【正文】 .?？跒?號地塊建設項目可行性研究報告第一章 總論 項目名稱海口灣1號地塊建設項目可行性研究報告 項目建設單位及建設單位簡介某實業(yè)投資有限公司 可行性研究報告編制單位省建設項目規(guī)劃設計研究院資格證書編號： 可行性研究報告編制的主要依據(jù)《?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃》（20052020）；《濱海核心區(qū)?？跒晨刂菩栽敿氁?guī)劃》；《?？跒矨2302地塊修建性詳細規(guī)劃》；《海口市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一個五年規(guī)劃綱要》；國家相關(guān)規(guī)范標準；建設單位提供的意見、資料等；建設單位與省建設項目規(guī)劃設計研究院簽訂的工程項目咨詢合同。 可行性研究的范圍及主要內(nèi)容項目提出的背景、建設必要性、市場分析與預測、建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、工程招標、節(jié)約能源、企業(yè)組織與勞動定員、項目實施進度建議、項目投資估算及資金籌措、財務評價等。 項目地址項目建設地點位于?？谑泻诵臑I海區(qū)，緊鄰城市商業(yè)副中心，北臨瓊州海峽，南靠城市中心綠肺萬綠園。㎡，地塊為濱海填海區(qū)，土地條件為凈地，場地平整。項目東側(cè)及南側(cè)是萬綠園，北側(cè)為美源第二時間酒吧街及規(guī)劃中的七星級度假酒店，西側(cè)為中海石油公司及美源游艇碼頭。用地東側(cè)及南側(cè)為大面積公共綠地，北側(cè)為商業(yè)用地，東邊為市政綠化用地，西側(cè)為二類居住用地，現(xiàn)狀有陽光經(jīng)典住宅區(qū)，及中海石油總部。項目緊鄰海岸線，東邊是觀海東路，南邊是紅棉路，西邊是觀海西路。觀海西路與紅棉路交叉，向南延伸與濱海大道相接。觀海東路向北接葫蘆島七星級度假酒店，且為必經(jīng)之路。本項目建設內(nèi)容包括建（構(gòu)）筑物、給排水、供電、電信、煤氣、消防、區(qū)內(nèi)道路、園林景觀及綠化等。 ，，不計容面積（地下室）。，包括L型連棟酒店公共區(qū)套房1棟、7層產(chǎn)權(quán)式客房4棟、3層總統(tǒng)計套房8棟，總客房數(shù)437間。，包括酒店大堂及大堂吧、餐飲、會議、康體、娛樂等。架空層面積（不計入建筑總面積）。 項目總投資及資金籌措 。其中，；。，全部由建設單位自籌解決（其中銷售滾動投入2650萬元）。 項目財務評價經(jīng)計算分析得出：產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)度假別墅的銷售收入高達125046萬元，扣除建設成本及稅金后。項目投資利潤率高達257%。說明項目經(jīng)濟效益和投資效果較好，具有較強的盈利能力。酒店正常經(jīng)營時, 年收入高達14481萬元，項目正常達產(chǎn)年稅前利潤總額為1423萬元。%，%，（含建設期2年），%，（含建設期2年），均滿足了基準值的要求。說明項目開發(fā)的經(jīng)濟效益和投資效果較好，具有較強的盈利能力。從敏感性分析可以看出，投資增加10%，對項目的效益影響最大。其次是銷售價格降低10%，對項目效益影響大。但即使在最不利設定情況下，%，說明項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目建設在財務上是可以被接受的，是可行的。 經(jīng)濟指標匯總表表12 經(jīng)濟指標匯總表序號項目計量單位數(shù)量備注1項目總投資萬元2銷售收入萬元1395273銷售稅金及附加萬元營業(yè)稅及附加萬元土地增值稅萬元4利潤總額萬元5所得稅萬元6財務內(nèi)部收益率%稅前7財務凈現(xiàn)值萬元71299稅前8投資凈利率%9投資利稅率%10資本金利潤率%11投資回收期年稅前12盈虧平衡點%13項目建設期年2 結(jié)論及建議?？跒?號項目的建設將更有力推動海口旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。為打造“國際旅游島”起到積極的推進作用。工程的建設將為改變海口城市面貌、促進經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，對改善城市居民生活、城市建設起到積極的作用，對提升城市品味，改善旅游環(huán)境等具有深遠的意義。的旅游房地產(chǎn)發(fā)展正在迎來新的發(fā)展機遇——房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、資源條件、市場需求及國際旅游島建設的客觀要求。擁有全國獨一無二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨特的發(fā)展優(yōu)勢；且旅游房地產(chǎn)業(yè)已被列為省主導產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)統(tǒng)屬現(xiàn)代服務業(yè)范疇，兩個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯相互促進作用。