【正文】 保證了產(chǎn)品的在市場強(qiáng)有力的競爭，有能保證消費(fèi)者購買能力，兩者結(jié)合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利開發(fā)、銷售，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期開發(fā)利潤。這些項(xiàng)目的出現(xiàn)牢牢的占據(jù)了中低段市場，如果再加上雙匯國際花園、銀鴿新苑高端市場的攔截，綠洲鑫苑將會形成上阻、下截、腹背受敵，競爭十分激烈。另外這兩家企業(yè)都擁有幾千名職工，而很多職工都是購房消費(fèi)者，再加上親朋效應(yīng)/產(chǎn)生的影響非常大。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一，兩個(gè)相近的項(xiàng)目定位如果也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競爭關(guān)系。四是低價(jià)位房產(chǎn)項(xiàng)目沖擊市場就漯河目前的房地產(chǎn)市場而言，雖然比較成熟、開發(fā)規(guī)模比較大，但還處于低價(jià)位競爭階段。除了一些正規(guī)的商品房開發(fā)外，行政事業(yè)單位集資建房占有非常大份額，而且這些項(xiàng)目針對職工價(jià)格非常低，這樣使得一些高收入行政單位職工購房消費(fèi)無法進(jìn)入市場，從而影響了整個(gè)商品房市場的開發(fā)。銀鴿新苑項(xiàng)目概況：位于黃河路與金山路交匯處，項(xiàng)目總占地300畝，總建筑面積20萬多平方米，由多層、別墅組成。海河新區(qū)項(xiàng)目概況：位于海河路與黃山路交叉口東50米，總建筑面積3萬多平方米，共有5棟多層組成，銷售形勢一般。主力戶型：二室二廳：9 4m96 m2；三室二廳：118 m122 m135m四室二廳：160 m2。主力戶型：二室二廳：86 m2；三室二廳：115 m125 m136 m138 m140 m2，部分三室二廳戶型頂層退出露臺變?yōu)槎叶d。這些不規(guī)范的開發(fā)行為對房地產(chǎn)市場的開發(fā)沖擊很大，尤其是正規(guī)商品房市場。第三章 樓市與競爭環(huán)境分析3．1 樓市及競爭環(huán)境分析3．1．1 宏觀方面漯河作為一個(gè)地級市，國家批準(zhǔn)的內(nèi)陸特區(qū)，面臨市區(qū)規(guī)模小、人口少等問題，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展卻非?？臁Ｋ氖且欢ǖ纳祪r(jià)值。第二章 項(xiàng)目地塊特征分析2．1 地塊特征地塊具有一定的規(guī)模，地塊價(jià)值相對比較高。有沙北醫(yī)院、食品工業(yè)中專、大高莊信用社、28公交、菜場、昆侖路小學(xué)、市八中學(xué)等，工作生活條件都一般。大規(guī)模的開發(fā)不但為社區(qū)帶來完善的生活配套，較好的社區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境；同時(shí)還降低開發(fā)商的開發(fā)成本和消費(fèi)者購買成本。但從近期發(fā)展來看，是一處關(guān)注力（注意力）較高的居家地段。 市場開發(fā)不規(guī)范雖然漯河的房地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績，但是市場開發(fā)還存在很多不規(guī)范的地方，如：經(jīng)濟(jì)適用房雖然享受政府優(yōu)惠政策但與普通商品房銷售范圍一樣沒有任何限制；還有國家早已取消的單位集資建房在這里卻非常普遍；另外還存在證件辦理、收費(fèi)等方面的問題。頤苑項(xiàng)目概況：位于雙匯路煙廠花園斜對面，總占地40余畝，共有12棟樓組成，其中一期6棟多層已接近現(xiàn)房，銷售已經(jīng)達(dá)到80%多，二期7棟多層預(yù)計(jì)05年開發(fā)。共分三期開發(fā)，一期全部售完、二期已成現(xiàn)房，銷售率在70%左右，三期計(jì)劃05年開發(fā)。銷售價(jià)格：1F：1390元/ m2F：1260元/ m3F：1390元/ m4F：1260元/ m5F：980元/ m6F：760元/ m2。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格目前還沒有出臺，據(jù)了解整體均價(jià)可能會在1300元/ m2左右。大范圍的競爭環(huán)境主要體現(xiàn)五點(diǎn)：一是行政事業(yè)單位興建大量的集資房通過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沙北作為漯河的新區(qū)、行政區(qū)是漯河今后重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著行政區(qū)建設(shè)進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)也隨著進(jìn)入開發(fā)熱潮。供大于求的市場形勢促使房地產(chǎn)市場競爭非常激烈。故而營銷推廣會將這些因素優(yōu)化整合，結(jié)合市場和自身特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。銀鴿作為漯河工業(yè)重要組成部分，不但見證了漯河經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，而且成為上市公司，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)大。2） 其它競爭項(xiàng)目分析評價(jià)前面已經(jīng)提到過綠洲鑫苑除了面臨雙匯國際花園、銀鴿新苑兩個(gè)區(qū)域樓盤的競爭外，同時(shí)還面臨其他項(xiàng)目的競爭，如：文萃江南均價(jià)920元/平方米的26萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房（目前還剩余部分現(xiàn)房和三期即將開發(fā)）、沙北北環(huán)附近價(jià)格在1000元/平方米的大量商品房和大量的低價(jià)位的單位集資房。如果采用低價(jià)位競爭策略對于面臨著地價(jià)、建材上漲幅度較大的現(xiàn)階段市場形勢，雖然開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較小，但對開發(fā)商成本及利潤影響比較大；而差異性定位雖然具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是開發(fā)利潤比較大、存在競爭的市場空白點(diǎn)，形成市場唯一性。② 生活理念：歐州生活所謂的歐洲生活是指項(xiàng)目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀都以歐州住宅特點(diǎn)作為藍(lán)本，圍繞歐州住宅的特點(diǎn)從整體規(guī)劃、景觀園林設(shè)計(jì)、小品特點(diǎn)、建筑風(fēng)格等塑造一座歐州社區(qū)。在軟件上，則要有家政式的社區(qū)服務(wù)，而這種服務(wù)更要以親和、注重個(gè)性服務(wù)為其特征。家庭結(jié)構(gòu)：二人世界、三四口之家庭“居住環(huán)境期望：對居住場所的需求是被人另眼相看，居住場所較為成熟，居住階層較為同質(zhì)，有安靜獨(dú)處的高品質(zhì)家居氛圍，期望其出入居住社區(qū)、工作環(huán)境、社交場所具有一定的階層識別要好。◆有足夠的單價(jià)差距支持項(xiàng)目總體銷售平衡，應(yīng)變市場的變動(dòng)。③房型總體部署原則在環(huán)境優(yōu)秀、景觀好（廣場、鄰花園）的配大房，好房賣高價(jià)；在沿街、邊角地方配以小房型低價(jià)，便于