【正文】 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… —— 陽(yáng)光 蠡湖 1號(hào)地塊項(xiàng)目報(bào)告 2022年 10月 打造無(wú)錫首席富人區(qū) 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目定位報(bào)告 物業(yè)發(fā)展建議 營(yíng)銷策略總綱 項(xiàng)目定位報(bào)告 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 項(xiàng)目定位報(bào)告問(wèn)題 問(wèn)題 市場(chǎng)分析 方案測(cè)算 項(xiàng)目定位 問(wèn)題 提出問(wèn)題 初步方案設(shè)想 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 問(wèn) 題 提出問(wèn)題 ” 容積率 ，樓面地價(jià)高達(dá) 3062元 /M2，采取什么開(kāi)發(fā)模式？ 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 問(wèn) 題 初步方案設(shè)想 方案一：容積率 ，全別墅方案 方案二：容積率 ，組合方案（別墅 amp。townhouseamp。高層） 方案三：容積率 ，低層低密度住宅 (townhouse及花園洋房 ) 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場(chǎng)分析 問(wèn)題 市場(chǎng)分析 方案測(cè)算 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀樓市分析 客戶分析 微觀樓市分析 項(xiàng)目定位報(bào)告深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場(chǎng)分析 GDP高速增長(zhǎng)支撐房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 GDP增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 2022年度 蘇州 無(wú)錫 常州 寧波 杭州 年 GDP(億元） 2802 2092 排名 1 3 5 4 2 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場(chǎng)分析 人均 GDP穩(wěn)步增長(zhǎng) 2022年無(wú)錫市人均 GDP43039元（約 5200美元） 2022年度 蘇州 無(wú)錫 常州 寧波 杭州 年人均 GDP(美元） 5750 5200 3150 3400 3921 排名 1 2 5 4 3 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場(chǎng)分析 人均 GDP穩(wěn)步增長(zhǎng) 發(fā)展 階段 啟動(dòng)期 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩 發(fā)展期 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求 為主 改善需求為 主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 30004000US$ 40008000US$ 8000US$ 8003000US$ 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場(chǎng)分析 人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 8 . 6 2 %9 . 8 9 %1 6 . 6 1 %2 6 . 1 4 %5 . 6 5 %1 0 . 3 4 %6 . 5 7 %00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 31998 1999 2022 2022 2022 2022增長(zhǎng)率（城鎮(zhèn)） 增長(zhǎng)率（農(nóng)民） 增長(zhǎng)率（房?jī)r(jià)）無(wú)錫市城調(diào)隊(duì) 2022年數(shù)據(jù) 收入房?jī)r(jià)比 1： 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家的家庭年均收入與房?jī)r(jià)的比值在 1： 4～ 6之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 ，無(wú)錫目前的房?jī)r(jià)漲幅較大，但無(wú)錫住宅有效需求度高，商品房?jī)r(jià)格仍有上漲空間。 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽(yáng) SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場(chǎng)分析 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額逐年上升 %%%%52%67%01999 2022 2022 2022 2022增長(zhǎng)率( 城鄉(xiāng)居民存款余額) 增長(zhǎng)率（房地產(chǎn)銷售額）無(wú)錫居民用于居住類的支出大幅增加 (2022年增長(zhǎng) %)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟(jì)南 JI NAN 合肥