【正文】 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… —— 陽光 蠡湖 1號地塊項目報告 2022年 10月 打造無錫首席富人區(qū) 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 報告結(jié)構(gòu)項目定位報告 項目定位報告 物業(yè)發(fā)展建議 營銷策略總綱 項目定位報告 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 項目定位報告問題 問題 市場分析 方案測算 項目定位 問題 提出問題 初步方案設想 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 問 題 提出問題 ” 容積率 ，樓面地價高達 3062元 /M2，采取什么開發(fā)模式？ 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 問 題 初步方案設想 方案一：容積率 ，全別墅方案 方案二：容積率 ，組合方案（別墅 amp。townhouseamp。高層） 方案三：容積率 ，低層低密度住宅 (townhouse及花園洋房 ) 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 問題 市場分析 方案測算 項目定位 市場分析宏觀經(jīng)濟分析 宏觀樓市分析 客戶分析 微觀樓市分析 項目定位報告深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 GDP高速增長支撐房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 2022年度 蘇州 無錫 常州 寧波 杭州 年 GDP(億元） 2802 2092 排名 1 3 5 4 2 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 人均 GDP穩(wěn)步增長 2022年無錫市人均 GDP43039元（約 5200美元） 2022年度 蘇州 無錫 常州 寧波 杭州 年人均 GDP(美元） 5750 5200 3150 3400 3921 排名 1 2 5 4 3 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 人均 GDP穩(wěn)步增長 發(fā)展 階段 啟動期 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩 發(fā)展期 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求 為主 改善需求為 主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 30004000US$ 40008000US$ 8000US$ 8003000US$ 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 人均可支配收入穩(wěn)步增長 8 . 6 2 %9 . 8 9 %1 6 . 6 1 %2 6 . 1 4 %5 . 6 5 %1 0 . 3 4 %6 . 5 7 %00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 31998 1999 2022 2022 2022 2022增長率（城鎮(zhèn)） 增長率（農(nóng)民） 增長率（房價）無錫市城調(diào)隊 2022年數(shù)據(jù) 收入房價比 1： 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗，發(fā)展中國家的家庭年均收入與房價的比值在 1： 4～ 6之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 ，無錫目前的房價漲幅較大，但無錫住宅有效需求度高，商品房價格仍有上漲空間。 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈陽 SHENG YANG 重慶 CHONG QING 武漢 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 東莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING …… 市場分析 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額逐年上升 %%%%52%67%01999 2022 2022 2022 2022增長率( 城鄉(xiāng)居民存款余額) 增長率（房地產(chǎn)銷售額）無錫居民用于居住類的支出大幅增加 (2022年增長 %)，房地產(chǎn)市場活躍 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 廣州 GUANG ZHOU 大連 DA LIAN 西安 XI AN 濟南 JI NAN 合肥