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游基礎設施開發(fā)，可提高旅游接待能力，旅游業(yè)可為房地產(chǎn)業(yè)注入新的理念，拓寬產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展有利于提升旅游服務設施的品質(zhì)，有利于發(fā)掘旅游度假資源的價值，并將加快國際旅游島的發(fā)展進程。與此同時，國際旅游島的建設也將進一步推動旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。本項目的建設符合國家、省、海口市相關(guān)政策、法規(guī)、?？谑谐鞘锌傮w發(fā)展規(guī)劃。該項目構(gòu)成合理、選址恰當、地理位置優(yōu)越、規(guī)模適宜、功能分區(qū)明確，完全滿足工程技術(shù)對環(huán)境原生態(tài)的保護功能；項目所需材料、設備供應充足；市政基礎配套設施已配備；節(jié)能、消防、防疫及環(huán)保均能滿足同類建筑的技術(shù)要求。從項目本身建設條件來看，項目已具備建設的必要條件，并能達到或超過目前國內(nèi)同類建筑的建設水平。因此，本項目的建設是符合現(xiàn)實需求及切實可行的。本項目的建設在改善?？谑械耐顿Y環(huán)境，增加地方財政收入，為拉動?？诮?jīng)濟發(fā)展的，擴大內(nèi)需方面，都會產(chǎn)生積極的影響。從項目財務計算結(jié)果分析，稅前和稅后的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期均高于行業(yè)基準值，財務上基本可行。綜上所述，本研究的結(jié)論為，項目建設符合規(guī)劃要求，市場前景好，建設條件具備；建設方案在技術(shù)和經(jīng)濟上均是合理的，財務上也是可行的。本項目前期準備工作已基本就緒，應盡快進行初步設計等后續(xù)工作，使項目順利進行。項目建設要堅持可持續(xù)發(fā)展模式，在項目的規(guī)劃、設計、施工和運營管理全周期，遵循資源節(jié)約環(huán)境友好的宗旨和理念。項目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程設計及施工時必須嚴格按照有關(guān)的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，保證項目使用時的安全性。項目主要風險來自社會適應性風險和技術(shù)與管理風險。建設單位應加強管理力度，積極推行先進的管理辦法，組建一支精干、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊伍，加強工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮，爭取通過有效的管理避免風險。臺風、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會導致工程工期延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細、可行的施工組織計劃，盡量避免在臺風、降水季節(jié)施工。鑒于項目的良好社會效益，建議?？谑姓嚓P(guān)部門緊密配合，加速推進，盡快落實資金，使這一民心工程早日完成，早見效益。第二章 項目背景及必要性 項目建設背景旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況旅游房地產(chǎn)是服務旅游業(yè)，品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)旅游房地產(chǎn)是以旅游人群為對象的房地產(chǎn)，包括休閑度假村，旅游景區(qū)主題休閑公園，旅游、休閑、培訓基地，會議中心，運動村，產(chǎn)權(quán)酒店，分時度假酒店，高爾夫度假村，風景名勝度假村，海景住宅，景區(qū)住宅(風格別墅)，民俗度假村，國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目，為最終消費者的物業(yè)形式。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，這就是旅游房地產(chǎn)的初期形式——旅游景觀房地產(chǎn)。20世紀60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，標志著旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。此后，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合模式也隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。