —— 在國(guó)內(nèi)有生意的外籍華人仍占有一定比例，另外成交客群也逐漸表現(xiàn)出泛區(qū)域化，西區(qū)乃至大浦東區(qū)域客戶(hù)均有成交 。 經(jīng)濟(jì)型別墅客戶(hù) 聯(lián)排 /雙拼別墅： 主要是區(qū)域產(chǎn)業(yè)客，以及閔行、長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)域的企業(yè)中高層管理者和有改善需求的居民。 18 區(qū)域商業(yè)配套及檔次將得到進(jìn)一步升級(jí)完善，高端板塊居住氛 圍愈加成熟，對(duì)外區(qū)域高端客戶(hù)的吸引力將加強(qiáng) 商業(yè)配套規(guī)劃 ? 三湘商業(yè)廣場(chǎng) 占地約 5萬(wàn) ㎡，總建約 10萬(wàn)㎡， 緊鄰 9號(hào)線(xiàn)泗涇站，集生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，預(yù)計(jì) 2023年底正式投入運(yùn)營(yíng)，大潤(rùn)發(fā)、 KFC等商家已簽約入駐。其他商業(yè)規(guī)劃有餐飲、娛樂(lè)、生活配套、服裝箱包等，當(dāng)前商鋪基本售完；另外還規(guī)劃有酒店式公寓。 ? 佘山灣商業(yè)中心 上海城投開(kāi)發(fā)， 超過(guò) 10萬(wàn) ㎡ 的各類(lèi)商業(yè)中配臵了 5萬(wàn) ㎡ 的濱水風(fēng)情商業(yè)， 3萬(wàn) ㎡ 的精品城市廣場(chǎng)，約 2萬(wàn) ㎡ 的“佘山灣主題商業(yè)街”。