旅游房地產(chǎn)按其所有權(quán)和使用權(quán)的不同可以分為產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、房地產(chǎn)大盤或新城項目等，是房地產(chǎn)品牌化、專業(yè)化、戰(zhàn)略化發(fā)展，與旅游緊密結(jié)合的新興產(chǎn)業(yè)。區(qū)位、資源、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及市場催生旅游房地產(chǎn)的發(fā)展（1）得天獨厚的區(qū)位、資源、環(huán)境為旅游房地產(chǎn)提供了有利的發(fā)展優(yōu)勢島擁有目前國內(nèi)最佳的綜合生態(tài)環(huán)境，同時也是世界上僅有的幾塊未被污染的凈土之一。島上綠蔭濃郁，森林覆蓋率超過55%，現(xiàn)有的5大熱帶原始森林區(qū)五指山森林區(qū)、霸王嶺森林區(qū)、尖峰嶺森林區(qū)、吊羅山森林區(qū)和黎母山森林區(qū)形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)。據(jù)20052008年環(huán)境狀況監(jiān)測表明，的環(huán)境質(zhì)量持續(xù)保持全國一流水平，全省環(huán)境空氣質(zhì)量連續(xù)保持國家一級標準，負離子含量超出世界衛(wèi)生組織規(guī)定的空氣清新標準的幾十倍，被譽為回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島。據(jù)2000年全國人口普查結(jié)果顯示，每10萬人中就有4位百歲老人，是全國的4倍；，比全國人均壽命高2歲。地處北緯18度～20度（巴厘島、孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島、呂宋島等世界知名旅游度假圣地都在這一緯線上），擁有全國唯一的熱帶海岸帶，海岸線長達1528公里，其中具備旅游房地產(chǎn)開發(fā)條件的岸線約占50％～60％。氣候宜人，年平均氣溫22～26攝氏度，陽光充足、四季如春、空氣清新，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣五大旅游要素俱全。豐富的溫泉資源、獨特的熱帶雨林景觀和傳統(tǒng)的黎苗少數(shù)民族風情，將島裝扮成我國最具特色的海島型旅游度假勝地，被稱為祖國的后花園和度假、休閑環(huán)境的絕版。這些都為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利的先天條件。（2）隨著旅游業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是國際旅游島的建設，對旅游住宿設施等旅游房地產(chǎn)的需求量也將不斷增大建省辦特區(qū)以來，旅游市場經(jīng)歷了從小份額的政府接待到大范圍的旅游接待的轉(zhuǎn)化，旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，目前已經(jīng)初具規(guī)模，形成了比較完善的產(chǎn)業(yè)體系。據(jù)統(tǒng)計，%。，%。其中，%。，%。%。旅游資源豐富、生態(tài)環(huán)境美好、氣候宜人，是理想的休閑度假旅游地。優(yōu)越的自然條件及寬松的政策必然會帶來旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，這將加快完善了的基礎設施的開發(fā)和建設，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件。大量的休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進入，推動旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉(zhuǎn)移，吸引了更多的旅游人群進入，從而將增加對酒店市場的強大需求。據(jù)《省旅游總體規(guī)劃》預測，到2020年，～。也就是說，在未來12年時間內(nèi)，省需要新建旅游住宿酒店客房大約8萬～10萬間。（3）隨著消費結(jié)構(gòu)的變化及國際旅游島建設的逐步推進，游客對以酒店為代表的旅游地產(chǎn)需求檔次也將不斷提高目前，旅游主要客源地人口超過3億，國內(nèi)中高端消費階層已形成相當規(guī)模，其消費結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，住房、汽車、旅游度假以及代表生產(chǎn)性服務業(yè)的旅游新業(yè)態(tài)等消費熱點繼續(xù)升溫，消費需求更趨向多元化、個性化、品質(zhì)化，使得旅游目的地及其旅游企業(yè)靠單一產(chǎn)品、同質(zhì)化產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實的市場需求。如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為旅游地產(chǎn)的重要發(fā)展方向。與此同時，建設國際旅游島，對外實行以免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)為主要特點的旅游開放政策，必將為帶來大批量的國際高消費群體，尤其是商務旅游群體，其對酒店、度假村等旅游地產(chǎn)的需求檔次也相對較高。國際旅游島建設的正式獲批，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新契機。在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展一片大好的前景下，隨著國際旅游島建設的逐步開展，政策的大力扶持、資金的不斷涌入、軟硬件設施的不斷完善，為的整體經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的機遇，特別是對作為旅游業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎和接待服務基地的酒店業(yè)顯著的拉動作用將日趨顯現(xiàn)。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游度假酒店日漸成為酒店產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，各種不同風格的旅游度假酒店星羅棋布，日漸新建，擴建，在建，成為了中國旅游酒店業(yè)最為集中的區(qū)域。伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游度假酒店日漸成為酒店產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，各種不同風格的旅游度假酒店星羅棋布，日漸新建，擴建，在建，成為了中國旅游酒店業(yè)最為集中的區(qū)域。近年來，我省旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，作為旅游業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎和接待服務基地的酒店業(yè)，也呈現(xiàn)出前所未有的飛速發(fā)函勢頭。從1995年首家五星級酒店海口寰島泰得大酒店營業(yè)以來，截至2010年9月，共有星級酒店237家，其中五星級酒店21家、四星級酒店 56家、三星級酒店110家、二星級酒店40家、一星級酒店10家，尚未評定的具五星級酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應不同客戶群的酒店業(yè)體系。此外，將在海棠灣國家海岸旅游度假區(qū)興建20家五星級酒店，在昌江棋子灣旅游度假區(qū)興建9家五星級酒店，在陵水清水灣旅游度假區(qū)興建6家五星級酒店，在文昌銅鼓嶺生態(tài)旅游度假區(qū)和樂東龍沐灣旅游度假區(qū)各興建5家五星級酒店，再加上其它旅游度假區(qū)計劃興建的五星級酒店，未來5年內(nèi)，將建設63家以上五星級豪華酒店。由此，在國際旅游島建設背景下，酒店業(yè)發(fā)展迎來新機遇，島的五星級酒店將超過100家，已逐步成為全國頂級酒店品牌最集中、酒店國家化水平較高的區(qū)域，將成為世界上五星級酒店最密集的地區(qū)之一。 當前，國際旅游島戰(zhàn)略正全面啟動，旅游國際化進程正逐步的深入，在全國樓市低迷的大背景下，的房地市場雖然也出現(xiàn)過短暫的波動，但依然迎來了喜人的數(shù)據(jù)，讓外界不得不對旅游地產(chǎn)刮目相看，目前已經(jīng)有幾十個城市開發(fā)企業(yè)進駐。旅游房地產(chǎn)已成為國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤、國信、雨潤等知名企業(yè)紛紛進入，開發(fā)建設了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項目。目前已開工建設的各項目總投資超過500億元，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個，旅游房地產(chǎn)面積300萬平方米；建設運營的高端品牌酒店、度假村超過30家，銷售旅游房地產(chǎn)200萬平方米，已經(jīng)成為國際旅游島建設的主要力量，有力地推動國民經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展。旅游業(yè)是的主導產(chǎn)業(yè)，國際旅游島建設目標的提出更確定了旅游業(yè)的國際化發(fā)展方向。根據(jù)國際經(jīng)驗，著名旅游度假地的房地產(chǎn)發(fā)展，通常是與旅游發(fā)展結(jié)合在一起的，且旅游和房地產(chǎn)是國際旅游島營銷的重點產(chǎn)品。因此，房地